新聞源 財富源

2024年12月02日 星期一

財經 > 保險 > 保險要聞 > 正文

字號:  

險資抄底萬科底氣何在 時機選擇可謂絕佳

  • 發佈時間:2015-07-29 07:26:00  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:田燕

  7月以來,前海人壽兩次增持地産龍頭萬科的股票,時機選擇可謂絕佳。7月10日前海人壽“砸下”80億元增持5%,發生在7月6日萬科管理層拋出的“百億回購計劃”之時;7月24日再次增持5%,發生在上半年樓市數據發佈,統計局定調全國樓市從“企穩”轉向“回升”,以及萬科即將發佈上半年業績之時。

  7月初的股市大幅震蕩後,萬科的估值已經降到階段性低點,其時市盈率僅11.2倍,相比 房地産 行業31.83倍的平均市盈率低了6成。然而自萬科2014年提出“城市配套服務商”的轉型目標後,舉動比較頻繁,比如萬物倉、幸福驛站等配套服務;通過“萬萬合作”,進入持有型物業;推進小股操盤、事業合夥人等內部管理上創新等。

  但是,相比前三次轉型的春風得意,萬科第四次轉型非常艱難,“動作大、效果小”,就連王石都抒發了“下一個倒下的可能是萬科”的悲情,足見轉型艱難,不得不繼續通過銷售物業來維持業績。2014年是萬科近十年最不得志的一年,管理人才流失嚴重、轉型牽扯拿地和開發速度、與綠地和萬達等在轉型上顯現差距等。這是其估值持續受到打壓並創階段性低點的主要原因。

  2015年以後,國家對於樓市未來發展態度明確,即房地産剛性需求是長期的、促進自住性和改善型住房需求等。在此背景下,萬科一方面重新重視“三好住宅”的企業定位(好房子、好服務和好鄰居),提高住宅開發和銷售額業績;另一方面,調整轉型的策略。今年5月,以代建的深圳前海企業公館為基礎資産,萬科聯合鵬華 基金髮行了我國境內首只公募REITS;6月底,董事會通過《關於物業服務市場化發展及建立事業合夥人機制的議案》,加速萬科物業市場化擴張、分拆上市及引入事業合夥人機制;同時,旗下參股公司——中誠投資擬登陸新三板,分享大眾創業、萬眾創新的紅利。

  今年上半年,萬科共實現簽約銷售額1099.6億元,成為唯一“破千億”的房企,而恒大和綠地等“追趕者”沒有了去年底的銳氣,銷售額僅分別為823億元和824億元。特別是,4-6月份萬科月銷售額同比分別大幅增長39%、42%和30%,銷售持續超預期,且明顯好于同期全國房地産銷售額0-10%的同比增速,龍頭老大的地位凸顯。同時,萬科上半年拿地同比增長47.8%,未來業績增長可期。

  發行REITs和物業分拆上市,折射出萬科未來轉型和經營的重大戰略改變,這將會大幅提升企業估值。近年來,萬達、恒大等龍頭分拆旗下板塊(如影院、體育等)並實現上市,在提升估值和市值上,具有非常強的溢價效應。未來,預計萬科的社區教育、社區配套等會相繼獨立出來並擇機上市。

  在7月初股市震蕩過後及管理層回購的時點上,公司的NAV明顯高於公司的市值,無論從股價還是估值講,都到了險資等長線資金“抄底”的時候,而抄底的收益是顯而易見的。2013年,萬科拿出45億元現金用於分紅,每10股派送4.1元(含稅)現金股息,股息率達5%,接近“寶類” 理財産品的水準。2014年,萬科股息率達到3.72%,是整個板塊中股息率唯一超過 銀行 一年期定存的上市房企。

  作為“寶能係”的金融平臺,前海人壽此次增持萬科股票之前,已經對其地産投資板塊進行大換倉,基本清倉 深振業A寶誠股份天健集團 等小型房企的股票投資。而之所以“棄小從大”,就在於看到了龍頭房企的投資機會。由於資源稀缺及拿地門檻抬高,未來一線城市將只有龍頭房企才有生存機會,龍頭房企將全面搶食一線城市土地。根據德佑鏈家的統計,上半年,典型20家房企有13家在一線城市拿地,拿地金額合計951億元,佔全國拿地總額的53.7%,同比增加8個百分點。在“審慎拿地、嚴控風險”的一貫策略下,萬科上半年拿地基本集中在一線城市。儘管全國樓市弱勢回暖,但這是在樓市刺激不斷、貨幣連連寬鬆的情況下發生的,未來樓市風險的“安全墊”、機會的“安全區”仍舊在一線城市。

  此外,龍頭並購、強者恒強是增量樓市為數不多的機會。北京和上海産權交易所網站顯示,截至今年6月中旬,掛牌待轉讓房企及項目股權(及債權)累計達42宗,居各行業之首,其中有20家房企出售100%股權。而萬科、恒大等大型房企正在加速收購,以彌補在土地市場直接拿地投資的減少。國家也鼓勵龍頭房企發展,比如多元化融資渠道打開,高資信的房企將進入銀行間債券市場發行中期票據和公司債等,這都有利於龍頭房企降低融資成本。此外,就像 汽車行業 盈利點,已經由賣車轉向“售後”一樣,我國樓市已積累了海量的存量住戶,為現有住戶提供增量服務(如社區O2O)未來將成為企業的主要盈利模式。但不管是物業管理、社區金融、養老、電子商務,最先探索到盈利機會的,一定是萬科、萬達、保利等龍頭房企。

  事實上,從2014年到現在,險資增持龍頭房企股票一直沒有斷過,正是因為看到了龍頭房企未來的發展機會。不管是戰略性增持,還是財務投資,筆者認為,這對房地産未來發展都具有積極意義。一方面有利於房企獲得長期的、低成本資金,改變過去高杠桿、高成本融資的野蠻生 長和 攫取資本增值的時代;另一方面助推企業做大做強、緩衝行業下行壓力,並使其有充足的時空探索轉型。

熱圖一覽

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