7月以來，前海人壽兩次增持地産龍頭萬科的股票，時機選擇可謂絕佳。7月10日前海人壽“砸下”80億元增持5%，發生在7月6日萬科管理層拋出的“百億回購計劃”之時；7月24日再次增持5%，發生在上半年樓市數據發佈，統計局定調全國樓市從“企穩”轉向“回升”，以及萬科即將發佈上半年業績之時。

　　7月初的股市大幅震蕩後，萬科的估值已經降到階段性低點，其時市盈率僅11.2倍，相比房地産行業31.83倍的平均市盈率低了6成。然而自萬科2014年提出“城市配套服務商”的轉型目標後，舉動比較頻繁，比如萬物倉、幸福驛站等配套服務；通過“萬萬合作”，進入持有型物業；推進小股操盤、事業合夥人等內部管理上創新等。

　　但是，相比前三次轉型的春風得意，萬科第四次轉型非常艱難，“動作大、效果小”，就連王石都抒發了“下一個倒下的可能是萬科”的悲情，足見轉型艱難，不得不繼續通過銷售物業來維持業績。2014年是萬科近十年最不得志的一年，管理人才流失嚴重、轉型牽扯拿地和開發速度、與綠地和萬達等在轉型上顯現差距等。這是其估值持續受到打壓並創階段性低點的主要原因。

　　2015年以後，國家對於樓市未來發展態度明確，即房地産剛性需求是長期的、促進自住性和改善型住房需求等。在此背景下，萬科一方面重新重視“三好住宅”的企業定位(好房子、好服務和好鄰居)，提高住宅開發和銷售額業績；另一方面，調整轉型的策略。今年5月，以代建的深圳前海企業公館為基礎資産，萬科聯合鵬華基金發行了我國境內首只公募REITs；6月底，董事會通過《關於物業服務市場化發展及建立事業合夥人機制的議案》，加速萬科物業市場化擴張、分拆上市及引入事業合夥人機制；同時，旗下參股公司——中誠投資擬登陸新三板，分享大眾創業、萬眾創新的紅利。

　　今年上半年，萬科共實現簽約銷售額1099.6億元，成為唯一“破千億”的房企，而恒大和綠地等“追趕者”沒有了去年底的銳氣，銷售額僅分別為823億元和824億元。特別是，4-6月份萬科月銷售額同比分別大幅增長39%、42%和30%，銷售持續超預期，且明顯好于同期全國房地産銷售額0-10%的同比增速，龍頭老大的地位凸顯。同時，萬科上半年拿地同比增長47.8%，未來業績增長可期。

　　發行REITs和物業分拆上市，折射出萬科未來轉型和經營的重大戰略改變，這將會大幅提升企業估值。近年來，萬達、恒大等龍頭分拆旗下板塊(如影院、體育等)並實現上市，在提升估值和市值上，具有非常強的溢價效應。未來，預計萬科的社區教育、社區配套等會相繼獨立出來並擇機上市。

　　在7月初股市震蕩過後及管理層回購的時點上，公司的NAV明顯高於公司的市值，無論從股價還是估值講，都到了險資等長線資金“抄底”的時候，而抄底的收益是顯而易見的。2013年，萬科拿出45億元現金用於分紅，每10股派送4.1元(含稅)現金股息，股息率達5%，接近“寶類”理財産品的水準。2014年，萬科股息率達到3.72%，是整個板塊中股息率唯一超過銀行一年期定存的上市房企。

　　作為“寶能係”的金融平臺，前海人壽此次增持萬科股票之前，已經對其地産投資板塊進行大換倉，基本清倉深振業A、寶誠股份、天健集團等小型房企的股票投資。而之所以“棄小從大”，就在於看到了龍頭房企的投資機會。由於資源稀缺及拿地門檻抬高，未來一線城市將只有龍頭房企才有生存機會，龍頭房企將全面搶食一線城市土地。根據德佑鏈家的統計，上半年，典型20家房企有13家在一線城市拿地，拿地金額合計951億元，佔全國拿地總額的53.7%，同比增加8個百分點。在“審慎拿地、嚴控風險”的一貫策略下，萬科上半年拿地基本集中在一線城市。儘管全國樓市弱勢回暖，但這是在樓市刺激不斷、貨幣連連寬鬆的情況下發生的，未來樓市風險的“安全墊”、機會的“安全區”仍舊在一線城市。

　　此外，龍頭並購、強者恒強是增量樓市為數不多的機會。北京和上海産權交易所網站顯示，截至今年6月中旬，掛牌待轉讓房企及項目股權(及債權)累計達42宗，居各行業之首，其中有20家房企出售100%股權。而萬科、恒大等大型房企正在加速收購，以彌補在土地市場直接拿地投資的減少。國家也鼓勵龍頭房企發展，比如多元化融資渠道打開，高資信的房企將進入銀行間債券市場發行中期票據和公司債等，這都有利於龍頭房企降低融資成本。此外，就像汽車行業盈利點，已經由賣車轉向“售後”一樣，我國樓市已積累了海量的存量住戶，為現有住戶提供增量服務(如社區O2O)未來將成為企業的主要盈利模式。但不管是物業管理、社區金融、養老、電子商務，最先探索到盈利機會的，一定是萬科、萬達、保利等龍頭房企。

　　事實上，從2014年到現在，險資增持龍頭房企股票一直沒有斷過，正是因為看到了龍頭房企未來的發展機會。不管是戰略性增持，還是財務投資，筆者認為，這對房地産未來發展都具有積極意義。一方面有利於房企獲得長期的、低成本資金，改變過去高杠桿、高成本融資的野蠻生長和攫取資本增值的時代；另一方面助推企業做大做強、緩衝行業下行壓力，並使其有充足的時空探索轉型。