去年6月，中國保監會宣佈在國內開展“以房養老”保險試點。對這種養老方式，肯定者有之，質疑的聲音也很響亮。今年4月，國內首款“以房養老”産品面市，但截至目前簽約者寥寥，新産品市場遇冷。

　　哪些問題導致人們對它不買賬？哪些人適合用這種方式養老？聽聽老百姓怎麼想，保險公司、監管部門和專家如何解讀。

　　──編者

　　投保者到底虧不虧

　　60歲男性抵押100萬元的房産，25年間每月領2514元養老金；房子仍可自住，百年後房屋增值收益歸繼承人

　　今年4月，幸福人壽推出了國內首款“以房養老”産品──來自北京、上海、武漢三地的5戶家庭、8位老人正式簽訂了該公司的老年人住房反向抵押養老保險産品“幸福房來寶”保單。如無意外，從6月份開始，他們將拿到首筆養老金。

　　根據“幸福房來寶”第一套方案，如果抵押房産估值100萬元，投保人是60歲的男性，每個月能拿到2514元養老金。如果投保人是60歲的女性，每個月能拿到2082元養老金。老人投保時年齡越大，養老金額度越高。80歲的男性老人，抵押100萬元的房産，每個月能拿到5989元養老金。

　　保險公司為了應對長壽風險即投保人85歲之後的延期養老金“開支”，要求投保人在這之前每年繳納“延期年金”保費，60歲的男性投保者需要每年繳費2544元，70歲的男性投保者需要繳納5810元。這部分繳費已經在測算養老金的過程中扣除，不需要另行繳納。但也不會在投保者身故後返還退保利益。

　　如選擇“延期年金有身故和退保利益”的方案，投保者需要繳納的延期年金保費較多，每月領取的基本養老保險金額則較少。

　　這樣的投保“價碼”，一般老百姓能接受嗎？

　　北京市通州區的孫旭阿姨認為，100萬元的房産，平均到25年每年應該有4萬元，每個月應該有3300多元，每月只發2082元，有點少。

　　“把房産價值平均到每一年的演算法，並不合理。畢竟，投保者在這25年間還住著自己的房子。”幸福人壽副總經理曲和磊告訴記者，以房養老，相當於投保者把房子抵押給保險公司，保險公司按月發放貸款。目前“幸福房來寶”的利率為年複利5.5%，仍略低於年複利5.65%的銀行個人貸款。投保人身故後，其家人可以在償還保險公司已經支付的養老金本息以及相關費用後，收回房子，也可以放棄房子的所有權，保險公司會按到時的市場價處置房屋，將房屋增值部分的收益返還投保人的繼承人。

　　孫旭阿姨則認為，即便考慮到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，繳納延期年金保費這一項也不合理，“這是在和生命賽跑啊。”她指著第一套條款費率表上的“延期年金無身故和退保利益”的標注説：“如果活不到85歲，之前交的延期年金不都白交了嗎？”

　　南開大學教授朱銘來認為，首款“以房養老”産品的本質仍是長期壽險産品。“如果保險公司支付的年金的利息比銀行貸款低，房子未來增值的部分又返還投保人，那麼人們就會問：保險公司為啥要做賠本買賣？而繳納延期年金的本質是投保一份長期壽險──從60歲到85歲之間年繳保費，85歲之後領取養老金，但這部分涉及複雜的保險費率精算，普通百姓看不懂。目前中國人平均壽命為76歲。而這款産品的第一套方案，會讓人們認為如果活不到85歲的話，很難享受到延期年金的保險利益。”朱銘來説，保險公司應該提高條款費率的透明化程度，尤其是要面向老年人銷售，文字表述上也應儘量通俗易懂，這樣才更容易打開市場。

　　中國保監會相關部門負責人接受記者採訪時也表示，因為“以房養老”産品屬於創新産品，現階段其條款費率仍須接受監管部門的審批。“我們以審慎的態度做過估算，這一産品的費率並不高，也不存在暴利的問題。”

　　費率條款如何體現“房市波動”？

　　保護投保者權益，應以差異化條款費率體現房産實際價值

　　安徽省蚌埠市的王先生有三個孩子，一個在北京、兩個在國外。“人熟是寶，我老了哪也不去。孩子們也不想回來繼承老家的房子，‘以房養老’對我很合適。這幾年房價一直往上走，有沒有可能把房價上漲的因素考慮進去，直接變成現金按月支付給我？此外，我們這兒的房價和北京、上海比，無論漲跌波動浮動都不一樣，保險公司的條款費率是不是也要有所差別呢？”

