央行、銀監會公佈房貸政策鬆綁，又一輪救市舉措出臺。國慶節前夕發佈的消息掐住樓市“金九銀十”節點，國慶期間各地樓市聞風欲動，作為先行指標的購房意願發生巨大變化。取消限購已有作用，10月9日，交通銀行發佈的第25期交銀中國財富景氣指數顯示 (調研國內26個省市地區的1856戶小康家庭，調研時間為9月12日到9月23日)：無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意願比上期上漲20%，小康家庭預期不動産投資意願今年以來首次小幅回升，是拉動預期不動産投資意願小幅回升的主要原因。

　　國慶期間部分地區購房情緒高漲，南京十一黃金週期間的商品住宅認購量達到2812套，日均認購402套，同比增長47%，創歷史新高。北京在黃金週期間，二手住宅成交均價為28243元/平方米，較9月份上漲6.8%。

　　與以往投資者主導市場不同，此輪房地産市場特色是剛需的消費者登場，如果10%左右的剛需入市，可能釋放出數百萬套的需求量。雖然無法緩解房地産風險，暫時卻讓經濟獲得喘息之機。

　　與投資者不同，剛性需求者欠缺現金支付能力，需要低息房貸幫助，對價格十分敏感。政策讓銀行幫助剛需者與改善生活者購房，首套房或者支付完首次房貸的二套房，都可享受7折優惠利率，如此慷慨由誰來埋單？

　　商業銀行振振有辭地以上市公眾化、市場化作為盾牌，房貸利率下降2%左右不是個小數目，只有兩個辦法可以讓商業銀行執行此規定：或者央行繼續釋放基礎貨幣，如果像歐洲央行一樣把存款利率降為負數，相信中國商業銀行會很願意發放5%左右利率的房貸，因為，中間的差價非常可觀。

　　不能大規模發放基礎貨幣，又要盤活資金市場，房貸資産證券化主張興起。央行新政將啟動房貸證券資本化，屆時將有10萬億元(可能更多)人民幣的資金進入樓市。

　　資産證券化來自於美國。上世紀80年代，美國試水此項業務，房貸資産在證券化後打包成投資品，通過評級，賣給市場上想獲厚利的投資者。美國利率市場化，市場迅猛發展，産品餘額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資産證券化率也從7.6%上升至64%，同時美國房地産價格飛速上升，買得起房的、買不起房的都通過房貸資産證券化，獲得資金在郊區買房子。現在臭名昭著的次級債證券化産品，就是其中的一部分。

　　資産證券化是好事，但銷售、評級等出現一連串的虛假，撒上國債糖霜冒充3A級證券時，資産證券化就是面向投資者的龐氏騙局，最後以金融危機收場。

　　中國房貸資産證券化還處於初級階段，迄今為止，國內商業銀行僅發行了三筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信託受託發行的總規模30億元的MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此後，建行又發起了總額40億元的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支援證券化産品(RMBS)在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元”。

　　到目前為止，金融機構興趣不大，收益高於短融而低於信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資産，銀行沒有動力花大力氣證券化。

　　不管銀行、券商願不願意，想不放基礎貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。證券化之後我們不必關注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現在銀行不願意放鬆手中好房貸，未來剛需人群佔樓市主角、房地産市場大幅波動，房地産投資不是有錢人的遊戲，房貸資産就像鋼貿貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機證券化，滿足於通道費用，轉讓收益與風險，以後恐怕會後悔。

　　金融與網際網路時代，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資産證券化産品，未來，張三的房貸不來自於銀行，而來自於隔壁李四。