存量個人房貸利率調整空間打開 專家：利於提升居民消費意願

　　近期，房地産政策迎來積極信號。8月4日，國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯合召開新聞發佈會，會議主題是“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高品質發展”。

　　對於房地産，國家發展改革委明確表示：在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備，不斷釋放超大規模市場潛力。

　　多位業內人士表示，要從廣闊的視野來看待居住消費、房地産和建築業以及其産業鏈的經濟作用。當前多方釋放出的信號非常明確，顯示出了對於房地産市場復蘇的重視程度。

　　事實上，對於存量個人住房貸款利率的調整，近期官方已是頻繁發聲。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，提出支援房地産市場平穩健康發展。其中，會議提及“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，表明降低存量房貸利率有望儘快進入到實質性操作階段。

　　對於社會經濟而言，居民住房消費負擔減輕，有助於提高居民擴大消費和投資的意願及能力，以此強化各界對未來經濟形勢的信心。

　　“下調房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶認為。

　　據中指研究院統計數據顯示，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。據監測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。

　　“當前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。”曹晶晶表示，部分核心城市首套房貸利率仍採取5年期以上LPR加點，未來政策優化空間較大。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次再次提及“引導個人住房貸款利率和首付比例下行”，説明降首付降房貸依然是下半年調整樓市政策的重要方面，也意味著此類政策繼續落實的空間依然很大。

　　隨著新購住房貸款利率的持續下調，與之形成對比的是，2022年以來，5年期以上LPR僅下調45個基點。這也意味著存量房貸利率隨LPR下調點數遠小于新購房貸利率。

　　對此，光大證券首席固收分析師張旭表示，綜合居民資金來源和運用端的情況，金融資産的收益率已明顯下行，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道，此外，居民存款的快速增長降低了舉借個人房貸的需求。所以，相對較高的存量房貸利率使提前還款幾成必然。

　　此前，國務院新聞辦公室就2023年上半年金融統計數據情況舉行發佈會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，中國人民銀行支援和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　對於中國人民銀行再次明確指出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，嚴躍進表示，此次會議將表述由“支援和鼓勵”變為“指導”，這就意味著政策改革或進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

　　“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕後者對商業銀行經營的不利影響，併為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利的條件。”張旭表示。

　　曹晶晶認為，降低存量房貸利率有助於降低居民負擔，提升居民消費意願。對於商業銀行而言，居民住房貸款是優質資産，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉按揭方式爭取客戶，也將進一步推動更多銀行採取相關舉措。