11月1日起存量房貸利率可自主協商動態調整 新機制下重定價週期怎麼選？

　　10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發佈公告，從11月1日起對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率，重定價週期最短可調整為3個月。這意味著，中國人民銀行此前發佈的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求落地。

　　本次機制調整前，房貸利率重定價週期一般為一年，不少貸款人認為不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況。此次商業銀行的公告明確取消了房貸利率重定價週期最短為一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價週期調整為3個月或6個月，也可以保持為一年。

　　招聯首席研究員董希淼提醒，在整個還款週期裏，房貸利率重定價週期只能調整一次。這意味著，如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那麼將房貸利率重定價週期調整為3個月，就可能更早享受到貸款市場報價利率(LPR)下調帶來的優惠；如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那麼將房貸利率重定價週期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率(LPR)上漲就可能會更晚一些。

　　根據多家銀行公告，此次調整適用於浮動利率定價的商業性個人住房貸款，主要從加點幅度調整和重定價週期調整兩個方面進行優化完善。

　　目前，我國絕大部分房貸利率以LPR為定價基準加點形成。在加點幅度調整方面，多家銀行公告顯示，當借款人的房貸利率加點幅度與最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度相比，偏離高於30個基點時，可向銀行提出調整申請。重新約定的加點幅度不低於最新的全國新發放房貸利率平均加點幅度加30個基點。

　　全國新發放個人房貸利率平均加點值為中國人民銀行最新發佈的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度5年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低於所在城市房貸利率加點政策下限。

　　中國人民銀行發佈的數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。此前，中國人民銀行發佈完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告，促進商業銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。

　　董希淼表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30個基點，將推動存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

　　據了解，其他商業銀行近期也將陸續發佈公告，明確新的個人房貸利率定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，中國人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。