小財看房|海開、中海同臺“打擂” 棲海澐頌能否乘勢而上？

　　海開在海淀的第二個“頌”係産品棲海澐頌登場了。網友説，沒點文化，可能連樓盤名字都念不全。

　　從土拍市場的高光時刻到産品入市的不斷熱議，“永豐三兄弟(富華里富園、富華里匯園、棲海澐頌)”真是賺足了眼球。外界好奇，海開PK中海，究竟哪家強？中海富華里富園、匯園已率先開盤，棲海澐頌能否乘勢而上？

　　非臨鐵盤，周邊商業氛圍偏弱

　　◆ 商超：地塊規劃有商業用地；2公里範圍內有中糧智慧谷、海淀大悅城，後者仍在建設中；

　　◆ 交通：最近的地鐵是16號線永豐站，約2.7公里，騎行15分鐘左右；項目周邊有北清路、玉河路、後廠村路、永豐路、京藏高速、京新高速等，能夠快速到達永豐産業園區、翠湖科技園、中關村軟體園以及上地、中關村等地；

　　◆ 醫院：距離北京大學國際醫院、北京大學第六醫院北院約3.5公里，駕車10分鐘；

　　◆ 教育：距離北京市海澱區實驗幼兒園、中國科學院第三幼兒園(杏林灣分園)均2公里左右；距離中關村第三小學(科技園分校)約3.5公里；距離清華大學附屬中學永豐學校1.6公里；

　　◆ 公園：距離中關村生命園智雲體育公園4公里，騎行20分鐘；

　　棲海澐頌的項目位置

　　順著永玉路自北向南延伸，“永豐三兄弟”依次排列，最南端就是棲海澐頌的工地現場，地塊方正、規整。

　　棲海澐頌的工地圍擋

　　海淀向來都是開發商的實力競技場，“永豐三兄弟”更是受到多方追捧。開發商看重的是海淀的購買力。

　　這裡有一批隱貴，不顯山露水，但購房實力堪比東西城，且對海淀這片熱土情有獨鍾。另外，海淀的産業基礎深厚並持續升級，吸引了大批人流，可謂“人隨産業走”。

　　有人、有錢，還愁房子賣不出去麼？如此看來，棲海澐頌也算含著“金鑰匙”出生了。

　　從配套來看，距離項目最近的商業是中糧智慧谷、海淀大悅城(在建)，均在2公里範圍內，周邊的商業氛圍有待提升。此外，在項目北側規劃有社區商業，規劃要求明確提出“鼓勵設置社區商業綜合體2000平方米”，可方便日常生活。

　　HD00-0403-0018地塊規劃為社區商業

　　畢竟是大海淀，教育配套算棲海澐頌的扛把子。周邊有北京市海澱區實驗幼兒園、中國科學院第三幼兒園(杏林灣分園)、中關村第三小學(科技園分校)以及清華大學附屬中學永豐學校等加持。

　　清華大學附屬中學永豐學校

　　醫療資源方面，距離北京大學國際醫院、北京大學第六醫院北院約3.5公里左右，駕車10分鐘。

　　19號線北延有規劃，落地時間待定

　　對於打算入手“永豐三兄弟”的買房人而言，最關注的莫過於三個項目周邊規劃的M19號線支線到底能不能落地以及何時落地。

　　地鐵一響，黃金萬兩。有沒有地鐵線，房子保值增值的空間簡直天差地別。這種質樸的認知，購房人早已摸得透透的。

　　目前來看，距離棲海澐頌最近的地鐵是16號線永豐站，約2.7公里，軌道交通的便捷性較差。

　　地鐵16號線永豐站

　　值得注意的是，M19號線支線的規劃確實被寫進了官方文件。

　　以棲海澐頌為例，招拍挂文件顯示，“M19號線支線位於項目用地的東側，該軌道線尚未穩定。項目應為M19號線支線可能線位預留用地和實施條件”。

　　此外，另一份文件則透露，“項目附近的HD00-0403-029地塊內規劃建築面積5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停車場”。

