小財看房|國譽·萬和城PK首創天閱山河，你會買哪個？

　　截至11月26日，國譽·萬和城和首創天閱山河的網簽率分別為40.15%和38.43%。取證一年半，兩個項目的網簽數據並不好看。

　　同一天拿地、同一天取證的大瓦窯“兩姐妹”已然卷不動了，只能被迫躺平。

國譽·萬和城、首創天閱山河堪稱“大瓦窯兩姐妹”

　　有趣的是，國譽·萬和城和首創天閱山河的直線距離不超過500米，儘管産品存在差異，但貼身肉搏的火藥味似乎更濃。

　　問題來了，國譽·萬和城PK首創天閱山河，你會買哪個？

　　絕對臨鐵盤，其他配套一般

　　◆ 商超：兩個項目附近暫無體量較大的購物中心，駕車去萬達廣場、華熙live約15-20分鐘；

　　◆ 交通：近地鐵，距離14號線大瓦窯站約500米，屬於名副其實的臨鐵盤；

　　◆ 醫院：項目周邊缺乏優質醫療資源，可駕車去西四環以裏的301、302醫院等；

　　◆ 教育：項目2公里範圍內，有大瓦窯小學、北京十二中附屬實驗小學、豐臺二中(初中部)、北京市第十中學教育集團等；

　　◆ 公園：項目距離大瓦窯體育公園約1公里，步行15分鐘，再遠一點有郭莊子公園、小屯公園、天元公園；

大瓦窯東二街，街道東邊是國譽·萬和城，西邊是首創天閱山河

　　從首創天閱山河出發，穿過大瓦窯東二街，就能看到國譽·萬和城的售樓處。兩個項目可謂是天生的競品，不僅同在大瓦窯板塊，而且周邊配套並無二致。

　　兩個項目的一大賣點，是靠近地鐵14號線大瓦窯站，妥妥的臨鐵盤。關鍵問題是，這年頭，誰會僅為了地鐵買房呢？買房肯定是綜合考量的結果。

地鐵14號線大瓦窯站

　　除了地鐵，其他基礎配套均有所欠缺，這或許跟項目所處的地理位置有關。國譽·萬和城和首創天閱山河雖然在西四環與西五環之間，但更靠近五環。

　　不過，從售樓處的區位圖來看，項目似乎更靠近西四環。嗯嗯，開發商的小心思，小財相信你們都能秒懂。

國譽·萬和城的項目位置

　　同樣是四環到五環之間，西南明顯不如西北，也不如東北、東南。即便環線相同，如果方位不同，區域價值的差異簡直是不可同日而語。這就是偌大的北京城。

　　大瓦窯之所以基礎配套跟不上，就因為身處西南方。

　　豐臺一直被視為教育資源的洼地，而大瓦窯則是洼地裏的低點。在已有教育資源的基礎上，豐台區在推地時也努力補短板，為國譽·萬和城、首創天閱山河等地塊配有基礎教育用地，具體落位的學校暫不能確定。

國譽·萬和城地塊上的DWY-L34為基礎教育用地

首創天閱山河地塊的DWY-L40為基礎教育用地

　　不得不説，雖然國譽·萬和城、首創天閱山河與北京城建宸知築差了一站地鐵，但配套真是天壤之別呀。

　　産品、總價有差異

　　既然是競品，國譽·萬和城和首創天閱山河也挖空心思走差異化路線。無奈，入了環線思維的坑，雖是西南四環到五環之間，但地價並不會低很多。

　　比較尷尬的是，在大瓦窯，做剛需産品，剛需可能買不起。而做改善産品，傍麗澤金融商務區“大腿”，圈金融街購房外溢需求或許是條出路。

　　於是，國譽·萬和城定位純改善，規劃建築面積9.48萬平，13棟樓，634戶，戶型面積段140-160平，包括140平的四居、142平的四居以及160平的四居。

國譽·萬和城地塊的規劃要求

　　首創天閱山河兼顧剛改+改善，規劃建築面積6.88萬平方米，8棟樓，508戶，戶型面積段109-157平，涵蓋109平的三居、135平的三居、157平的四居。

首創天閱山河地塊的規劃要求

　　前者注重社區純粹性，客群基數相對小；後者希望網羅大量客戶，“總有一款戶型適合你”。從戶型來看，因為主打改善，基本沒太大的硬傷，就看購房者自己的偏好了。

　　兩個項目的均價都是8.1萬。其中，國譽·萬和城總價千萬起步；首創天閱山河因為兼顧剛改，109平的戶型大概880多萬。在當前的市場環境下，總價低就是優勢，首創天閱山河109平的戶型也是為了走量的。

國譽·萬和城售樓處

　　另外，首創天閱山河135平和157平的戶型面積，均低於國譽·萬和城140平和160平的戶型面積。因此，從這點來説，即便總價都是千萬級別的，但首創天閱山河比國譽·萬和城有優勢。

　　拿什麼碾壓競品？

　　從麗澤金融商務區蔓延開來，西二環到西六環內卷嚴重，首創天閱山河、國譽·萬和城的競品並不只在大瓦窯。

　　臨近大瓦窯的小瓦窯板塊有華曦府、北京城建宸知築，周邊配套優於首創天閱山河、國譽·萬和城，均價也低至7.5萬/平。直白一點説，就是配套比你好，價格還便宜。

北京城建宸知築，項目正在施工

　　小財想問問，華曦府比玖合府取得預售許可證的時間晚4天，但玖合府已網簽366套房，華曦府至今尚無網簽數據。説好的“開盤即售罄”呢？

華曦府售樓處

　　西五環外，中海天鑽也是臨鐵盤，均價只要7.6萬/平，低於首創天閱山河和國譽·萬和城的8.1萬/平。不難發現，中海天鑽均價、總價優勢都很突出。

　　針對戶型，我們以中海天鑽130平、首創天閱山河135平、國譽·萬和城140平為例，做進一步的分析。

中海天鑽130平、首創天閱山河135平、國譽·萬和城140平戶型對比

　　中海天鑽雖是130平，但做了4個臥室；首創天閱山河的135平，僅有3個臥室；國譽·萬和城140平也是四居。

　　再看這三個戶型的居住舒適度。中海天鑽的130平戶型屬於典型的“大面寬、小進深”，雖然面積較首創天閱山河135平、國譽·萬和城140要小，但南向面寬均超過兩者，達到13.8米。同時，南向臥室的數量有3個，首創天閱山河、國譽·萬和城均是2個。南向主臥的面寬3.6米，超過國譽·萬和城的3.4米，小于首創天閱山河的3.96米。

　　買房歸根到底是選擇問題，蘿蔔青菜各有所愛。因此，戶型也沒有絕對的好與不好。

　　國譽·萬和城所屬的萬和係，首創天閱山河所屬的天閱係，雖然都是企業的高端産品係，但大瓦窯並不給力，或許也很難復刻往日的傳奇。

　　關於大瓦窯板塊未來的成長潛力，也值得買房人思量。麗澤金融商務區地處西二環到西三環之間，其利好能否波及到大瓦窯確實是個問號。

麗澤金融商務區的利好，能否波及到大瓦窯確實是個問號

　　即便金融人士的購房需求外溢，看上了首創天閱山河、國譽·萬和城的戶型，但未必能看上項目的位置及周邊的配套。此外，環線靠裏的大平層同樣很多，他們從來不缺少選擇啊。 （記者 張增艷）