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專家:房貸新政難救房企 利率普遍7折可能性小

  • 發佈時間:2014-10-10 15:57:00  來源:中國廣播網  作者:佚名  責任編輯:孫業文

  國有4大行宣佈支援百姓合理購房需求,執行房貸新政。但一位國有銀行支行負責人坦言,如果按7折發放房貸,肯定做一單賠一單。

  央廣網財經北京10月10日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道,剛過去的十一假期不僅是旅遊佳節,也是購物旺季,不少商店都亮出“打折”口號吸引顧客。與此同時,買房貸款打折的消息也讓人眼前一亮。

  在央行、銀監會的通知發佈之後,由建行帶頭,工行、農行等國有4大行都已宣佈,支援百姓合理購房需求,執行房貸新政。工行提出,對貸款購買首套自住房的家庭,實行貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  7折利率聽上去很誘人,但一位國有銀行支行負責人的話也值得注意。他坦言,房貸6.55%的基準利率打7折後是4.585%,現在銀行的理財産品大多都在5%以上了,如果銀行按7折發放房貸,那肯定做一單賠一單。

  在外人看來,説這話難免是在為自己所在的行業喊冤叫屈,但客觀地觀察,他的話是不是也有幾分道理呢?對此問題,我們的觀點是,房貸新政要量力而行,謹防“既為難了銀行,又救不了房企”。

  七折的利率如果執行,銀行果真是在賠本做買賣,銀行的盈利果真會受到很大影響嗎?中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇説,銀行可能只給一些核心客戶打7折。

  郭田勇:央行明確可以打7折以後,至少給銀行更大利率定價空間,因為以前央行沒有説打7折的話,商業銀行即便想打7折也不能打,而現在可以打7折了。各家商業銀行的確可以用這種很優惠的利率貸款,它有定價空間,但這並不意味著所有的客戶在銀行貸款之後都會享受到七折利率,銀行對客戶也是區別對待的,因為本身每個客戶的風險是有大有小的,按照利率覆蓋風險的原則,肯定不能説所有的客戶都打七折,比如説它對於核心客戶、重點客戶,或者説對它的銀行理財産品、信用卡貢獻比較大的一些客戶,可能可以打7折。

  自從9月30日央行和銀監會出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,也就是“央四條”以來,房貸大放水的節奏在逐漸加快。但郭田勇認為,房貸放寬救不了房企。

  郭田勇:儘管央行也出臺了一些被很多觀點認為是在救房市政策,但決定房地産市場本身的內因還應當是市場本身。相對於群眾的收入水準來説,如果房價偏高的話,簡便依靠什麼杠桿給一些政策的話,要想徹底把房地産刺激起來,恐怕也是比較難的。央行這個政策對於穩增長,在一定程度內恢復一些居民的購房需求,肯定是有幫助的,但是也不能認為説,有了央行政策以後,未來房價還是會繼續增長,房産業還是會呈現井噴態勢,如果這麼理解的話,恐怕也是有偏頗的。

  對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,可享受首套房貸款政策,這是這次新政最吸引人的一點。首付最低3成,還可享受最低7折基準利率的優惠。這會實現嗎?中國農業銀行首席經濟學家向松祚認為,未來房貸利率普遍打7折是不可能實現的。

  經濟之聲:目前各家銀行遲遲沒有公佈具體實施細則,未來房貸利率普遍打7折的可能性究竟有多大?

