近日發佈的央行、銀監會文件（“央四條”）提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等，用於增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地産投資信託基金（REITs）試點。

　　據了解，早在2005年建設銀行就發行了國內首單個人住房抵押貸款證券化産品，可隨後市場反應不大，MBS並沒有得到發展。此次MBS重回大眾視野，將給目前房地産市場帶來什麼變化？業內普遍認為，這在一定程度上會降低銀行的信貸按揭成本，拓寬信用投放的資金來源，銀行對大批剛需入市就有了按揭的資金保障。

　　金融體系完善足以支撐MBS發展

　　所謂MBS，即住房抵押貸款證券化，指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資産包，利用這個資産包定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。發行券商會將這個過程所産生的本金與利息支付給MBS的投資者。

　　據悉，早在2005年，由建行作為發起機構的國內首單個人住房抵押貸款證券化産品——“建元2005—1個人住房抵押貸款支援證券”進入全國銀行間債券市場。但此後市場對此反應不大，且金融創新市場環境不成熟，MBS沒能得到發展。為何此次又重啟了MBS？中信建投地産首席分析師蘇雪晶認為，相比2005年的市場環境，如今的金融創新環境和金融體系的完善都足以支撐MBS的發展。英大證券研究所所長李大霄也認為，儘管政策在放鬆貸款上進行了救市，但這個力度依然不夠，銀行要有足夠的資金投放到住房信用上，還需要借助其他的金融工具，MBS就在一定程度上給銀行“放水”。“2005年時的市場需求還不夠，如今是當年的一倍，需求足以支撐這個事物的發展”。

　　由於MBS的基礎資産是銀行的房貸，是一筆相對標準化的資産，便於評級，因此在市場上流通也便於投資者去購買。在深圳市啟元財富投資顧問有限公司投資總監汪鵬看來，MBS有利於銀行分散房貸的資産風險。“把基礎資産打包發行出去，讓多家金融機構購買，風險就可以由多家機構來共同承擔。”汪鵬認為，銀行把房貸資産發行出去，就可以騰挪更多的空間做其他的業務，有利於其業務的多元化開展。

　　德信資本董事長陳義楓認為，MBS是央行新政裏的重大亮點，MBS對房地産進行資産投放解決了資金來源，如今中國的銀行主要靠儲蓄來投放房地産，而MBS有可能成為未來的主流，其潛力不容忽視。“這是拋開銀行鬧革命，直截了當地投資房地産，MBS和REITs兩項創新有著深遠的意義”。

　　短期內效果可能不會很大

　　央行新政目前的意圖明顯，通過MBS或住房貸款專項金融債，提高金融機構個人住房貸款投放能力，並且指出其要專門用於增加首套和改善型普通自住房貸款投放。

　　有數據顯示，目前我國房屋貸款按揭餘額約20萬億，其中超過3年期的約佔90%。絕大部分3年前購買的房産評估市值已遠遠超越剩餘貸款餘額。MBS若開閘，銀行只需將這部分貸款餘額的優良部分（如四個一線城市）拿出來進行證券化發行，其發行規模應可達萬億。

　　也有人擔心，如果MBS的發行規模大了，房地産金融的市場化是否會將泡沫風險轉移？有專家認為，MBS的基礎資産是房貸資産，資産品質較好，一般不會有太大風險。

　　從長遠來看，MBS和住宅專項金融債均有利於拓寬銀行業進行住房信用投放的來源，可多位業內人士認為，短期內效果可能不會很大。戴德梁行研究分析指出，由於MBS期限較長，基礎資産較低的利率難以吸引對收益性有較高要求的投資者，往往令銀行發行MBS面臨較大壓力。另一方面，發行MBS需要一系列的配套措施作為保障，但當前我國金融市場並不完善，且國內可借鑒的經驗缺乏，基於MBS本身對監管機構、擔保機構、按揭貸款資産包以及産品本身的定價機制等層面的高要求，其規模化推出仍需時日。深圳一券商分析師認為，住房貸款資産證券化是個趨勢，但其市場機制、運作模式都有待觀察。