網際網路房産仲介首付貸悄悄“換馬甲”

　　上海出臺房價調控新政 二套房首付升至50%

　　3月25日起，上海的房産政策將發生巨變。春節後，上海樓市出現的“購房恐慌”“日光碟”等現象，終於迫使政府出重拳調控了。

　　3月23日淩晨，鏈家上海公司的大區域總監們仍在持續開會中，當天上午，上海二套房房貸出新政的消息傳遍了鏈家所有的門店：二套普通住宅首付升至50%，二套非普通住宅首付升至70%，利率都將上浮10%。3月24日，有消息源稱，新政在25日正式宣佈。

　　新政給房産市場帶來的直接後果是首付比例增大，對於動輒數百萬的房款來説，購房者將增加一筆不小的首付款，而鏈家的區域總監們擔心的是，取消首付貸後，會不會在調控下讓市場熱潮冷卻。

　　最近幾次政府對於房地産市場調控研討會上透露出的，都是要對房産仲介金融進行監管。房地産仲介自辦金融業，與P2P平臺合作提供的首付貸産品，各種抵押、拆借、墊資、場外配資被質疑是房價瘋漲的元兇。

　　隨後，央行副行長潘功勝明確對首付貸説不，並表示房地産開發企業、仲介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務。紅牌亮出之後，北京、上海、深圳、廣州等地正在對首付貸産品進行摸底調查。

　　《IT時報》記者調查發現，鏈家旗下的家多寶、搜房網房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財佰通、合夥人等都已經停止了“首付貸”的業務，但消費貸、陰陽合同等一些線下操作仍然在暗箱進行。

　　首付貸基本從仲介網站下架

　　“去年年會的時候，中原就説要在今年5月推出金融産品。”和鏈家同在一條街上，中原地産的經紀人小高明顯感覺到，鏈家推出首付貸産品後，其他仲介的客戶都被“搶”走了。2015年年底，中原地産還通過上海譽聖投資管理有限公司給經紀人組織了一次培訓，主講的就是類似于首付貸的産品——稅費卡，“可以貸30到50萬，年利率好像只有3.9%，是跟銀行合作的。”小高搜索著模糊的記憶，自從首付貸被叫停後，小高他們就再也沒有接受過培訓。

　　據盈燦諮詢最新統計，截至目前，20家曾經從事首付貸業務的平臺已經悉數暫停該業務，包括鏈家旗下的家多寶、搜房網房天下天下貸、搜狐旗下搜易貸、財佰通、合夥人等。

　　《IT時報》記者登錄各個平臺查詢發現，這20家平臺基本都已暫停了首付貸業務的網上申請，但贖樓貸、資金過橋等産品仍在正常“輸血”。盈燦諮詢表示，在鏈家下架首付貸後，監測數日發現，鏈家理財的業務交易總額並沒有明顯減少。

　　換了消費貸“馬甲”年利率24%

　　記者近日走訪上海各大房産仲介發現，首付貸雖然明確不再推廣，但是仲介仍有辦法幫客戶解決首付款緊張的問題。

　　“我想要買房子，但是首付款不夠怎麼辦？”記者以購房用戶的身份向仲介拋出這個問題時，得到最多的回答是，可以幫忙對接小貸公司申請短期貸款，或向銀行申請消費貸。

　　在表達了買房意向後，我愛我家經紀人隨即向記者介紹道：“我們有專門合作的金融機構，2個月的短期貸款，最高可以貸到200萬，月利率2%(年利率24%)，但是一定要跟我們簽完買房合同後才可以對接貸款。”這些小貸公司通過大額的信用消費貸産品來解決首付需求，只要向其提供一定時間的工資流水和徵信資訊，便可以申請成功。

　　一位銀行信貸部門的客戶經理表示，銀行規定不提供首付貸的金融産品，但是有些客戶經理在房産仲介有資源，也會通過大額消費貸的形式來滿足購房者首付的需求。不過，當這位客戶再向銀行申請按揭房貸的話，銀行也會考慮客戶的償還能力，視金額大小，多少會對房貸産生影響。

