小財看房|端禮著與鐵路線僅相隔50米，噪音、共振怎麼破？

　　端禮著是帶著高光出生的，僅“西南二環”、“麗澤金融商務區”兩個標簽就甩其他項目好幾條街。環線優勢、産業加持，升值空間的天花板貌似都不知道在哪。

　　因為地處豐臺，區域的AB面也在端禮著項目上體現得淋漓盡致，畢竟高光之下也有暗影。

　　稀缺性與保租房並存

　　◆ 商超：臨近麗澤天街，約600米，步行8分鐘左右；距離萬達廣場(豐台西鐵營店)約兩公里，駕車不到10分鐘；周邊有金融街商圈、廣安門商圈、西單商圈等；

　　◆ 交通：距離地鐵14號線菜戶營站約800米，屬於妥妥的臨鐵盤；駕車出行上菜戶營橋，即可直達西、南二環路；

　　◆ 醫院：項目周邊醫療資源豐富，靠近中國中醫科學院廣安門醫院、宣武醫院、天壇醫院、解放軍總醫院第五醫學中心、世紀壇醫院、友誼醫院等，車程約10-20分鐘；

　　◆ 教育：靠近布朗幼兒園與中愛嬰幼國際日托幼稚園；附近有北京朝陽芳草地國際學校麗澤分校、豐臺第五小學；2公里範圍內有北京市右安門外國語學校、北京市徐悲鴻中學等；

　　◆ 公園：距離豐宜公園、西鐵營公園均為1.5公里，步行約20分鐘左右；

端禮著位於豐台區菜戶營橋西南側

　　端禮著位於豐台區菜戶營橋西南側，整個地塊呈三角形，由萬泉寺路、蓮花河路、豐草河北路圍合而成。

　　地塊雖談不上方正，但環線位置足夠吸睛。畢竟從2018年以來，二環的供地就未超過1%，端禮著可謂自帶稀缺性。

端禮著的地塊分佈

　　稀缺之上，自然是內城難得的配套。西南二環到三環的位置，讓端禮著的周邊配套相對完善。交通、商超、醫療、教育等雖稱不上頂配，但可滿足基本生活。此外，與端禮著配套的地塊有教育用地、商業金融服務用地，分別規劃為12班制的幼兒園及相關的商業等。

端禮著臨近麗澤天街

　　值得注意的是，端禮著的總地上建築規模約10.16萬平，其中須配建 2.57萬平的“保障性租賃住房”，體量佔整個地塊的26%。

　　由於端禮著位於麗澤金融商務區的東南角，金融街及其外溢的高端改善需求是其核心。然而，因配建“保障性租賃住房”，社區的純粹性也遭到一些購房人的質疑和詬病。

　　與鐵路線僅相隔50米

　　在麗澤金融商務區，環線位置疊加11.2萬/平的指導價，決定了端禮著的産品類型只能是大平層。

麗澤金融商務區一隅

　　端禮著本身的體量較小，整體規劃為10棟樓，共406戶，建築類型為小高層。其中，有兩棟是“保障性租賃住房”，1棟為配套樓，其餘7棟樓為出售房源。産品的面積段為130-180平，包括130平的三居、150平的四居、180平的四居。

端禮著地塊的規劃要求

　　端禮著最大的硬傷，是地塊東側臨近京九線，相隔距離僅50米左右。京九線被譽為中國“三橫五縱”幹線鐵路網中的一縱，重要性與繁忙程度不言而喻。

　　當火車經過時，不僅有鐵軌共振的聲音，偶爾還會鳴笛。噪音容易解決，關鍵是共振。有住鐵路附近的朋友和小財形容，50米左右的距離就相當於睡在鐵軌上。

　　如此短的距離，基本不可能總開窗戶。連開窗都很難自由，這樣的豪宅你還要麼？其實，一些老城區的火車站附近，地段也不錯，但周圍房子的價格漲幅有限，很大程度就和鐵軌共振有關。即便通過綠地隔離帶來隔音，噪音、共振的影響多少還是會有。

端禮著在路口的廣告牌

　　鐵路線既然避不開，端禮著在樓棟規劃時，也試圖增加樓棟與鐵路線之間的距離。從沙盤圖看，地塊東側共有4棟樓，兩棟“保障性租賃住房”在東北角，往南是兩棟出售房源，且戶型都是130平的三居。

　　“保障性租賃住房”不涉及銷售問題，租給誰也是未知。而130平則是端禮著的最小戶型，總價也是最低，按照指導價計算約1456萬。

　　其實，房子總價越高，購房人對房子越挑。一看千萬級別的房子竟然挨著鐵路線，可能會直接pass掉，畢竟麗澤最不缺的就是大平層。因此，端禮著把130平的三居放在地塊東邊，也是下了狠心的。

　　價格存在倒挂

　　麗澤的卷，在於能來的開發商基本都來了，來了就做大平層。雖然都做大平層，但強中自有強中手。在高端改善産品方面，首開+北京建工聯合體的優勢並不明顯。

　　因此，拿下端禮著地塊後，兩家開發商選擇中海作為合作夥伴。即便如此，與端禮著正面PK的是華潤的北京瑞府。華潤的發展歷程不必細説，打造高端産品的能力也是北京市場一絕。

端禮著的工地現場，塔吊林立

　　既然是高手過招，端禮著、北京瑞府均展現了開發商不俗的産品力。加上，戶型面積的尺度也夠，大平層的空間感都很足。僅産品層面，均屬於可閉眼入的項目。

　　北京瑞府位於西南二環與三環之間，以高端改善為主，面積戶型為132平的三居、155平的四居、188平的四居。

端禮著與北京瑞府的部分資料

　　儘管在地理位置上，更靠近西南三環，但作為共有産權房，北京瑞府銷售指導價是10.9萬/平。因為政府産權佔比為6%，項目的均價被拉低至10.25萬/平，低於端禮著的11.2萬/平。

　　由於戶型面積接近，端禮著的總價為1456-2016萬，北京瑞府總價1353-1927萬。對比發現，北京瑞府的單價和總價更有優勢。

　　需要指出的是，北京瑞府也臨近鐵路線，約200米左右。不過，北京瑞府的地塊並不配建“保障性租賃住房”，其社區更純粹，圈層相對精準。

　　小財想説，房子沒有完美的，反正內城的大平層賣一套就少一套。如果你買端禮著，就是靠近二環；買北京瑞府，那是三環以裏。嗯，發現區別沒？

　　北京建委的數據顯示，端禮著與北京瑞府的取證時間分別為2022年6月17日、2022年5月28日。截至12月23日，兩個項目的網簽率為46.31%、30.91%。

端禮著對面的二手房

　　從網簽數據看，兩個項目賣得都不差。畢竟附近的中國璽12月的掛牌價是12.54萬/平，崑崙域則是15.96萬/平，端禮著與北京瑞府的價格優勢還是很明顯的。而相比周邊的二手房居住舒適度也不是一個level。

　　內城的大平層，同樣有資産配置屬性。撇開地理位置與價格倒挂，麗澤金融商務區的建設雛形已現，而産業規模其實只是時間問題。(記者 張增艷)