境外通道瞄準高凈值群體 房地産基金施行“吸金大法”

　　國內高凈值群體龐大的財富，引得國際房地産基金也紛紛聞風而動。尤其在房地産領域的資産配置，黑石、鐵獅門、安祖高頓等全球知名房地産基金均加大面向國內高凈值人群的募資力度。

　　這還是一個相互“吸引”的過程。這些國際知名房地産基金不大會直接面向個人投資者，而是選擇國內房地産母基金尋求募資。

　　21世紀經濟報道記者注意到，為了滿足國內高凈值人群的高收益回報，這些國際巨鱷們也是“絞盡腦汁”。目前，不少國際房地産基金在國內主推機會型基金産品，通過相對較高收益讓國內高凈值人群認可其投資理念與項目運作實力，再逐步推廣核心策略型基金産品。

　　不過，隨著中國年初成為第二批實施《金融賬戶涉稅資訊自動交換標準通用報告準則》(CRS)的國家，並在7月1日執行《非居民金融賬戶涉稅資訊盡職調查管理辦法》，高凈值人群境外賬戶的投資行為如何規避雙重徵稅，日益影響他們投資境外房地産基金的興趣。

　　“目前，不少國際房地産基金也在想辦法，在確保合規操作的情況下盡可能為出資人解決雙重徵稅難題。”一位境外房地産基金負責人直言。

　　青睞境內機構投資者

　　為了吸引國內高凈值人群投資，境外房地産基金顯然有備而來。目前境外房地産基金産品主要分兩類，一是機會型基金産品，主要針對特定機會情況下的辦公樓、住宅、商業地産、養老地産等項目進行投資；二是核心策略型基金産品，即房地産基金根據自身長期投資策略，主要投資全球核心城市核心地段的高品質物業。而機會型基金産品的平均年化回報約在20%，核心策略型基金産品則在10%-15%之間。

　　“鋻於國內高凈值人群收益要求較高，多數境外房地産基金通常會優先推薦機會型基金産品。”前述這名境外基金負責人直言。近期他們在香港購買一棟老式辦公樓，通過拆除重建將它改建成高品質寫字樓，容積率也得到大幅提升，如今這個項目僅僅耗時18個月，僅僅出售逾90%樓層，基本能收回本金利潤。

　　“這類短平快的項目操作方式，頗受國內高凈值人群歡迎。因為他們都希望儘早看到回報，才會覺得項目風險可控。”一家國內獨立財富管理機構負責人指出。

　　不過，不是所有的機會型房地産基金産品都如此“好運”，能找到快進快出的項目。

　　多位房地産基金人士透露，多數機會型房地産基金往往會廉價收購全球各個大城市老式樓盤進行改造，比如將酒店改建成高品質寫字樓，或者將普通住宅項目改建成豪宅，再出售獲取較高回報。

　　“目前，我更傾向向國內高凈值人群推薦核心策略型基金産品，畢竟這類基金産品投資範疇足夠分散。”他直言。更重要的是，不少境外房地産基金對核心策略型基金産品都設定明確的投資底線——比如確保每個項目儘量不虧錢。

　　一家全球知名房地産基金高管告訴21世紀經濟報道記者，為此房地産基金內部會設立一整套投資準則，比如僅保留一個投資委員會，對全球各地房地産投資項目都沿用統一的投資標準。這種做法的好處，就是基金投資策略會長期專注，比如長期專注房地産領域不良資産收購改建的基金，不會參與房地産開發項目，即便房地産開發的回報率相當高。

　　但要讓國內高端投資者克服誘惑，堅持他們的這套投資準則，絕非易事，前述基金高管人士稱，“這也是多數海外房地産基金不大願直面個人投資者，更希望通過母基金募資的最大原因。”

　　雙重避稅困擾“待解”

　　值得注意的是，國人對海外房地産基金的追捧，也意外帶火國內房地産母基金産業發展。

　　目前，諾亞，宜信財富均推出房地産母基金業務，通過向高凈值人群募集資金，再投向海外知名房地産基金産品。

　　以宜信財富為例，目前其全球房地産投資母基金管理規模達到15億美元，旗下擁有6隻基金，分別是4隻機會型基金與2隻核心策略型基金。

　　多位業內人士透露，儘管海外房地産基金高收益預期令高凈值人群頗為動心，但目前影響他們是否投資的最大顧慮，卻是CRS措施實施所衍生的雙重徵稅問題。

　　具體而言，由於海外某些國家用資本利得稅替代個人所得稅，就可能出現某些雙重徵稅狀況，比如海外房地産基金返還本金利潤時，已經在註冊地繳納了資本利得稅，但中國相關部門可能以個人所得稅未繳為由，再徵收相應稅收，由此導致海外房地産基金實際投資回報大幅低於預期。

　　記者多方了解到，不少海外房地産基金的應對策略，就是入駐新加坡拓展基金募資與項目投資業務。究其原因，新加坡對房地産基金業務設立專門稅收規定，即註冊在新加坡的海外房地産基金在項目退出時，已經按照當地稅收規定，繳納相應的資本利得稅，那麼它將本金利潤返還給出資人時，就無需在新加坡再徵繳相應稅收，某種程度解決雙重徵稅問題。