從去年下半年開始，房地産行業逐步進入深度調整期，無論是開發商還是城市，都將在今年或未來一兩年面臨分化，而在近兩三年迅速成長起來的房地産私募基金也將隨著地産行業大勢發生裂變。

　　根據地産項目的開發週期來看，許多在前兩年誕生的房地産私募基金如今陸續迎來兌付期，但之前承諾的高收益高回報是否也能如期而至卻受到不少質疑。事實上，今年的光耀地産事件、港澳8號事件等深圳幾起涉及房地産基金兌付危機的事件都給行業拉起了警戒線，在房地産市場下行，項目開發及銷售都存在一定風險的時候，房地産基金同樣面臨潛在的兌付風險。

　　記者近日了解到，在房地産的弱週期和剛性兌付的“魔咒”之下，有深圳本地地産私募基金積極轉變商業模式來降低兌付風險。有業內人士認為，隨著地産行業的分化，地産基金也將迎來大浪淘沙，只有提高自身的綜合運營管理能力才能在競爭中勝出。

　　兌付危機頻現：高收益背後的風險

　　據了解，目前房地産私募基金的承諾回報往往達15%甚至更高，另外還有5%—10%的基金管理費和渠道募集費，開發商需要付出的總成本約為20%—25%。然而，近年房地産企業的利潤空間不斷縮小，投資回報率也在下降，要承受房地産基金20%以上的資金成本，壓力顯然很大。正因如此，近一年來，房地産基金頻頻出現兌付危機。

　　相關媒體報道，早在2012年6月，深圳融晶公司發行融晶龍越産業基金，龍越基金的預期年化收益能達到12%，承諾在2013年實現兌付，然後投資者卻未見分文。而除了龍越基金，融晶公司于2012年6月還發行了另一隻産品融晶玖發定增證券結構化基金，計劃目標募集規模是2.7億元，用於參與定向增發，該産品期限為18個月，應于2013年底到期，但是截止2014年3月投資者也同樣未見分文。

　　此外，由於1.2億元房地産私募基金的兌付出現問題，中裕財富於2013年年底在深圳中院起訴了港豐房地産開發（深圳）有限公司及其實際控制人何建華，索賠約1.36億元。

　　2014年5月爆發的“光耀地産資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億元金融機構借款，包括銀行信貸、信託計劃、基金子公司資管計劃等。據不完全統計，多家金融機構僅對光耀融資的未到期項目涉事本金就在5.5億元以上。該事件于近日又繼續發酵，廣州、惠州等地多名投資者因光耀事件而未能及時兌付本息三款有限合夥産品進行維權，此次出現兌付危機的公司為廣發財富（北京）投資管理有限公司。

　　諸如此類的地産基金兌付危機不一而足，都是高收益隱藏的禍根。在市場向好時，房企也許還能承受得了如此高的資金成本，但市場一旦變壞，兌付危機將逐漸浮現。此外，深圳前海新富資産管理有限公司董事長還認為，其中的緣由是隨著近些年國家的政策鼓勵支援金融創新，使得一些不夠專業的團隊參與到地産基金中，這些團隊在人才、資源、經驗等方面都不夠成熟導致其發售的産品達不到預期收益或者不能兌現，不過這種現象不會對行業有太深刻的影響，不會擴大到全行業的範圍。

　　商業模式轉型：並購包銷降低風險

　　《2013人民幣房地産基金研究報告》顯示，2010年之前國內人民幣房地産基金僅有20多只，100億元左右的市場規模。自2010年起，房地産基金開始蓬勃發展，近三年房地産基金市場規模每年都保持近100%的增長。而在深圳，2010年時才有幾家房地産基金管理機構，僅三四年的時間就達到了近百家。據業內人士介紹，這些房地産基金絕大多數是債權基金，而所謂債權基金，其本質就是簡單的借貸，並沒有涉及股權層面的深度合作。

