完善“能貸”“敢貸”長效機制 多措並舉實現房地産與金融良性迴圈

　　城市房地産融資協調機制(下稱“協調機制”)建立已近一年，上海證券報記者獲悉，金融監管總局已指導各家銀行在現有工作專班機制的基礎上，進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，推動“白名單”項目“應貸盡貸”。

　　據了解，各地相關部門、商業銀行已經對“白名單”項目信貸投放形成了一套可複製推廣的經驗，其中最關鍵的是推動商業銀行持續完善“能貸”“敢貸”長效機制，才能既保障新增貸款的安全，也提升存量債務的清償能力，實現房地産與金融的良性迴圈。

　　做好審核把關 推動銀行“能貸”“敢貸”

　　做好審核把關，確保“白名單”項目品質，才能更好實現銀行“能貸”。記者了解到，從實踐經驗來看，目前，各地相關部門與商業銀行共分三步走，推動“白名單”項目“能貸”。

　　首先，做好項目審核把關。業內人士告訴記者，經過各地各部門持續推進，目前，297個地級及以上城市均已建立協調機制。協調機制對當地在建房地産項目梳理後，把其中符合條件的項目納入“白名單”，並推送給商業銀行。

　　當然，有一些問題項目一開始並不符合“白名單”的要求，協調機制則要加強問題項目修復。業內人士説，對不符合條件的項目，協調機制會組織房地産企業針對性做好問題修復。例如，對於“四證”不齊全的項目，可由自然資源、住建部門等研究推進辦理。據初步統計，全國已有超1000個問題項目經修復後納入“白名單”。

　　接收到“白名單”項目後，商業銀行將按照市場化、法治化原則進行獨立自主審核。業內人士説，對協調機制推送的項目，商業銀行要區分房地産企業債務風險和項目公司開發運營風險，重點關注項目還款來源，做好項目可行性評估，結合自身經營情況和風險承受能力進行綜合論證，對符合貸款條件的項目積極給予融資支援。

　　“我們急需一筆資金給施工方支付工程款，如果一個月內不解決，將影響工程開工和項目交付。”萬科集團成員企業長春北方影都房地産開發有限公司負責人此前曾焦急地找到中國銀行吉林省分行。

　　中國銀行吉林省分行相關負責人告訴記者，他們實地考察後發現，這個項目存在兩個放貸難點：一是企業無法立即提供抵押物，影響放款時效；二是企業將全部預售資金監管賬戶開立在他行，主辦行無法有效落實項目資金封閉管理要求。

　　記者了解到，在協調機制的幫助下，中國銀行吉林省分行積極協助企業辦理抵押，協助其完成預售資金監管賬戶遷移，成功為該項目全額投放貸款6.1億元，保證了工程款的及時支付。

　　此外，對於“白名單”項目，商業銀行還可以單列授信額度，確保資金支援充足。同時，商業銀行還可適度下放審批許可權，優化貸款審批和發放流程，在準入、評級、授信、貸後等方面對“白名單”項目單獨管理。

　　確保專款專用 資金撥付“能早儘早”

　　目前，商業銀行是按照項目建設進度，分批將貸款資金撥付給房地産項目公司，並直接受託支付到材料商、施工方等上下游企業。

　　業內人士告訴記者，今後，商業銀行可在與房地産項目公司協商一致的前提下，根據房地産項目公司提供的用款計劃，將貸款提前發放至房地産項目公司開立的項目資金監管賬戶，後續依據實際用款申請，從監管賬戶受託支付至用款對象。

　　近期，廣西玉林市房地産市場止跌回穩趨勢較好，項目公司加快項目建設的意願強烈。農業銀行玉林分行相關人士告訴記者，了解到這一情況之後，該行主動與項目公司溝通，雙方協商一致，開立項目資金監管專戶，超1億元開發貸款一次性撥付到賬。

　　資金提前到位，將對房地産企業帶來三重有利影響。業內人士分析：一是房地産企業賬面有了更多現金資産，有利於改善資産負債表，增強賬面流動性和財務實力；二是房地産企業可以給施工方、材料商等上游企業更為確定的資金支付預期，並保障款項按時支付，避免産生拖欠，有助於加快工程施工進度；三是可以打消各方對房地産企業後續融資無法按時到位的顧慮，增加各方對開發項目的信心。

　　對於資金安全問題，金融監管總局副局長肖遠企表示，這些貸款資金進入了項目資金監管賬戶，專款專用，封閉管理，不會被項目公司挪用。貸款資金將全部用於項目建成交付，有利於保障購房人的合法權益。

　　落實盡職免責 解除信貸人員後顧之憂

　　當然，要調動信貸人員和基層分支機構的積極性，讓他們“敢貸”，商業銀行還需落實盡職免責要求，切實解除信貸人員後顧之憂。

　　業內人士告訴記者，有風險並不等於失責，關鍵要看是否履職盡責。商業銀行應落實好盡職免責要求，職能部門及相關員工在評級、貸款調查、審查審批、貸款發放及貸後管理等環節已按要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導致貸款發生風險的，應予以免責。

　　多措並舉推動商業銀行對“白名單”項目“應貸盡貸”、資金撥付“能早儘早”之後，協調機制也在持續監測項目情況。業內人士表示，協調機制持續落地見效，將有利於精準支援房地産項目的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展，同時也能進一步從根本上防範金融風險。