深圳，北部坂雪崗大道與中興路交界處，有一塊2萬平方米的空地。隔壁小賣部的老闆説，這裡曾是木材儲運場，常有大車進出，現出入口已被封死。這是深圳市茂興置業有限公司（下稱茂興置業）“坂雪崗安居房項目”地塊之一。

　　為該項目提供融資的，是中科創金融控股集團（下稱中科創）所控制的“深圳市中科國富華泰投資管理合夥企業”（下稱國富華泰）。該有限合夥基金於今年6月開始對外募資，預計規模2.8億元，按存續期、出資額的不同，收益為12%至14.5%不等。

　　從推介材料看，這是一個普通的地産私募基金，通過控制項目公司茂興置業的股權來控制風險。工商資料卻顯示，該基金並未拿到茂興置業的股權。

　　事情遠不止此。據21世紀經濟報道記者掌握的一份《股權及項目轉讓協議》，去年6月，茂興置業連同“坂雪崗項目”已被轉讓給中科創的關聯公司。這意味著，早在基金募資前或者説對外募資的同時，該項目可能已是中科創的囊中物。

　　這是一單風控瑕疵的業務，還是一次高風險的“自融”？此前中科創的P2P、地産私募基金均被媒體質疑項目真實性，此宗有限合夥又有何內情？

　　 有限合夥産品硬傷

　　官網資料顯示，中科創金融控股集團成立於2004年，總部位於深圳，註冊資金2.11億，凈資産10.3億。創始人張偉軍人出身，行事低調；但去年中科創5次舉牌新黃浦，並成為新黃浦、天目藥業第一大股東，在資本市場廣受關注。

　　目前，中科創旗下有財富管理、私募基金、網路融資、小貸和擔保等業務板塊。其中私募基金主要由子公司“深圳市威廉金融控股有限公司”（下稱威廉金融）統籌。國富華泰基金正是威廉金融操盤的産品。

　　該有限合夥基金由威廉金融擔任GP（一般合夥人），投資者持有LP（有限合夥人）份額；基金與威廉金融分別持有深圳市利迅泰置業有限公司（下稱利迅泰）50%的股權，後者全資控股茂興置業，間接擁有坂雪崗項目所有權。有限合夥到期時，由威廉金融回購LP份額，實現投資者退出。

　　該基金還作了內部分級，優先級給投資者，劣後級由“深圳市利迅達建築工程有限公司”買入。該公司法人代表邱德勝，與利迅泰的法人代表同名。

　　有資管人士認為，這一交易結構不尋常：“資金進去一般是完全控股項目公司，但這裡是持股項目公司的母公司，隔了一層，而且是跟威廉金融各佔股50%；其次，回購一般由融資方或其關聯公司完成，但這裡是由威廉金融完成。”

　　如果威廉金融僅充當資管機構角色，撮合資金與項目，怎會如此深度地介入交易？

　　更離奇的是，推介材料所謂“利迅泰全資控股茂興置業”與工商資料不符：後者顯示，茂興置業的唯一股東為“深圳市茂興投資有限公司”（下稱茂興投資），股權最終掌握在李俊、王宏偉兩個自然人手裏。

　　“明股實債一定要做股權過戶，否則沒有控制力。”前述資管人士説，如果錢給了融資方，控制權卻沒拿到，利迅泰與茂興置業之間會出現危險的空白環節。

　　 神秘的轉讓協議

　　如何解釋國富華泰的瑕疵？一種可能是，工商註冊資料並未真實反映上述公司的關係，中科創、威廉金融、利迅泰、茂興置業之間存在完整的控制鏈條。

　　據21世紀經濟報道記者獲得的一份《股權及項目轉讓協議》複印件，2013年6月7日，茂興投資決定將全資子公司茂興置業（連同坂雪崗項目）作價2.5億元，轉讓給“深圳市金暉盛泰投資有限公司”。

　　根據工商資料，“金暉盛泰”為利迅泰的前身，成立於2013年5月21日，像是專為受讓股權而設，其股東是威廉金融和自然人邱德勝。該公司于去年11月更名為利迅泰。

　　若前述協議進展順利，則利迅泰在去年就取得了茂興置業100%的股權。這意味著，威廉金融持股利迅泰，並不是為了控制坂雪崗項目，而是雙方本就有股權關係。這樣的持股鏈條與國富華泰的推介材料相符，但不能解釋與工商資料的矛盾。

　　這既是好消息，也是壞消息：利迅泰與茂興置業之間存在控制關係，説明國富華泰的風控沒有落空；但融資方、擔保方、發行人都是中科創的關聯公司，是典型的自融行為，亦蘊含風險。

　　“自融本身不是問題，大型開發商也會有自己的私募基金。”某私募地産基金人士説，“但一是自身有資質和能力，二是要如實披露。”而中科創體系中尚無地産運作板塊，推介材料對利迅泰作為關聯公司的身份亦無著墨；一旦産品出險，投資者的權益難以得到保障。

　　前述人士認為，從舉牌新黃浦可看出，中科創對地産有所圖謀，而利迅泰可能作為地産運營平臺來培養。在取得房地産業務資質前，直接收購類似茂興置業這種成熟的項目公司，是其切入行業的捷徑。

　　記者致電並去函中科創，詢問國富華泰基金所涉疑點，至發稿時止未得到對方回應。