　　盈燦諮詢副總經理于百程介紹道，最高法對民間借貸有規定，年利率高於36%屬於高利貸，不受法律保護。年利率在24%－36%之間，合同有效，但是債款的追討難度較大。雖然短期消費貸還在法律允許範圍內，但利率普遍高於銀行房貸甚至首付貸産品。

　　記者對比多家首付貸價格費率發現，一類是有房産抵押，將服務費、利率等各項費用折算成年化利率為15%左右；一類是沒有房産抵押的信用貸，各種費用折算成年化利率在18%左右，最高的也有超過20%。

　　房産仲介網站推薦“陰陽合同”

　　除了消費貸這套“馬甲”外，還有一種在房地産仲介習以為常的操作手法，即簽訂陰陽合同，一份是真實的合同，一份是將房價做高的虛假合同。“如果你買了100萬的房子，我們在合同上寫成150萬，這樣就可以向銀行申請更大額的按揭貸款，你只要每個月還月供就可以了。”搜房網一位經紀人透露，他們現在仍有這種操作手法。當然，需要先按虛假合同付30%的首付，銀行才會審批按揭貸款，這30%的首付又從哪來？仲介會通過類似首付貸的方式獲得，等按揭批下來錢就會回到仲介的賬上，購房者只需要付短期利息即可。

　　“其實首付貸這種形式在房産仲介早就存在，沒有通過P2P的時候，仲介也會向客戶介紹銀行消費貸、小貸公司甚至地下錢莊。只是線下轉線上後，影響更為擴散，客戶申請首付貸也更為方便，並激發了需求。”于百程説道。

　　記者觀察

　　新政出臺 別讓“馬甲”繼續存在

　　在今天宣佈的房産調控版本中，有一個政策被認為更有可能執行：規範銀行和仲介的合作，銀行放按揭貸不需要通過房産仲介；要求銀行查明客戶首付款是否來自自有資金，如果不是則應附帶個人説明；要嚴格執行(普通住宅)二套房首付50%的政策。

　　政策的制定很明顯是要降低風險，尤其是通過加強對購房者首付款的風險控制，抑制房價過快上漲。然而，監管部門介入後，除了叫停首付貸外，還應舉一反三地關注房産仲介中隱形的“馬甲”，畢竟犧牲居民的消費能力為房地産仲介過度擴張買單不可取。

　　對於跑馬圈地的網際網路房産仲介來説，金融産品一直被視為是完成其交易閉環的重要一環，也是重要的盈利來源。去年8月，《IT時報》記者採訪中原地産時，對方便表示金融産品(包括首付貸、贖樓貸等)將會是中原地産下一步發展的重點。

　　從2014年底開始，鏈家在全國各地開始了野蠻擴張計劃，如今，鏈家已經在北京、上海、深圳、廣州、天津、南京6個城市的市場份額達到了第一。“從鏈家上海來看，有時候三步一家門店，人海戰術帶來的租金和人力成本都不低，一般最底層的經紀人抽佣比例為30%，經理抽10%，加上區域總監和大區總監的抽佣，最後公司拿到的只有一半不到，也只夠支付員工的工資及運營開支，去年鏈家在上海並沒有盈利，所以金融産品帶來的收入對鏈家來説很重要。”鏈家上海某分部經理劉濤(化名)分析。

　　鏈家理財是鏈家的P2P平臺，截至2016年2月24日，平臺累計投資金額達到177億，已發放收益達到1.75億。鏈家董事長左暉曾對媒體表示，首付貸集中在新房領域，因開發商會給予補貼，二手房領域則由於沒有相應補貼沒有發展起來。鏈家去年138億P2P金額裏，大概有3億元新房首付貸，在途餘額1.2億。