案例：今年38歲的金先生，供職于廣州某合資公司，現在天河員村二橫路有一套120多平方米的電梯樓，樓齡15年。家裏還有一輛中高級轎車，無貸款，夫妻年薪約共18萬元。每年一家三口在各種保險方面的支出約為2.4萬元，目前夫妻兩人加父母的存款共有80萬元。金先生想在天河區或越秀區買一套名校學位房，該怎樣才能實現？純商貸、公積金及組合貸款哪種更適合他呢？

　　本期專家：滿堂紅市場部研究員劉鏡棠

　　房管家支招：由於學區房基本每年都會微調，一些自以為手持重點學位房的業主被踢出局，房子也因此分分鐘掉價。因此，有業內專家建議，為了安全起見，買二手學位房最好先去相關教育部門查看近五到八年該房源與對接學校是否有變動，如有變動，則謹慎入市。

　　針對金先生當前的情況，滿堂紅市場研究部研究員劉鏡棠認為，由於其目前無貸款，現在商業貸款購房可申請3成首付，即貸款7成，建議金先生可選擇總價在220萬元以下的單位。

　　購房方案：劉鏡棠表示，目前市面上有一套耀星華庭62平方米的小兩房電梯樓單位，對口華陽小學及47中，總價約為218萬元。如果金先生選擇公積金或者組合貸款均只可貸4成，而選擇純商業貸款可以貸到7成，所以建議使用純商業貸款。建議其以80萬元作為首付，貸款138萬元，則月供為9800元/月（20年期）左右。此外，目前耀星華庭62平方米小兩房的平均租金約為4000元/月，而金先生自己居住的120平方米的電梯樓月租金約為4500-5500元/月。考慮到耀星華庭面積較小，可能不夠金先生一家人住，因此建議出租耀星華庭的小兩房來抵扣月供，則金先生每月需支出5800元的房款及利息。以金先生目前的家庭經濟收入來看，應該還能應付，但壓力還是有一些。

　　如果確定公積金二套首付為三成，組合貸20年期（等額本息），公積金貸款80萬元（前提夫妻雙方均有公積金），商業貸58萬元，月供約為9100-9200元/月左右，減去月租4000元/月，月支付房款及利息約為5000元多一點。

　　如金先生想減少月供支付，則可考慮購買面積小一點的單位，比如華景新城的學位房。目前華景新城芳滿庭園的40平方米左右的小單位，帶華景小學學位，單價在32000元/平方米左右，總價約130萬。建議可選擇公積金或組合貸款，以80萬元作為首付款，以家庭為單位申請公積金貸款50萬元，月供還款約3100元/月左右。考慮到金先生一家不適合居住在一房單位，建議將該單位出租。目前芳滿庭園40平方米左右的小單位月租金約為2000元左右，抵扣月供，金先生每月須支付1000多元的房款及利息。如果是純商業貸款，月供還款大概3500-3600元/月，以月租金抵扣，每月則須支付1500-1600元的房款和利息。