　　記者了解到，這種債權基金的主要操作方式是：地産私募基金把錢借給開發商後，開發商要保證私募基金每年固定的回報，但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。私募基金在投資期滿進行結算的時候，開發商以股權收購的形式將地産項目進行回購，或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權，其實質是變相的借債。開發商一旦無力償還本金和利息時，投資者的利潤就會受損。

　　深圳前海新富資産管理有限公司董事長李先林告訴記者，現在很多公司發行主動管理型的債權基金，採用的是資金池的模式，該模式風險很大。“以20%的融資成本把所有資金募集進來，再以30%的成本融出去，從中賺取息差。”他表示，在這種低進高出的模式中，地産基金自身要承擔很大的風險。他認為，從去年下半年開始，隨著地産行業的下行，原有的地産基金商業模式已經難以支撐私募基金的發展壯大了，需要改變。

　　“我們現在已經不做支付工程款、補地價等地産的開發市場了，而做地産的‘一級半市場’，也就是做收購、整售包銷。”記者了解到，新富資本近期發行了一隻房地産並購增值投資基金，融資規模為1.2億元，用於收購萬科布吉麓城及坂田潤創興時代公寓商業部分，年收益率為9.5%以上。而此前，新富資本也以同樣的模式收購了位於福田區的魯班大廈和龍崗區的遠洋新幹線部分物業。李先林介紹，他們之前與天朝實業公司合作，把魯班大廈收購過來，再以每平米1000元左右的裝修標準來做精裝修，再以好的策劃行銷方式賣出去，資金回籠為半年一個週期，這樣就大大減小了兌付風險。

　　據了解，在遠洋新幹線這個項目中，遠洋地産在今年上半年就已收到來自新富資本支付的一半收購款九千萬資金，而這對其上市公司的業績考核及股價提振無疑具有很大的幫助。資料顯示，新富資本當時收購遠洋新幹線部分期房的價格為26300元，而後卻以五萬賣出去，銷售率達40%。以較短的週期回籠資金，在當下房地産項目波動較大的節點，可以有效減小兌付風險，並且獲得較為可觀的利潤。

　　地産分化年：拼的是精耕細作

　　地産基金從2010年開始一直高歌猛進發展了三四年，可如今多起的兌付風險事件也反映了地産基金遇到了成長的煩惱，在被業界普遍認為房地産行業已經進入分化時期的情況下，地産基金的轉型升級也是刻不容緩的事情。

　　在李先林看來，地産基金如今已從1.0時代進入到2.0時代。“1.0時代的地産基金很粗放，就是給地産企業做融資。它是銀行和信託以外的補充融資渠道，是一種債權關係。而經過幾年的發展，一些優質的地産公司和地産項目其信貸已經基本飽和了，因而一些地産基金已經沒那麼容易找到能承受較高融資成本、風險可控，同時企業質地非常好的項目了。所以地産基金進入了一個深耕細作的年代，再也不像以前只要地産基金公司把風控做紮實，把資金募集回來投給項目基金公司就可以安全退出了，這個時代已經結束了，由此地産基金進入2.0時代。”

　　而在地産基金的2.0時代，僅僅靠為開發商融資賺取回報收益顯然難以為繼，李先林認為，如今已到了拼綜合實力的時代。“首先是企業品牌，這體現在高管團隊的經驗、市場影響力、風控能力和企業自身的資源，第二是財富管理能力，第三是投資能力，要有全面的投資方向，在把控風險的同時實現利潤可觀，第四是項目管理能力。”

　　對於三四線城市的房地産項目投資，李先林認為需要謹慎為之。“地産基金現在也可以做三四線城市的項目，但是對地産的專業、經驗必須不在該開發商之下，三四線城市的很多地産公司都不是很專業，如果要做他的地産基金，就必須為其提供一定的技術支援，甚至把自己的運作團隊植入項目，進行管理輸入。”

　　李先林還認為，地産基金還可以給房地産項目提供一定的策劃行銷上的技術支援，“許多開發商不具備策劃行銷能力，這就給我們地産基金提供了很多機會。”做房地産項目的並購包銷便是運用了這種思維。