今年以來，上海樓市表現不盡如人意，為了深入了解當前購房者的需求以及對後市的看法，《新民樓市》聯合搜房網開展了“金九銀十上海樓市置業心態調查”，調查結果顯示：逾六成（63.83%）的受訪者認為“金九銀十”不會到來。

　　搜房網分析師李宗洲表示，今年上海市場整體表現未達到預期，購房者觀望情緒依舊濃厚。開發商在9月的價格策略，或將決定上海樓市今年最終的市場走向。

　　臨近樓市傳統旺季，但成交量卻仍無起色。

　　同行A君向筆者感慨：“2011年那段樓市下行期從11月持續到了2012年6月，而我就在2012年2月底買了一套房。到2012年7月樓市回暖時，我買的房子價格漲了近2成，朋友都説我是成功抄底了。”

　　購房者都期待“抄底”，但是“谷底”在哪，什麼時候見底，卻難以預見。

　　縱觀樓市的幾次調控，2005年由於面臨首次樓市調控，經歷了約8個月時長的調整期；2008年受到全球金融危機的影響，開啟了近12個月的調整期；2011年至2012年則是由於限購全面收緊而度過了約8個月左右的調整期。這三次調整，每次間隔3年，調整時間基本在8-12個月。

　　今年是十年來第四次明顯的調整期，而業內對此次調整的週期長短頗有爭議，有的認為需要到明年初才見底，而有的則認為第四季度則有可能回暖。

　　就筆者看來，上海和北京的情況比較特殊，要出現房價大幅下跌的情況幾乎不可能。首先，這樣的城市仍然有人口增長和勞動力素質提高的基本趨勢，人口和人才聚集力還在上升；另外，雖然庫存高企，但是這兩個城市的去化率還是很高，不乏有“日光”盤出現，例如上海上週末剛開盤的陽光城愉景灣公寓。從需求來看，這兩個城市仍舊充足。

　　借用A君的一句話：“自住型購房者想要‘抄底’幾乎是不可能的，但是在適當優惠的時機買到最適合的房子就意味著入市成功。”而在諸多業內人士看來，這個適當的時機即是樓市的“下行期”。在此期間，不但房企推出優惠讓利購房者，而且當需求被重新激活之後，市場將很有可能再次進入上行通道。

　　當然，中國的房地産市場已經告別粗放式的增長，量價的增速將放緩，部分區域的樓市供應已經過剩。開發商“閉著眼睛就賺錢”、投資者“買個房子就能升值”早已過去了，在此背景下，市場的“下行期”，就成了購房者應當把握的關鍵期。

　　業內連線

　　回暖預期加強

　　9月成交會有所回暖

　　張寵綠城黃浦灣副總經理

　　今年9月對豪宅項目來説，尤其重要，因為從推盤情況來看，豪宅項目推出的量是近年來最多的一次。在這種情況下，豪宅市場競爭會更激烈，這也將給市場帶來一些熱度，預計9月的成交量會有所回暖，屆時將打破一些市場的觀望情緒。從這個角度來看，今年9月絕對是較好的入市時機。

　　另外，從需求來看，以綠城黃浦灣而言，蓄客情況很不錯，每天都有眾多客戶前來售樓處諮詢或參觀樣板間。同時，各地限購放鬆的消息也給市場帶來一定的期待，雖然上海現在還未放開限購，但是我認為如果市場持續現狀，限購一旦放開，一定會帶來大波的需求，促進房價大幅上升，因此當前對購房者來説，絕對是較好的機會點。

　　樓市調整期將盡

　　謝逸楓亞太城市房地産研究院院長

　　傳統樓市旺季“金九銀十”作為一個重要的銷售節點，歷來稱為買房入市的最佳時機。原因有三方面，一方面是産品選擇多，品種豐

　　富。另一方面是促銷大，價格相對便宜。在樓市下行與調整週期內及房企資金壓力大的背景下，房企釋放降價優惠政策，目的就是吸引購房者入市與去庫存、緩解資金緊張的局面。

　　最後，樓市處於調整期，增速下行階段，最關鍵是房價並未實質性下降。從近年房産變化週期來看，起伏的時間越來越短，從時間節點來看，2011年調整期時，大約經歷了8個月左右的時間，而今年上半年市場已經進入了下行期，因此今年下半年市場應該會回暖，明年市場將比今年好。今年下半年到2015年上半年，都是不錯的入市時機。

　　自住購房者應搶先出手

　　羅德萬源房地産開發有限公司行銷策劃部經理

　　對購房者而言，是否是購房時機要分兩方面來看，對於自住購房者而言，現在是個很好的入市時機。主要是因為從市場環境來看，今年以來樓市處於下行，但是上海的房價並未出現下跌現象。從政策來分析，各地開始放鬆限購，但是上海目前沒有，我認為今年也很難放鬆。另外從房企的角度來看，雖然有一定的降價動作，但等這一輪觀望情緒過去後，房價還將穩定上升。因此，自住型購房者應該趁現在下行期的機會搶先入手。

　　而對於投資性購房者而言，是否入手還是因人而異，今年整體房地産投資環境不如以前，所以還是要視具體情況來看。