面對樓市冷清購房者觀望情緒明顯，商住樓盤率先降低身價搶佔客源，出現逆市熱銷的行情。業內專家分析，主要緣于商住房無限購的政策制約，同時定價在市場低迷的背景下相對較低，且位置相對較好具有投資價值。

　　近期，包括大興保利春天派、合生世界村創業公寓、旭輝E天地在內的多個商住樓盤均出現熱銷，在原來一片慘澹的市場中搶走了那些有點“小錢兒”的屌絲級投資客。他們手裏有點閒錢，在京無購房資格，卻還想進行房地産投資，商住房的低價入市或打折促銷策略正符合這部分投資客的需求。

　　入門級投資客悄然“下注”

　　在北京樓市低迷的上半年，新房二手房交易量大幅下跌，商住房成交量未能倖免，環比、同比分別下跌35%和41%，但由於商住房率先領降，吸引了部分入門級投資客出手，使上半年商住房交易量遠遠小于新房及二手房的跌幅。

　　“上半年北京商住房市場雖然比不了去年，但比普通住宅和二手房市場還是要好一些。”旭輝E天地負責人對記者表示。

　　記者從北京市住建委官網公佈的交易數據可以看到，上半年入市的幾個商住項目均達到了逆市熱銷的標準。

　　房山旭輝E天地項目900多套房源半年來去化50%左右；大興保利春天派5月份批准預售680多套，6月21日開盤當日兩小時便突破兩億佳績；朝陽常楹西元自由派自2月中旬以來成交456套，去化率接近50%；泰禾·1號街區自6月26日取得預售證以來逆市熱銷461套。

　　在中關村工作的李先生近日萌生了“下注”的念頭，“去年我的一個朋友買了個商住性質的房子，今年市場不太好，他索性就賣出去，換了個特價二手房。我看這個項目首付才五萬，手裏這點兒小錢正好派上用處，也試試。”剛剛在上週末簽約大興某商住項目的李先生笑侃道。

　　對於像李先生這樣非專業的投資客，只有一點兒小錢還屬於“屌絲級”，抱著試水的心態，選擇這樣的房子。“這個附帶精裝修，省時省力，方便出租，最重要是門檻不高。即便出現比較大的動蕩和意外，我就算自住也合適了，虧損也相對較少。”李先生説。

　　低總價小戶型撬動市場

　　上半年雖然各種數據都顯示賣得不好，但全國300個城市各類用地樓面均價不但沒有下降，反而上漲了兩成，所以在業內人士郭女士看來，今年下半年對於投資者而言是最佳的窗口期，預計9月份將呈現一輪小高潮，12月份將明顯回暖。“其實我們做這個行業，也不一定就都買在低點，買的時候也是咬牙買，甚至借錢買，事實證明經過一兩年都有回報了，所以現在還是要出手。”

　　高策機構董事長陶紅兵認為，商住房比一般純住宅價格要低，另外不限購是其很重要的優勢。而什麼樣的商住項目賣得好不能從區域來看，應該從單盤來看，看其與住宅相比的競爭力有多大。事實上，這些銷售較好的商住項目還有一個共同特點則是戶型設計偏小。最小戶型僅有30多平方米，從總價上控制在了100萬元以內，是吸引很多剛需以及個體投資需求的客戶的原因。

　　從偉業我愛我家市場研究院的數據亦可看出這一趨勢，上半年90平方米以下的商住房成交佔到了商住市場成交量的82%，其中，50平方米以下的小戶型成交2883套，佔上半年成交的35.53%，50~90平方米的戶型成交3806套，佔上半年成交的46.90%。微、小戶型成為市場上半年成交的主力。

　　降幅最大吸引購房人抄底

　　數據顯示，今年以來，商住樓盤價格大幅下降，年內累計降價幅度已達14%，幅度遠高於二手房，這恐怕是吸引購房人抄底的直接原因。在7月成交前10的樓盤中，記者發現，東亞上北中心與北京像素北區兩個商住樓盤成交進入火熱的狀態，而這兩個項目正是年內商住類産品價格下降最大的，成交均價年內累計下降達到兩成。旭輝E天地6月售價較5月每平方米下調了1000元；泰禾·1號街區成交價格較4月也下降了千元左右。

　　“事實上，在‘限購令’長期持續的背景下，商住項目一直憑藉不在限購範圍內的‘先天優勢’被稱為‘規避調控’的利器。”一位商住項目開發商表示，商住項目銷售火爆是許多限購城市樓市的重要特點之一。

　　隨著近日各地調控的政策接連放鬆，購買資格或將放鬆的利好，也將令原本打算購買商住項目的人群産生觀望情緒。業內人士分析，商住項目通常被稱為地産行業的解碼器，在大勢不景氣時，經常會搶先採取價格杠桿手段促進銷售，預測本輪樓市的走向，密切關注商住項目的表現或許是一條捷徑。

　　可關注商鋪、寫字樓等産品

　　據悉，北京市商住市場這兩年來很穩定。據亞豪機構提供的數據顯示，2011年全年北京市商住盤成交了18472套，而2012年在“住宅限購”等影響下迅速攀升至26888套，2013年也穩定在26300套以上，但由於大部分成交的商住項目位置越來越遠，成交均價則維持在21000元-22000元/平方米之間。

　　“不限購、總價低，商住房在北京嚴厲的限購政策下有了特定的穩定客群，今年自住房的入市也不會形成太多影響。”亞豪研究機構總監郭毅表示，一段時期內，綠地、旭輝會推出較多商住産品，但不會對市場造成衝擊。

　　但郭毅也提醒，商住項目的全面增值需要較長的時間，目前客戶以自住兼投資為主，如純投資性需求的客戶，可以更多關注商鋪、寫字樓等産品。