  向松祚:不可能實現。市場人士特別是房地産市場人士對這個政策的理解其實是有問題的。央行出臺這個意見以後,好像大家都覺得銀行必須要執行,其實並沒有“必須”這兩個字,它只是央行對於房地産政策的一個指導意見,或者説一個政策的指引。

  商業銀行對於結清了一套房貸款的二套房是否是30%的首付款,是否利率打7折?這個指導意見裏面其實也講的非常清楚,商業銀行要結合自身的風險管理架構、風險管理的政策,必須要結合當地房地産市場的情況,來自主決定這個政策怎麼實施。也就是説,可以首付3成,房貸利率可以打7折,但是也可以不這麼做。如果銀行認為這個房地産項目風險很大,認為未來房價可能下降的幅度比較大,那為什麼要打7折?商業銀行並沒有必須要這麼做。

  有些房地産開發商好像把房地産市場的萎靡,房地産價格放緩都歸罪于銀行,這其實完全錯誤。銀行本身也是一個企業,它必須要考慮它的風險。而且現在商業銀行普遍已經走向風險定價的策略,什麼叫風險定價的策略?就是如果銀行覺得風險越高,要的利率可能就越高;如果風險很低,那就願意給很低的利率。

  房貸利率是否打7折,還是8折還是8.5折,我認為各個地方的情況會不同,一線城市、二線城市、三四線城市會有很大的差別。所以普遍打7折是沒有可能性的。

  經濟之聲:從銀行的角度來看,目前房地産的貸款到底風險有多大?

  向松祚:客觀來講,現在房地産貸款風險、按揭貸款風險還是非常小的,不過對於一些開發商來説,風險是存在的,特別是中小開發商,應該説信貸風險非常大。原因很簡單,過去中小開發商擴張的太多,他們銀行貸款的量也非常大,除了銀行貸款之外,他們還通過委託貸款、信託貸款,甚至一些第三方融資,吸收了很多債務,這些開發商杠桿率太高,而現在的房地産市場已經很難像前幾年那麼高速飆漲了,在大勢已經開始逆轉的條件下,有些中小房地産肯定不可避免地要破産。這些開發商現在希望中央政府出政策,希望央行出政策,幫他們重新救活,但不能把這種政策理解為一個簡單的救市,因為最終決定房地産的是整體的供需。如果現在供給已經相對過剩,甚至有些地方嚴重過剩,需求已經開始放緩,甚至有的當地已經完全釋放,靠信貸怎麼能救活這個房地産市場呢?

  央行出臺這個通知,我希望開發商,希望我們購房者對於這個政策要有一個非常客觀的理解,不要把它簡單理解為銀行就要大規模開始放水了,現在任何房地産公司都可以生存下去,甚至都可以興旺發達,這種理解本身是非常錯誤的。

  經濟之聲:銀行在開發貸方面可能會更加謹慎一些,那在按揭貸款方面、購房貸款方面,在出了七折這樣的底線之後,可能的折扣會是多少?

  向松祚:結合整個全國市場情況來看,8.5折左右可能是比較合適的,這是第一個判斷。第二個判斷是,適合這個新政策的貸款戶不是特別多,因為很多貸款戶的首套房並沒有結清。當然這裡面也會出現一些變通辦法,比如有的人想買二套房,他可以提前把首套房還了,但實際上銀行不太願意買房人把首套房一次性還清,因為這樣它就會損失利息的收入,而且在合同上也是不合適的。結合這個情況來看,我認為這個政策對於改善性住房會有一定的幫助,但樓市不會出現井噴式的情況。

  我覺得房地産的整體行業,特別是開發商,應該更加深刻認識房地産基本面的變化,同時商業銀行也要穩定的分析我們房地産基本面的變化,因為任何人都很難改變這種供需的基本面,如果我們現在簡單地把這個政策理解為放水,只會使我們已經存在的問題變得更加嚴重。

  經濟之聲:這項政策出臺之後,房地産的銷量有沒有可能會出現一個小幅上漲?

  向松祚:從全國平均來看,我認為很難出現大幅度的上升,但對於個別地方、個別城市,情況是不同的,因為我們全國的房地産確實差別很大。我認為這個政策出來之後,對於一線城市是比較利好的,但是對於三四線城市,或者對於大多數的二線城市,應該幫助不是很大。為什麼一線城市幫助大一點?因為一線城市基礎比較好一點,而且大家的購買能力比較強。

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