在“9·30房貸新政”、三部委下發“公積金貸款新政”及北京市調整普通住宅標準等多重利好的綜合影響下，可以説北京二手房市場的回暖模式已經正式開啟。

　　記者近日通過調查發現，信貸環境發生的大變化，是使得北京市二手房市場環境有較大改觀的主因，“二套變首套”的政策利好改善型購房者，大致有一半的二套房需求借由新政減輕了首付的負擔，因此從整個10月份到現在，換房客群與二次置業的涌入致使現在市場上改善型需求的客群已成為交易中的主體，達到近八成。

　　新政後 “改善”需求佔比近八成

　　記者走訪新政後的市場發現，目前二手房市場中成交最為活躍的莫過於二次置業的購房人群。

　　“調整二套房認定標準後，更多改善型需求的人符合了貸款要求，一下子到門店諮詢的人就多了。”置業顧問小張告訴記者，這一點在數據上也得到驗證，根據鏈家地産市場研究部進行的調研，10月有67%的經紀人表示市場以換房需求為主，其餘有11%的經紀人認為以二套房交易為主，這樣算下來，新政後的二手房市場改善客群已經達到將近八成。

　　“這個在上個月的表現很突出。從我愛我家成交看，10月份，改善型的整體佔比增長1成左右。”偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝表示。

　　二次置業 直接帶動房貸市場

　　隨著下半年二次置業人群的入市，貸款的額度與以往相比也有所增加。目前大部分換房人群所需求的貸款額度主要集中在200萬-250萬元左右。

　　從貸款數據來看，也可體現出改善型需求以及二套房需求的增加。根據鏈家地産市場研究部統計，新政出臺以後的10月份商業貸款單佔比較9月份上升18.7個百分點，達到51%，是2012年以來的最高值。

　　偉嘉安捷分析師吳昊認為，今年初，由於去年末銀行額度緊張而造成大量批單積壓，佔用了大部分信貸額度，導致銀行在今年上半年貸款投放比較謹慎。下半年隨著成交價格下降，尤其限貸鬆綁以來，購房需求上升，反而讓銀行下半年的信貸額度有所放鬆。房貸政策鬆綁，一定程度上會刺激改善購房。

　　記者計算，以200萬元20年期購房貸款計算，如果按基準利率計算，月還款金額為14971元，利息總額為159.3萬元；但如果享受9折利率，則月還款將降至14208元，月還款節省763元，累計可節省利息支出18萬元左右。

　　近CBD、南城二手房源走俏

　　由於北京地鐵調價在即，有經濟能力的改善族開始把眼光放在生活配套設施、教育資源豐富、通勤更為方便的城區內，因而促進了近CBD房源的走俏。

　　在雙井社區，記者看了首城國際、華騰園、百環家園幾個項目的掛牌價，直觀感受比三個月前提升了10%以上。

　　小張告訴記者，他們門店這幾天把原來的報價牌全換了一遍，主要原因是和業主溝通後，業主普遍都想上調價格。“市場一好，特價房也就越來越少。”整體來看，因為諮詢變多了，業主也擔心房子賣虧了，或多或少減少了議價空間，部分甚至上調了掛牌價。“北京大多數業主都不急著賣房用錢，如果能夠多賣10萬-20萬，他們認為值得等等看。”

　　但記者同時發現，本輪釋放出的購房者們對於置業的把控十分理性，一些年輕的首次置換族們，由於難以支付三環內高額的房價，因此將選房的重心南移。據凱成永泰大興南區經理張卿雲介紹，目前分佈在大興線棗園、清源路等地鐵站附近的小區較為熱門，由於均價僅為2.2萬-2.3萬元/平方米，且四週生活設施配套齊全，交通便捷，因此吸引許多年輕置換一族來此置業。

　　後市預測

　　長期回暖勢頭

　　還看信貸優惠

　　根據北京市住建委公佈數據顯示，11月第二周(11月10日-11月16日)北京市二手住宅網簽1797套，環比上周下降30.4%。 二手房成交出現下滑，業內人士一致認為，這主要是由於目前北京二手樓市正處於10月份改善型需求集中入市、成交爆發期的尾聲。雖然9月末以來關於樓市的利好資訊不斷，但其實際效用相對有限。比如，9·30新政關於銀行信貸優惠利率執行情況的標準，明確由銀行依據自身情況來實行。

　　“由於成交量過好，近期我們接到的單子批貸時間大概比10月慢上一週左右，10月的單子貸款大都要一個月才能批下來。從這個信號看，房貸新政後，銀行受額度限制，批貸慢、審核嚴格的情況現在依然較為明顯。”偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝表示。

　　此外，二手房的掛牌價格以及成交價格也悄然上升。例如朝陽區安華西裏小區的二手房均價相比6、7月每平方米已經上漲了3000元左右。

　　“此輪救市潮中利好群體有限，當市場逐漸消化掉這部分購房需求後，二手住宅的交易量會歸於平淡，並一直持續到明年春節前。如果春節後沒有新的信貸優惠政策出臺，那麼二手住宅市場可能會進入新一輪的觀望期。”新浪二手房分析師韋雨舟坦言。文/孔令薇