股市調整、銀行理財産品收益率一路走低，讓手中有十幾萬元閒錢的外企員工小陳苦於尋找好的投資渠道。最近他聽一位朋友説，某家房地産平臺上一款叫做“好房貸”的産品，年化收益率能達到10%，小陳瞬間動了心。

　　雖然監管部門已對房地産“首付貸”産品明令禁止，但變身“好房貸”、“消費貸”、“換房貸”、“生活貸”的“首付貸”産品並未在市場中絕跡，他們一邊以高收益吸引投資者，另一邊則將籌集到的資金用於支援購房者。

　　“目前監管層已經明確表態要嚴查此事，至少目前風險還在可控的範圍內。而對於普通投資者來説，要謹慎看待圍繞房市高杠桿投機炒作包裝出來的眾籌、P2P等‘首付貸’産品。”採訪中理財專家這樣提醒投資者。

　　“去庫存”與“搶購潮”

　　2015年底召開的中央經濟工作會議，明確提出“去庫存”是我國2016年經濟工作的五大任務之一。

　　全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘曾表示，中國的庫存規模約為66.72億平方米，按照當前的消化速度，大約需要5.19年的消化週期。66.72億平方米庫存佔用的資金規模約為40萬億元。在這40萬億元資金中，約有1/3為房地産開發商的自有資金，另外超過2/3部分為“債務”。如果庫存問題得不到解決，那麼開發商資金斷裂的可能性就會大幅提升，從而將會引起一系列的社會問題。

　　與三四線城市巨大的“去庫存”壓力形成鮮明對比的，是一線城市飛漲的房價和“搶購潮”。一天提三次價、過戶大廳“一號難求”、房産仲介門前排起長隊……今年春節過後，深圳、北京、上海等一線城市的樓市火爆。

　　在房地産行業整體平緩發展的背景下，為什麼這幾個城市的房價出現了瘋狂上漲？目前市場上普遍認為，短時間內突然出現大量資金進入樓市，是因為杠桿比例突然放大的原因。

　　“購買者通過銀行貸款買房本身就是一種加杠桿的行為，比如，一個購房者要購買一套價值為300萬元的房子，現在已經有城市的首付比例下降至2.5成，那麼他只要支付75萬就可以通過銀行按揭購買，此時他的桿杠率為4倍。”普益標準研究員匡宸郗表示。

　　而事實上，匡宸郗告訴記者：“杠桿還在不斷放大。”

　　“首付貸”助推杠桿放大

　　那麼，如何在正常基礎上加杠桿呢？記者在採訪中了解到，第一種方式是貸款杠桿加開發商墊資。

　　“開發商或為了促進銷售，或為了快速回籠資金，會向購房者提供‘首付分期’的方法，幫助購房者買房。”一位房地産仲介人士對記者表示，“開發商提出，投資者可以先只支付首付款的三分之一，開發商借給他剩下的三分之二，約定未來某個時間還款，並讓投資者拿著合同去銀行申請貸款。”

　　“此時投資者的杠桿率變成了12倍。但是，這種方式容易被銀行識別，而銀行一旦識別，通常會拒絕該樓盤所有購房者的貸款申請，因此對於開發商來説，此種模式操作風險極大，並不可取。”匡宸郗説。

　　而第二種方式，就是貸款杠桿加眾籌、P2P、“首付貸”等高杠桿房地産理財産品。

　　從資産端來看，其原理和開發商墊資類似，只是資金來源是眾籌、P2P、“首付貸”等非銀行係房地産理財産品，但是有些理財産品為了追求高收益，對於購房者自有出資的要求會更低，這樣購房者的桿杠率會被進一步放大。

　　匡宸郗表示，以“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。那麼，在上例中，購房者75%的房款由銀行貸款提供，20%的房款由理財産品提供，自己僅需提供5%，即15萬元的自有資金就可以購得價值300萬元的房産，其杠桿率為20倍。這就為炒房客提供了極其便利的炒房資金，而這種炒房方式一旦被發現，就會吸引更多炒房客的加入，從而進一步推高房價。

　　從資金端來看，其做法較為簡單，就是P2P等第三方平臺通過發行理財産品公開募集資金，再將資金用於支援購房者的購房行為。

　　“首付貸”理財産品為何能在短時間內得到如此迅速的擴張？

　　專家認為，最主要的原因在於“資産荒”和股市低迷。“一方面，隨著我國經濟結構調整進入攻堅階段，前期累積的風險不斷爆發，市場上的優質資産在減少；另一方面，自2015年開始，銀行理財産品收益率一路走低，收益率大概為4%左右，加之2015年下半年表現差強人意的股市，投資渠道進一步縮窄。在此背景下，收益率大多維持在10%左右的P2P理財産品無疑讓投資者眼前一亮。”匡宸郗説。

　　此外，“首付貸”産品主要以一二線城市為主，投資者普遍認為該區域房價堅挺，也使這類産品受到投資者的熱捧。

　　投資風險須警惕

　　分析人士認為，雖然“首付貸”産品給投資者帶來了可觀的收益，但其也面臨巨大風險，投資者須謹慎看待。

　　“首先是作為基礎資産的房産真實性及估值問題，房産的真實估值及抵押的真實性存在很多可操作的空間，投資者很難去辨別；此外，如果資金流向了高杠桿炒房的投機客，一旦房價不能持續上漲，就面臨較大的違約風險。”有業內專家稱。

　　匡宸郗還坦言，如果樓市價格上漲速度下降，投機價值下降，那麼入場資金將會迅速減少，從而進一步抑制房價上漲。而當房價一旦出現拐點，投機性購房者就會迅速出售自己手上的房産，即使在政府出手穩住房價的最好假設中，也會出現“有價無市”的局面，而投機性購房者在無法迅速套現的同時，還要承受巨大的現金流壓力。如果資金鏈斷裂，風險必將爆發，由於自有資金太小，投機者選擇違約的可能性就急劇上升。當這樣的事件集中爆發時，風險不僅會傳遞到銀行，也會蔓延至P2P的投資者。到時，P2P公司直接跑路，投資者可能血本無歸。

　　“近期政府及監管層已表態要加強一線城市房地産調控，打擊部分仲介機構、網際網路金融平臺等發放用於購房首付款的貸款行為，因此投資者在選擇“首付貸”理財産品時，要特別注意本金的安全。”匡宸郗表示。