央媽的刺激和調控手段持續加碼，與此同時，購房者也在降息中直接獲利。隨著本週一央行下調人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，經過今年第二次降息，住房公積金貸款利率跌至歷史最低點。根據當前惠城區房價，在惠城區買一套120平方米的三房，用公積金貸款，月供最少要2315元。

　　貸款利息連續下降 房價保持平穩

　　本週一降息後，按目前的基準利率，商業貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3 .75%，從最近20次房貸利率變化來看，已雙雙跌破2009年曆史最寬鬆時期執行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。

　　儘管近期刺激樓市回暖的利好政策接連出臺，但庫存量高企的惠州房價仍保持平穩狀態。據惠州市房管局數據顯示，上月惠城區(含仲愷)新房成交2048套，成交均價6034.31元/平方米。貸款利息連續下降，房價卻保持平穩，這對購房者而言無疑是極大利好。

　　從最近市場成交情況看，120平方米左右的改善型購房需求已成為市場購買主力且呈持續增加趨勢。如果是在惠城區購買一套120平方米的三房，按4月份6034.31元/平方米的均價，總價為72.4萬元，首付三成約22萬元，需貸款約50萬元。

　　公積金貸款月供比商貸省570 .6元

　　房貸利息降至歷史最低點，購房者將獲得多大好處？南都記者為此專門算了筆賬。如果用商業貸款，貸30年，等額本息還款方式，每月還款額度為2886.18元。

　　如果用公積金貸款，根據目前惠州公積金現行政策規定，個人貸款額度最高為30萬元，夫妻合貸最高為50萬元，貸款最長年限不超過30年。

　　考慮到個人貸款額度不足，需要做組合貸，如此一來，公積金只能貸30萬元，剩下20萬元做商業貸款。如此組合，貸款30年，等額本息還款，每月還款額度為2543.82元。

　　因公積金貸款利率明顯低於商業貸款利率，因此選擇夫妻合貸方式無疑利息最少，最省錢。夫妻合貸50萬元，貸30年，每月還款額則可低至2315.58元/平方米。月供比商業貸款少了570 .6元之多，比組合貸款少了228.24元，這也是當前在惠城區購買一套120平方米的三房，利用公積金貸款，理論上可達到的最低月供額度(平均值)。

　　公積金雖好，不過惠州的受益人群卻仍有待擴大。惠州市住房公積金管理中心負責人多次指出，惠州很多企業，甚至一些大型事業單位都不給員工繳存公積金，這一方面導致受益群體非常有限；另一方面由於惠州住房公積金個貸率高達83%，已逼近85%的警戒線，一旦貸款人數大幅增加，將有可能導致錢荒乃至斷貸。

　　房貸利率優惠或再等10多天

　　100萬總價的房子月供少100元，業界稱對惠州樓市維穩有利刺激有限

　　南都訊 記者陳博 降準余震還未完全消停，降息的重拳已再一次迅猛出擊。半年之內央行第三次放“大招”，宣佈降息，金融機構一年期貸款基準利率下調至5 .1%，一年期存款基準利率下調至2 .25%。銀行界相關人士稱，惠州銀行房貸利率的優惠滯後10多天或能實現。地産觀察人士解讀，降息更多是提振市場信心，其心理影響大於實際成交影響。

　　降息可減輕房企融資壓力

　　惠州一位商業銀行負責人告訴南都記者，降息政策從昨天起已在惠州各大銀行落地。這次降息也是利率市場化發展的一個提示，接下來惠州銀行的貨幣政策還是以寬鬆為導向。“目前惠州開發企業的融資成本相對較高，利率下調可減輕房企融資壓力。但房貸利率的優惠須等上級的最終通知，起碼需要滯後10多天。”

　　降息恐難成惠州樓市強心針

　　上年11月底與今年3月，央行降息的靴子兩度不期而至，但落地到惠州樓市的時間則相對滯後。相關數據反饋顯示，降息難以對成交全面提振帶來立竿見影的作用，其對惠州樓市刺激作用有限。

　　惠州地産觀察人士范忠洲認為，降息實際上是金融市場的放鬆，對整個宏觀環境有積極促進作用。降息落實之後，利率下調與近期公積金利好政策疊加，將對惠州樓市産生利好影響。但經過前兩次降息，惠州的成交量價仍沒完全好轉，因此降息並不能成為一劑強心針，只是對樓市起到維穩作用，觸動客戶的入市心理，其心理影響大於實際成交影響。

　　“降息要説影響很大倒也沒有，而且本次降息的力度相對3月份那次要稍弱一點。”大隆集團行銷總監裴杏樞同樣指出，降息更多是提振市場信心，開發商與購房者的利息負擔都有所降低，兩者的貸款壓力也相應減輕。相比改善型客戶，剛需客購房者更在乎購房支出與未來利息成本，降息對他們的觸動作用更大，但這種觸動不會一下子爆發出來。

　　庫存高企 開發商提價空間小

　　裴杏樞同時表示，惠州樓市供過於求的矛盾十分突出，開發商提價空間比較小，不排除部分尾盤或開發商資金鏈較為寬鬆，而採取提價行為，但就整體大環境而言，提價的市場因素還未達到，今年上半年惠州樓市還是以快速出貨為主。

　　以購買一套總價100萬元的房子為例，首套房貸款70萬元。若以20年償還期、等額本息還款的方式，降息之前，5年期以上貸款基準利率為5 .90%，購房者每月還款金額為4974.72元，20年利息總額約為49.40萬元。降息之後，5年期以上貸款基準利率調整為5 .65%，購房者月供額為4874 .71元，20年利息總額約為47萬元。這意味著，每月月供減少100 .01元，總利息額約減少2.4萬元。