曾被樓市寄予厚望的“金九銀十”今年或將再次“泡湯”，開發商一旦失守“金九銀十”，全年的銷售目標就將成為“不可能完成的任務”，這並非聳人聽聞。正因為此，今年的“金九銀十”將成為開發商誓死一搏的絕佳戰場。

　　在自住房大量上市以及剛需盤的降價促銷聲中，8月樓市顯現出“量增價跌”的行情。不過，剔除由自住房帶來的交易量上升因素，個別“日光碟”的出現更像是一劑“迷魂湯”，讓人暫時沉醉。樓市的總體行情，仍然可以用“慘澹”來形容。

　　然而，面對“金九”，開發商卻顯得頗為低調，並未選擇在9月推盤旺季大規模開盤。據亞豪機構統計，目前9月有入市意向的樓盤共有39個，與7月和8月的開盤量相比並未出現明顯增加，其中還有可能出現推遲開盤的情況。同時，加上過去積壓的大量庫存所帶來的銷售壓力，使9月入市樓盤在定價策略方面也顯得格外謹慎。

　　“金九銀十？那只是一個夢。”某大型房企銷售總監對記者説。在記者採訪過程中，多數開發商的行銷負責人都對這一傳統的行銷節點表示悲觀的看法。

　　北京市房協秘書長陳志認為，下半年市場可能出現兩級化，剛需盤將可能延續上半年低迷走勢，高端項目將可能迎來集中入市，“在定向偏寬的金融政策背景下，銷售應該比上半年要好。”

　　8月個別日光碟是繁榮假像

　　“8月個別樓盤的熱銷並未影響整體市場的下行格局，如果開發商不調整相應的行銷策略而繼續死扛，‘金九銀十’只能成為幻影。”面對目前的北京樓市，東四環某項目負責人余先生這樣形容。據亞豪機構統計數據顯示，8月1日至24日，北京商品住宅共實現成交6660套，成交面積64.86萬平方米，相比上月同期分別增加了88%、72%。北京商品住宅成交均價為21970元/平方米，相比上月同期下滑16%。

　　“成交量的大幅增長主要因為自住型商品房的集中簽約。”亞豪機構副總經理高姍分析認為，8月份包括金隅匯景苑、當代MOMA滿庭春等多個自住型商品房項目集中簽約，使當月的成交數據增加，該類産品較低的定價也直接拉低了8月份的成交均價，特別是當代MOMA滿庭春項目限定售價僅為9500元/平方米，是近年來北京住宅市場為數不多的“萬元盤”。

　　與此同時，8月市場供應以小批次推盤為主，如亞奧金茂悅、住總萬科橙、首開常青藤等多個項目單次推盤量均在百套以內。高姍分析認為，小批次推盤一方面是項目對於目前市場需求量與價格接受度的試探，另一方面是為了營造“日光”、“開盤售罄”的市場繁榮假像。

　　39個項目9月謹慎入市

　　事實上，大量房企並未完成上半年的銷售目標，開發商下半年的壓力大增，面對“金九銀十”的傳統市場銷售的重要節點，部分品牌房企在8月份加大促銷力度搶客，如果要完成全年的銷售計劃，各大房企項目不得不加快推盤節奏、調整定價策略。然而，開發商卻並未選擇在傳統的9月推盤旺季大規模開盤，計劃開盤量僅為39個。與7月和8月分別為36個及32個計劃開盤量相比，這個“金九”可以用慘澹形容，其中還可能有樓盤推遲開盤計劃，同時庫存量大增，使新盤在定價策略方面很謹慎。

　　亞豪機構統計數據顯示，在9月計劃開盤的39個項目中，包括東亞尚品臺湖、尚峯壹號、遠洋萬和四季等19個純新盤，以及中信府、首開緹香郡、華業東方玫瑰等20個老項目後期。

　　“在自住房的衝擊下，部分開發商參考自住房定價搶客。”高珊表示，自住房的購買群體基本與普宅市場的剛需客群重合，因此前一階段普宅項目的關注度明顯下滑，部分剛需盤被迫“貓冬”。隨著自住房項目大量上市，一些樓盤在地段位置和産品品質上的不足曝露出來，特別是普宅項目為了爭搶客源開始下調項目售價，自住房的價格優勢不再突出，令部分剛需客群開始回流商品房市場，促使蟄伏數月的剛需盤在9月加速上市，以爭取現階段正在猶豫或等待的剛需客群。