　　保監會相關部門負責人表示，根據“試點指導意見”，“以房養老”産品可以分為兩類：其中，參與型産品指保險公司可參與分享房産增值收益，通過評估，對投保人所抵押房産價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；非參與型産品指保險公司不參與分享房産增值收益，抵押房産價值增長全部歸屬於投保人及其繼承人。幸福人壽的“房來寶”屬於後者──幸福人壽不參與分享房産增值收益，房價漲了全部歸屬投保人；房價跌了，由保險公司承擔。這樣一旦簽訂投保合同後，老人每月領到的金額將固定。“在簽訂合同測算保險金時，我們一定程度上考慮了房屋未來的預期增值。”曲和磊説。

　　“從經濟學的角度看，反按揭型年金保險産品的基本原則，是讓投保人每活一天，都能享受其資産現有及未來增值價值的最大現金化。”朱銘來説，從國際上看，除了房産，古玩、字畫、傢具等，金融機構都可以進行估值、折價，然後以按揭年金的形式發還給投保者。“而目前國內的這首款産品，並沒有體現‘最大現金化’原則，後面還留了一些‘尾巴’，操作形式更為複雜。”朱銘來認為，這會模糊人們對“以房養老”這一保險産品的認識。

　　“如果將來開展參與型産品業務，還要解決好房産增值利益分配的問題──房地産市場有較大的不確定性，而保險合同一簽就是十幾、二十幾年，如何確保投保者的應得利益不受損，對保險公司的市場預判能力、精算能力也提出了挑戰。”朱銘來認為，如果全國用統一條款，對保險公司來説，能夠在大範圍內平抑損益，實現大數法則；但對具體城市的投保者來説，則沒有體現差異化。”他説。

　　“目前在四個試點城市，‘房來寶’採用統一的費率條款。”曲和磊坦承，一線城市和二三線城市房價波幅不一樣，住房反按揭産品的條款費率要體現房價增值或貶值預期， “條款費率差異化將是未來的大方向。”他説。

　　也有人擔心，如果保險公司承保很多客戶，現金流不夠，這項業務做不下去了，保戶的房子怎麼辦？

　　針對消費者的這些顧慮，保監會相關部門負責人表示，對於經營“以房養老”的保險公司，保監會規定，試點期間單個保險公司開展試點業務，接受抵押房産的評估價值合計不得超過公司上一年末總資産的4%，意在限制該項業務的總量。“此外，相較于一般壽險産品有10天的猶豫期，‘以房養老’産品簽單後的30天內，投保者可以無條件退保。我們還會繼續督促保險公司提高條款的通俗化程度和費率的透明程度，保護投保者權益不受侵害。”這位負責人説。

　　只是小眾人群的養老方式

　　與傳統文化“水土不服”，只適應特定人群養老需求

　　受傳統養老觀念影響，許多人對“以房養老”的認同度不高。“大城市房價貴，年輕人攢套房不容易，做父母的不會為了過得舒服點，把房子抵押給保險公司。就算小城市房子不值什麼錢，也覺得該留給孩子作個念想。”黑龍江綏化的王先生説，他不能接受以房養老這種方式。

　　“在國外，孩子成年後與父母就在經濟上獨立，可我們中國人代際之間的‘經濟賬’沒那麼清楚。即使孩子已經成年，結婚買房都能得到父母的大力支援。很多老年人覺得，如果子女無暇照顧，可以去養老院，把家裏的房子租出去，用租金養老，總比把房子留給保險公司合適。”朱銘來教授認為，“以房養老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水準，但同時也會讓投保者承受“什麼也沒留下”的心理壓力。從根本上説，與傳統文化存在衝突。“一般而言，這樣的商業模式只適應特定人群的需要，並不容易推開，保險公司開發産品也要注重客戶分層。”

　　首都經濟貿易大學保險係教授庹國柱表示，“以房養老”作為其他養老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房産的，無子女或者不涉及遺産繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養老方式。

　　曲和磊表示，該公司的“以房養老”業務在試點期間優先在孤寡失獨老人、低收入家庭和高齡老年群體中推行。“我們不急於追求業務量的增長，而是希望能積累些經驗，讓中國式的‘以房養老’有個比較穩步的開端。”

　　保監會“以房養老”試點意見出臺以來，只有一家公司申報了一款産品，其他公司都在觀望。對於這種情況，保監會相關負責人認為，這不是個利潤豐厚的市場，老年人問題又十分複雜，處理不好就是大問題，觀望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“畢竟是第一款産品，不可能盡善盡美。但它至少給了人們又一種選擇。”

　　“從首批客戶的投保情況看，無論是在辦理房産評估、抵押登記，還是辦理公證手續的過程中，他們都遇到了一些問題。我們希望相關辦事機構能簡化手續、降低收費，給老年人提供綠色通道，縮短等待時間。”這位負責人説。