剛剛過去的8月31日，對於房地産來説，是個很有紀念意義的日子。

　　2004年8月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。在此之前，各省區市不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。而全國土地政策正式實施的2004年8月31日，也被業界稱為“8·31大限”。

　　十年間，中國房地産行業蓬勃發展，土地市場也經歷了天翻地覆的變化，而“8·31大限”可謂對行業影響深遠。有人認為，土地交易基本上由協議出讓變為招拍挂，一些囤地、腐敗等現象得到了有效遏制，公平公正的土地交易原則深入人心；而另一些人則有不同的看法，認為一路走高的地價帶動房價飆升，土地的大體量和高價格也讓很多中小企業“斷糧而死”。

　　“很多歷史演進，都有一定的內在脈絡。‘8·31大限’影響主要在兩個方面，第一，地方政府壟斷土地一級市場供應，二級市場沒有相應放活，這樣必然會導致政府在壟斷的格局下獲得高收益，就會不斷想辦法去擴大這種收益；第二，政府出於便利考慮會傾向於供應大面積的宗地，必然導致大開發商的崛起。” 浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑説。

　　不斷規範的土地交易

　　“8·31大限”的出現，從某種程度上講，是因緣的結果。既有土地交易制度改革的需要，也受到彼時宏觀經濟環境的影響。

　　2004年以前的土地市場，遠沒有現在這麼規範。彼時的土地主要是通過協議轉讓的方式交易，這一方式為暗箱操作和尋租提供了肥沃的土壤。土地協議轉讓的交易方式亟待被更公平公正的方式取代。

　　而2004年前後的經濟環境，則對“8·31大限”的到來起到了非常直接的影響。2004年年初，相關部門在分析當時的形勢時認為，當時經濟運作中的突出問題是投資增長過快、新開項目過多、在建規模過大、投資結構不合理以及某些行業的盲目投資和低水準重復建設等。對此，指出要加強宏觀調控，調控的兩個具體“閘門”是金融和土地。這意味著土地資源的配置被納入宏觀調控。

　　“8·31大限”就是在這樣的背景下應運而生。

　　楊遴傑也指出：“2004年左右開始的宏觀經濟過熱其實是由貨幣超發造成的，加入世貿之後，連年的外匯儲備快速增長導致了我們被動超發了一些貨幣。進出口失衡部分的外匯，都由央行發鈔買下來。由於投資渠道較窄，超發的貨幣進入投資市場，房地産自然就被盯上了。貨幣超發，正好趕上‘8·31大限’。”

　　“8·31大限”之後，我國的土地交易制度經歷了不斷完善和改進。

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹，這些年，土地交易的很多配套都相繼出臺，“限房價競地價、限地價競房價、競建保障房、異地配建、無償代建、配套醫院等都是這些年可以看見的變化。”

　　“8·31大限”之前的土地交易絕大部分採用協議轉讓方式。協議轉讓為暗箱操作和權力尋租提供條件和生存土壤。而改協議轉讓方式為招拍挂，有效地規避了土地交易過程中的弊端。“8·31大限”之後，所有的土地都是通過政府部門以公開招拍挂的方式交易，土地私下轉讓和交易基本絕跡。

　　招拍挂也為開發商提供了公平競爭的機會，區域房地産公司獨霸地方的局面被打破，房地産資源出現了合理的流動和整合。

　　不過，開發商面對政策和土地交易方式的轉變，也經歷了陣痛和行業洗牌。招拍挂對開發商來説，是土地成本的上升和利潤空間的壓縮。一些資金實力並不雄厚的開發商在新政之後經歷了轉型和並購。

　　土地供應主體需多元化

　　據國土資源部數據統計，全國土地出讓價款從2001年的1296億元到去年首次超過4萬億元，13年間增長超30倍，總額累計達19.4萬多億元。

　　地價的高速增長，導致房價上升，進而又推動了拆遷成本。房地産行業似乎進入一個怪圈。有業內人士認為，地價的上升與“8·31大限”的實施有直接關係。

　　然而，郭毅認為，招拍挂是影響房價走高的一個因素，但不是推高房價的因素，城市價值的提升、土地一級開發成本的增高等，都對地價和房價有直接的影響，“光靠土地推也推不高。雖然拿地費用很高，但開發商還是有較高利潤率。”

　　另一個被外界擔心的是，“8·31大限”之后土地出讓變為招拍挂，由此，部分地方産生了對土地財政過度依賴的狀況。楊遴傑指出：“土地財政不僅僅包括土地出讓金，還包括大規模的開發帶來的稅費的增加，很高的土地價格也可以讓政府拿土地去抵押，政府已經形成了這樣一種發展模式，並且深陷其中，尤其是抵押貸款這塊，數量非常龐大。”

　　實際上，自土地招拍挂以來，各地的實行也有調整。

　　在業內看來，政府還可以在兩個方面做得更好，一是在土地一級開發的基礎設施配建上，二是在盤活存量上。“今年已經有多元化供應嘗試，目前盤活存量的還是市屬用地，可以擴大範圍，把所有開發企業或國有企業的存量都調動起來。改變土地性質這塊，國土部門可以和規委相互協調；而在打擊囤地方面，整個地塊超過兩年未動工就會被納入監管，但實際上有的企業是分批次拖延。對於囤地的行為還是應該更緊密地監控。”郭毅如是説。

　　而對於整體的土地交易及相關制度和政策改革，接近國土資源部的人士表示，最根本的還是打破政府議價把控，多元化、多主體化供應土地，“現在也在講集體建設用地入市、縮小徵地範圍。最主要的切入點是集體建設用地入市。如果真的能夠做到集體建設用地入市，同錢同價，和國有土地的供地方式一樣，就會好很多。”

　　聯繫到房企的開發，該人士則指出，房地産企業也是普通的企業，應該按照正常的方式去運作。政府應該努力讓市場正常化，而不是過分強調讓某一方獲得過多利潤。

　　土地政策大事記

　　2004年：7月，根據國土資源部、監察部2004年第71號文件規定，2004年8月31日起，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度，採取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。

　　2008年：1月3日，國土資源部正式公佈了《土地登記辦法》，這一辦法于2008年2月1日起施行。物權法、土地管理法等一系列土地法律法規的接連實施，要求對我國土地權利的主體進行界定，以有效保護土地權利人的合法權益。

　　2009年：五部委聯合發文，明確提出規範土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年，首次繳付比例不得低於全部土地出讓價款的50%。這一政策標誌著寬鬆的土地政策已經終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利於土地市場的降溫。

　　2011年：國土資源部積極探索“限房價競地價”土地出讓制度，要求優質地塊出讓之前，一定要做好研判和評估，嚴防出讓價格異常，特別是異常高價地。此舉被認為將限制高價“地王”再現。（記者 馬雲龍 雒煥雙）