央行及銀監會聯合發文的房貸新政公佈已超過半個月，多數銀行已經開始正式執行還清算首套的政策。不少銀行紛紛表示，繼續支援房地産開發企業合理融資需求。落實有關政策要求，擇優支援優質客戶以滿足首套和改善型需求為主的普通住房項目資金需求。

　　但在利率優惠方面，廣州市場上各家銀行的優惠情況暫無太大變化，即便給出基準利率以下的優惠折扣，不少條件要求也較高，多數要求借款者存款或者理財等在銀行的資産得到一定的門檻，而國有銀行條件更為嚴格。

　　房貸利率要拿折扣條件苛刻

　　新政發佈已有兩周，近日記者調查發現，目前廣州市場上首套房貸的利率仍基本上維持在基準，而二套房貸的利率可上浮10%。但值得注意的是，根據第三方平臺融360提供的統計數據顯示，一線城市中，開始有銀行下調房貸利率。

　　據其調查，全國有13家銀行可以提供基準以下折扣利率，不過9折以下優惠利率依然形同虛設，購房者基本無法獲得。但對購房人而言，較好的是，9折以上優惠利率申請條件較9月有所放鬆。但在給出利率優惠多銀行中，多數要求借款者在該行有存款或者理財等。

　　新政後的一週，招行率先的房貸新政中從總行層面給出了首套利率折扣優惠。招行也是目前廣州地區全國性中資銀行裏首家給出利率折扣的。招行的新政細則明確，首套及結清後當首套的利率基準，招行金葵花卡客戶（存款50萬以上）可以享受9.5折優惠。在首套認定上，規定“購入限購區域物業的，銀行既看徵信也看套數證明計算；購入非限購區域的，銀行只看徵信計算套數。”這或能理解為，在放開限購的地區，房貸只要還清，再貸可以算首套。

　　招行工作人員對南方日報記者表示，對剛結清徵信未顯示的客戶，只要提供原貸款行結清證明和貸款卡的扣帳流水即可作為結清審批。目前廣州地區非限購區域只接受增城的申請，從化市暫不受理。

　　融360監測數據也顯示，全國共有11家銀行提供首套房9至9.5折優惠利率。其調查指出，北京交通銀行要獲得95折優惠利率則要求購房者辦交行沃德卡（卡內日均資産在50萬元以上），或購買5萬理財，並開通手機銀行。上海中國銀行9.5折利率，要求購房者滿足以下任一條件：6個月內日均存款30萬；或3個月內日均存款60萬；或1個月內日均存款90萬。

　　此外，上海中信銀行提供最低8折優惠，不過要求存入貸款金額80%的存款，而且該比值每月計算一次，一旦低於80%，將恢復至基準貸款利率，以後也將不再享受優惠政策。上海民生銀行也類似，雖然存在最低8.5折優惠利率，但只提供給近三個月內日均金融資産超過500萬元的客戶。從目前的情況看，各家銀行給出的優惠條件都較為苛刻。

　　融360認為，雖然銀行房貸優惠捆綁其他條件，但這是銀行出於當前樓市風險偏高、房貸資金偏緊和資金成本收益考慮，不得不作些規避風險措施。一方面銀行通過銷售理財、保險，盤活資金。另一方面可以篩選優質客戶，降低壞賬風險。

　　二套房首付降低或有突破

　　上周，除了首套房貸的新政調整，還有銀行將二套房的首付比例也降低了。建行發佈房貸新政細則，調整了二套房貸和三套房貸的首付比例，其中“對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，符合當地購房政策，又申請貸款購買住房，貸款最低首付款比例為60%，貸款利率下限為貸款基準利率的1.1倍。”

　　但根據廣州地區此前的房地産地區政策，廣州需對二套房執行首付七成以上的政策。相關的地區細則建行廣東省分行暫時還未發佈，不過建行向媒體強調表示，對擁有兩套及以上住房並有一筆及以上未結清購房貸款的家庭，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　此外，值得購房者留意的，還有平安好房網近期推出的“首付貸”，通過與開發商提供的補貼，以及借款者的抵押品，降低首付和貸款利率，並稱最低可降到零息。 據了解，目前平安好房網已經聯合越秀、綠地集團推出該 “好房貸”産品，提供首付分期貸款（有抵押、無抵押）、按揭貸款、贖樓貸款等。雖然目前在廣州可以使用“首付貸”的樓盤並不多，但是通過該類産品，購房人能貸入突破首付限制。平安好房網稱，首付款貸款部分資金將平安旗下的P2P平臺平安陸金所提供，區別於傳統銀行的業務。

　　有銀行人士分析表示，在資金成本越來越高的情況下，銀行給出大規模利率折扣優惠，或是將大量的信貸資金配置到房貸上並不現實。“如今協議存款利率都到4%以上，五年定存都超過5%，房貸利率若在基準下浮15%（85折），就只需要5.5675%，利率都已經倒挂了。銀行貸一筆虧一筆。”有業內人士預測，廣州地區的房貸利率整體水準預計會在首套95折左右，二套則依然會上浮10%左右。

　　算一算

　　房貸還款方式

　　哪種更省錢？

　　在購房者申請房貸時，通常銀行和按揭公司都會提供多種還款方式供選擇，那麼究竟在當前的經濟情況下，哪種還款方式更為經濟省錢？

　　銀行理財專家對記者分析表示，一般最常用的是“按等額本息”還款法，使用此種方式，借款人每月月供不變。因每月承擔相同的款項，方便借款人安排收支，規律地管理還貸資金和流動性。並且隨著物價和工資水準的上漲，十年、二十年後還款壓力會越來越小。

　　不過，值得注意的是，在等額本息還款方式下，雖然每期的月供都是一樣的，但還款構成中期初月供中利息的佔比較大，本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。整體下來，所還的利息總量較高，較適合在供樓期間工作收入穩定的人群。

　　另外一種常見的還款方式為等額本金還款，也就是借款人每期歸還固定的本金，和當期所産生的利息。在這種還款方式下，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大些。但是隨著還款時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，在隨後的時間裏每月還款額將會遞減。最後總的利息支出較低。但這種還款方式前期還款負擔較重，特別是第一期還款時壓力會很大。適用收入較高人士，如企業高層、金領、海歸派，還有年紀較大，未來面臨現金流收入減少的人士。

　　記者按照基準利率的首套房商業貸款100萬，20年還清計算，用等額本息還款法，月供需要7485.2元，20年累計歸還利息79.6萬元。

　　若按照等額本金還款法，一開始月供需要9625元，比等額還款負擔多2000元每月。但由於月供逐年遞減，四年後（月供48期後），月供遞減為8556元，大概8年後，月供壓力首次少於等額本息還款方法。20年最後一期月供為4189元，20年累計歸還利息65.77萬元，比等額本息還款總利息少約14萬。