　　新盤定價回歸去年水準

　　9月本是開發商傳統的重要銷售節點，從年初的造勢到年中的蓄客，“金九銀十”通常是收穫的季節。近幾年，在樓市上行時，“金九銀十”這個節點並沒有帶來過度的火爆，被相對淡化，更多的開發商願意在樓市下行時抓住這個時機實現銷售。也因此，各開發商在定價時顯得格外小心謹慎，紛紛用“討好”購房人的姿態，甚至低於周邊自住房項目的定價來“抓住”購房人。

　　從已公佈的9月入市項目售價中，開發商的謹慎一覽無余。純新盤東亞尚品臺湖的商住産品預計售價為16500元/平方米起，是臺湖區域報價最低的項目。房山幾個計劃上市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地，以及老項目建邦華庭，整體報價水準也僅為19000-22000元/平方米，區域整體定價基本回歸至去年同期水準。未公佈售價的項目則更加謹慎，還需通過蓄客數量與客戶心理預期來確定最終售價。

　　購房人有望“撿漏”

　　除了受自住房的衝擊外，業內人士認為開發商謹慎定價更主要的原因是受庫存積壓及市場下行影響。截至8月20日，北京商品住宅存量為86235套，按7月成交量計算，目前住宅存量消化週期需13個月。自今年1月見底後，北京住宅市場庫存量進入上升週期，已連續第7個月上漲，相比最低點時高出55%。

　　其中，近九成存量位於五環外，由於位置偏遠，産品同質化較為嚴重，成為市場的“重災區”。為了爭搶客戶群，五環外項目下半年價格戰或將一觸即發，也是剛性需求購房者買房重點關注的區域。因此，在銷售回款的高壓下，購房者有望在“金九銀十”開發商的搶客大戰中“撿漏”。

　　截至目前，折合2588.5億元銷售金額的庫存量，相當於170家房企2013年北京商品住宅市場的銷售總額。高姍表示，“去庫存”已成為目前各大房企面臨的首要任務。隨著庫存量的不斷攀升，房企不得不通過調整價格、打折促銷來殺出重圍，取得較好銷量，因此未來新上市項目的定價也將逐漸平穩，甚至出現回落。

　　“調價走量”仍是主基調

　　對於“金九銀十”的走勢，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，金九銀十的主基調仍然是調價走量。目前影響市場的根本性因素有變動趨勢，但未形成根本性變化，市場趨冷態勢不會驟然改變。

　　北京市房協秘書長陳志認為，市場走向除了取決於開發商的定價策略外，還要看金融政策的走向。剛需盤將可能延續上半年低迷走勢，高端項目或將迎來集中入市，“在定向偏寬的金融政策背景下，應該比上半年好。”

　　同樣，中原地産首席分析師張大偉持相同觀點，他表示，“剛需樓盤起碼要到明年年終這批自住房銷售結束才有回暖可能。”

　　漢博商業機構副總裁李亞明也認為，對於“金九銀十”的預期或將延後至明年上半年。

　　購房窗口期已經開啟

　　當然，也有部分開發商認為“金九銀十”將為下半年樓市打開新局面，華北珠江地産行銷總監劉蕓岐認為，下半年北京樓市基本趨穩，將進入回升週期。目前“快速出貨”的房企實現回款後，必然將資金投入新一輪土地購買，意味著可能花更多錢卻買到較差的地，企業風險較高。所以，下半年房企採用大幅降價方式刺激銷量可能性較小。

　　“北京樓市不會有更糟表現，四季度初也有理由成為窗口期，是購房者入市最佳時段。”龍湖集團北京公司行銷總監王動表示，上半年北京樓市經歷了艱難的開局和慘澹的經營，使人們對下半年市場期待值更高。他表示，對後市持謹慎樂觀態度。

　　融創中國北京公司行銷中心總經理樓艷青表示，2014年肯定是市場分化的一年，對北京來説是項目和項目之間的分化，“這個就很考驗開發商的功力。”她認為，北京出現調控很正常，無論什麼樣的市場情況都不要過於悲觀或過於樂觀，從2008年到2011年再到2012年的深度調控，均出現過短暫的價格回調，但“任何一次調控都是價格退半步再進三步”。樓艷青認為，6月份應該是這輪迴調的底部。