　　19號線開通後，北延的呼聲一直很高。如果地鐵能修到家門口，很多購房需求或許不用外溢至昌平。

　　至於19號線北延最終能不能落地，只能等時間給出答案。官方文件的口吻也非常謹慎，“該軌道線尚未穩定”。

　　不過，有業內人士推測，19號線北延的確定性很大，畢竟區域內有永豐高新技術産業基地、中科産業園等，而且海淀又是北京GDP的貢獻大戶。

　　中科産業園

　　海國永豐科技園H3C

　　據海澱區2023年政府工作報告顯示，全區生産總值預計增長4%，全市佔比25%，經濟總量和增長貢獻繼續保持全北京市第一。

　　目前，19號線南延已經納入北京地鐵三期規劃(2022年-2027年)，19號線北延有望在南延線完工後動工。

　　此外，13號線拆分成13A和13B，要優先修建，B線拆分工程已于2022年進場施工，而19號線北延只能排隊等著。即便能落地，也得等很多很多年。

　　正面PK，哪家強？

　　按照規劃條件，棲海澐頌地塊的地上建築規模9.69萬平，容積率2.4，控高45米，規劃為81平兩居、87平兩居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居，兼顧剛需和改善。社區共887戶，主要是洋房和小高層。

　　棲海澐頌地塊HD00-0403-0019規劃要求

　　海淀北部産業園：中關村壹號

　　近年來，伴隨海澱區産業更疊，區域內的樓盤迎來了年輕的購買力，整體市場需求不容小覷。

　　距離2公里左右就是海淀北部産業園中關村壹號，入駐企業涵蓋人工智慧、金融科技、商業航太、5G、大數據、遊戲等，例如，拉卡拉、光大銀行、小馬智行、啟元世界等。而中關村壹號周邊也有快手、用友等大公司。

　　棲海澐頌把售樓處設在中關村壹號，相當於把自己搬到客戶旁邊，走過路過反正都不容許錯過。

　　棲海澐頌在中關村壹號的道旗

　　在行銷方面，中海套路更深，富華里、匯智裏、中海拾光展廳也設在附近。你沒看錯，這些項目任你挑選。不論看中哪個，中海都是贏家。

　　富華里、匯智裏、中海拾光展廳

　　從供給端來看，位於永豐板塊的中海匯德里、幸福裏潤園于2022年3月開盤，銷售勢頭不錯。

　　周邊二手房天閱西山2月的掛牌價為9.7萬/平，由於戶型偏大，總價較高。冠城大通百旺府則是的掛牌價僅為6.59萬/平，但戶型設計相對落後，居住舒適度略差。

　　二手房天閱西山

　　二手房冠城大通百旺府

　　因此，“永豐三兄弟”的入市剛好可以填補市場。對比來看，兩家房企，一個是京城樓市的佼佼者，一個是海淀本地國企，可謂強龍遇上地頭蛇，産品力都很出挑。

　　就行銷節奏而言，中海已搶跑，打算先收割一波客戶。目前，“永豐三兄弟”的中海富華里富園、匯園均已入市。截至2月10日，兩個項目已有網簽數據，網簽率分別為9.18%、1.87%。

　　從戶型來看，富園的戶型主要是80平兩居、95平三居、125平三居，匯園的戶型為99平三居、116平三居、138平四居。由於中海富華里與棲海澐頌有不少接近的戶型面積，貼身肉搏自然少不了。

　　戶型方面，中海以剛需為主，大面積的改善戶型並不多，在走量的同時能夠很好地控制總價。棲海澐頌的戶型跨度相對較大，總價也會隨之拔高，後期的銷售就取決於購房者認可了。

　　“永豐三兄弟”的地塊情況

　　棲海澐頌的銷售指導價比中海富華里富園要低3000元/平。相同面積的戶型中，棲海澐頌更有價格優勢。

　　不得不説，價格是王道。不過，中海富華里富園的容積率比棲海澐頌低，僅為1.5，社區相對低密，居住的舒適度更高。其實，任何選擇都有兩面性，買房也一樣，就看更青睞哪個項目了。（記者 張增艷）