萬科董事長王石在今年8月的亞布力峰會上説，萬科有可能會是下一個倒下的開發商，因為原來世界最大的地産商在一輪又一輪的金融風暴之後都倒下了，而現在萬科是最大的住宅地産商。讓他擔憂的是，萬科目前並沒有找到下一步的轉型方向。

　　另一方面，中小地産商也在逐漸淡出市場。“今年以來，有很多小房企過來跟我們聊合作，有些是希望項目合作，有些是希望被收購，但我們在挑選並購項目時會非常謹慎”，一家銷售規模在500億元的上市房企品牌經理向記者透露。

　　房地産市場的持續低迷，首當其衝的是大量中小型開發商面臨洗牌出局。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，光耀地産資金鏈斷裂並不是孤例，中國房地産市場已經無法容納那麼多的開發商，未來幾年行業集中度將快速提高，會有大批中小型開發商退出市場。歐陽捷認為，如果本輪房地産市場低迷期超過三年，一批財務激進的上市房企也有可能熬不過寒冬陷入危機。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶更直言有三種地産商會倒下。一是做郊區盤的開發商，二是做旅遊地産的開發商，三是做三四線城市豪宅的開發商。這些地方的開發商的共同點只有一個：房子基本賣不動。高週轉、高溢價、輕資産，是他眼中能適應經濟新常態環境下的地産公司特徵。

　　那麼，誰是下一個最有可能倒下的地産商？

　　高杠桿隱藏償付危機/

　　從今年主流房企的銷售業績來看，“強者恒強”的商業生存法則在房地産行業越發明顯。

　　根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額佔比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；TOP20及TOP50企業則同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業市場集中度連續上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

　　主流房企的市場佔有率繼續提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場。歐陽捷告訴記者，據國家統計局數據顯示，中國的房地産開發企業有9萬家左右，其中絕大部分是非上市企業，隨著市場增速放緩，房地産將從依靠增量發展進入到存量整合時代，市場無法再容納那麼多的房地産企業，預計在未來的三年內，TOP50房企市場佔有率有可能提升至50%。

　　自3月份以來，包括寧波興潤置業、南京盈嘉地産、海寧立德房産、南京福地房産、南京亞細亞置業、青島君利豪、惠州光耀集團等十余個企業均被曝光陷入倒閉、瀕臨破産或老闆跑路事件。

　　“據我了解，現在四大國有銀行只會向國內約十分之一的主流房企發放開發貸款，這意味著90%的房企無法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信託、房地産基金這樣的高息融資渠道”，歐陽捷説，如果市場環境好，這些企業還可以通過“十個瓶子七個蓋子”的方式存活下去，一旦市場不好資金回籠出現問題，這些高息負債會把它們壓垮。

　　根據上海易居房地産研究院統計顯示，上半年房企的自籌資金在企業到位資金中所佔比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個百分點，且高於去年同期2.6個百分點，這表明房地産行業外部融資較為困難。與之相對，今年將有5.3萬億元信託到期，其中三四季度是集中到期時間段，這將進一步加劇房地産企業的資金負擔，部分杠桿率過高的中小企業面臨著較大的償付危機。

　　“雖然很多中小房企也意識到償付危機，希望通過出售項目甚至公司股權求生，但現在急著要賣的項目或者公司質地肯定不好，願意接盤的人並不多，所以未來剛性兌付很可能會被打破，中小型房企將出現大面積出局”，歐陽捷説。

　　此外，歐陽捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區存在大量房企相互擔保的情況，一旦其中的少數企業出現償付危機，擔保鏈上的其他企業都會受到牽連，危機最終越演越大。

　　銷售回款率低一樣難存活/

　　已經上市且具備一定規模的上市房企也並非能高枕無憂。

　　在歐陽捷看來，部分上市房企這兩年以來一直在拼命提高杠桿，借用基金、信託等方式來拿地，再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。類似的運作模式雖然可以在短期內把規模做大，但如果本輪市場的調整期過長，銷售持續低迷導致資金回籠無法覆蓋工程開支與債務償還，這些企業會面臨生存危機。

　　世聯行的研究報告顯示，今年一季度上市房企的現金償付比例(貨幣資金/短期借款+一年內到期非流動負債)已經低於2012年一季度，僅略高於2008年第四季度，預計二季度將進一步走低。如果未來流動性仍未放鬆，不少上市房企也將面臨償付壓力。

　　“對於部分在前幾年頻頻高價拿地、全國化擴張過急的中小型上市房企而言，銷售回款往往跟不上投資需求，企業因此需要大舉借債才能彌補資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風險”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

　　而在宋延慶眼裏，負債率過高，並不是直接致命的“殺手”，頂多只是病因，能讓開發商最終倒下的，還是房屋的滯銷。

　　他告訴記者，不少過去幾年業績看上去增長不錯的開發商接下來同樣存在倒下的可能。特別是實際銷售現金收入很差的開發商，可能會因為其相對疲弱的銷售能力最終倒下。他表示，目前三類地産公司風險最大：一是在城市郊區大面積開發樓盤，但其項目配套和人口導入遠遠不夠的開發商；二是主要産品線以旅遊地産為主的房地産商；三是三四線城市的豪宅開發商。

　　宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地産行業商業模式的變化。在過去十多年時間，受益於人口紅利、大規模的城鎮化建設以及廣義貨幣的大規模發行，房地産行業僅依靠投資需求就能拉動銷售。但是在未來，市場的投資性需求日益減少，房地産開發需要重新回歸到以消費為主的模式中。在這樣的背景下，地價和房價的上漲速度和幅度，必然跑不過固定利息的開支。以高週轉、輕資産為新內涵的商業模式顯然將是行業未來的主流。