小財看房|開盤10個月，矽谷one的網簽為何只有4.55%？

　　作為奧森one的姊妹篇，矽谷one理想豐滿、現實骨感，不僅沒有複製銷售傳奇，而且出現滯銷。開盤近一年，截至3月13日，矽谷one的網簽率只有4.55%。如果按照當前的去化速度，清盤估計需要超過15年。

　　據不完全統計，北七家板塊的新房供應超過6500套。當剛需盤在這裡內卷，矽谷one只能被裹挾。小財好奇，最早入市是矽谷one，滯銷也是矽谷one，號稱“碼農神盤”的矽谷one為何不“香”了？

　　非臨鐵盤，配套嚴重不足

　　◆ 商超：最近的是奧北便民生活廣場，約600米；距離物美大賣場(北七家店)約1.2公里、TBD雲集中心近5公里；

　　◆ 交通：距離地鐵5號線天通苑北站約3.6公里，騎行20分鐘左右，公共交通出行不便；

　　◆ 醫院：1公里範圍內有北京王府中西醫結合醫院，屬三甲醫院；

　　◆ 教育：王府學校距離最近，約1.4公里，但只服務王府花園、王府公寓；另有白廟小學約1.6公里，黃城根小學昌平學校2.1公里，首師大附中(昌平學校)約3.2公里；

　　◆ 公園：附近規劃有綠地，暫無公園；

　　矽谷one項目位置

　　矽谷one位於北清路、定泗路、立湯路的交匯處，附近商業氣氛一般，暫無大型購物中心。距離最近的是奧北便民生活廣場，看名字就知道屬於“家門口的大型菜市場”，批發為主，日常採購較為便捷。

　　北清路要改造為城市快速路、架設高架橋

　　奧北便民生活廣場

　　作為典型剛需盤，矽谷one最大的短板是離地鐵遠，附近僅有的地鐵站是5號線天通苑北站，約3.6公里。

　　5號線天通苑北站站前廣場

　　另外，17號線二期(支線)也被炒得沸沸颺颺，主要設立天通苑東站、北七家站。不過，上述規劃仍在論證勘測中，什麼時候落地還是未知。

　　軌道交通出行不便，可以選擇自駕或公交，但早晚高峰的北清路、定泗路爆堵。小財在相關平臺看到，附近有不少居民投訴，要求在北七家板塊增設地鐵站，緩解交通壓力。

　　利好消息是，北清路目前正在施工，要改造為城市快速路、架設高架橋；定泗路的拓寬工程已啟動，未來立湯路也將進行快速化改造。

　　未來，立湯路也將進行快速化改造

　　上述三條道路經過升級後，北七家板塊的駕車出行體驗會有所提升，城市界面也會有所升級。

　　目前，矽谷one周邊的教育資源尚可，有白廟小學、黃城根小學(昌平學校)以及首師大附中(昌平學校)；附近的宸悅國際有6800平的教育用地，規劃為幼兒園。最近的三甲醫院，是北京王府中西醫結合醫院。

　　矽谷one附近的王府學校，只服務王府花園、王府公寓

　　北京王府中西醫結合醫院

　　競品多，價格無優勢

　　根據規劃條件，矽谷one的容積率2.2，限高45米，規劃為6-15層的小高層，包括72平兩居、99平三居、129平四居。此外，矽谷one需配建 4.75萬平的保障性租賃住房，可獨立成棟。

　　矽谷one地塊規劃要求

　　不過，北七家板塊競品較多。2022年上半年取證的項目有矽谷one、天時湯山•禦邸，下半年取證的項目包括北清橡樹灣、宸悅國際、紫金書院。此外，還有老盤金辰府在售，合計供應超過6500套。

　　值得注意的是，新開盤的項目中，北清橡樹灣、宸悅國際、矽谷one的單盤供應均超過1000套。

　　矽谷one工地現場

　　這與奧森one入市時的市場環境截然不同。彼時，昌平無房可選，奧森one成為香餑餑。因此，矽谷one想要複製奧森one的熱銷，簡直難上加難。在2021年10月拿地後，矽谷one時隔半年才公佈案名，客群已經被其他項目分流。

　　房源供應充足，購房者的選擇自然也多，矽谷one只能同諸多競品同臺打擂，上演激烈的貼身肉搏。從市場反應看，矽谷one取證時間早是真的，銷售始終乏力也是真的。

　　矽谷one立在工地附近的戶外廣告牌

　　拿地早、取證早往往意味著入市早，至少在時間上能更早觸達買房人，率先搶收一波客群。顯然，矽谷one並未抓住先機，反而被很多競品碾壓。

　　總體來看，北七家剛需盤扎堆，但樓盤間各有不同。矽谷one的客群是剛需兼改善，但剛需戶型較為單一，只有72平兩居、99平三居兩類。

　　尤其是72平兩居，在所有房源中的佔比不超過25%，體量較小。據説，矽谷one賣得最好的也是72平兩居。此外，72平兩居還有部分房源是東西向的，應該沒有南北向的好賣。

　　北七家板塊在售項目

　　北清橡樹灣和宸悅國際的戶型更為豐富，為購房人提供了更多選擇。其中，北清橡樹灣有72平兩居、78平兩居、95平三居、106平三居；宸悅國際則是橫跨一居到四居，包括57平一居、58平一居、74平兩居、89平三居、101平三居、94平三居、121平四居。

　　剛需客群要上車，自然對項目單價及總價就格外敏感。矽谷one的銷售指導價5.4萬/平，算北七家板塊裏最低的。

　　但就北京市場而言，頂著上限賣幾乎不可能。降價賣是必然，問題是降多少。矽谷one實際成交均價5.15萬/平，表明降價走量確實是上策。

　　然而，最可怕是，競品降價更狠。宸悅國際的銷售指導價和矽谷one一樣，但實際成交價5.04萬/平，每平比矽谷one低1100元。

　　遠遠可以望見宸悅國際的塔吊

　　從網簽數據看，降價確實能讓板塊內的競品重新洗牌。宸悅國際、北清橡樹灣取證比矽谷one晚4個月，但網簽率卻遙遙領先，分別為31.20%、41.22%。

　　矽谷one的尷尬在於，有降價空間，一旦價格太低，業主可能會鬧。據説，矽谷one也集結了一大波渠道。有網友表示，有渠道助力網簽還上不去，可見是真不好賣。（記者 史然）