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2024年02月23日 星期五

土地市場權力尋租點達116個 佳兆業事件成特例

  • 發佈時間:2015-01-16 07:13:42  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:張少雷

  近期,佳兆業債務違約風波牽動著很多房地産人士的神經,這不只是因為一家二線房企中的後起之秀瀕臨破産危機,還牽出了官員腐敗問題。據彭博社報道,知情人士透露,佳兆業旗下深圳樓盤被政府鎖定禁止銷售,原因是官方對原深圳市政法委書記蔣尊玉問題的調查。實際上,過去一年因涉貪腐案件,多家知名房企相繼受到紀檢機構的調查,但像佳兆業這樣或因涉官員貪腐而被“鎖房”並引發多米諾骨牌效應的,還是第一次。

  就在佳兆業違約事件爆發後不久,因原山西省高平市市長楊曉波被調查,其主導的碧桂園城市綜合體項目也不得不隨著碧桂園的退出而終止,原因是當地政府對地塊功能進行了調整。

  在樓市一片低迷中,部分房企因事涉反腐而給自身經營帶來了風險,但對大多數守法經營的房企而言,反腐猶如一縷清風,吹走了房地産行業的很多潛規則和尋租現象,從而給行業帶來新的活力。正如前美國最高法院大法官路易斯·布蘭代斯所言:“陽光是最好的防腐劑。”

  近日,習近平總書記再度重申了反腐的重要性。他強調,反腐敗鬥爭形式依然嚴峻複雜,黨風廉政建設和反腐敗鬥爭永遠在路上。

  但是,房地産行業人士沒有想到,反腐會成為2015年的行業關鍵詞。以佳兆業為代表的部分房企被曝因涉及腐敗而陷入困境的同時,也讓很多人看到了希望:作為曾經的權力尋租“重災區”,在經歷本次反腐風暴以後,也許會比以往任何時候都更健康、更加“充滿陽光”。

  蘭德諮詢總裁宋延慶此前接受記者採訪時表示,他們對房地産開發過程進行全面梳理研究發現,共有116個可能存在尋租的環節,基本佔到了房地産全産業鏈的95%。

  土地市場成腐敗高發領域

  剛剛過去的2014年,房地産行業不太平。

  2014年4月22日晚間,華潤置地宣佈,公司執行董事和董事會副主席王宏琨因個人健康理由辭任。隨後有消息證實,王宏琨是因為涉及華潤集團前董事長宋林事件被帶走調查。2014年5月,重慶市第三大地産商協信集團董事長吳旭被傳接受調查,因捲入華潤宋林案。截至2014年末,近半年時間內,協信已經出售了上海5棟寫字樓,這被外界認為係套現自救。

  這僅僅只是一個開始,2014年下半年以來,先是雅居樂主席陳卓林在10月份被昆明市人民檢察院批准執行指定居所監視居住(昆明市檢察院已于2014年12月結束對陳執行“指定居所居住措施”),隨後港股上市房企佳兆業集團主席郭英成被傳“失聯”,兩者皆被傳與貪腐事件有關。2014年12月19日,香港新鴻基聯席主席郭炳江被裁定為串謀公職人員行為失當,再次受到公眾矚目。根據《華夏時報》報道,在廣東、湖北、重慶、四川、雲南等地,僅2014年被公開曝光牽涉官員落馬案的房企老闆就超過10個。

  從地方區域公司到行業知名的標桿房企,地産行業的政商關係一直被外界所詬病。

  一位地産行業分析人士對記者表示,土地的非市場化環境使其成為房地産尋租的“重災區”,近幾年以權謀私、貪污受賄被查的領導幹部中,超過三成涉及土地問題。

  “從目前國內反腐的節奏看,房地産市場將成為政府重拳打擊和督察的領域。尤其是土地出讓、房屋拆遷等層面,可能存在各類流程不規範甚至違規挪用資金等問題。換言之,此類房企承諾的投資回報率背後,部分是有水分的。”嚴躍進表示,如果擰幹這些水分,投資回報率可能達不到投資者預期。

  116個環節存在尋租可能

  “房地産已經成為了高風險行業。”一位不願具名的上市房企高管對記者説。在其看來,房地産行業的反腐已經滲透到整個行業鏈條,而2014年以來已經從執行層面上升到了管理層面。該人士表示,目前只要有官員落馬,一般都會有開發商被牽扯進去。

  有報道稱,2014年10月,深圳市政法委書記蔣尊玉被帶走後,深圳地産商膽戰心驚,而蔣尊玉被調查也是因為深圳龍崗一大型地産商在當地開發的高端別墅區被審計出涉及經濟問題。

  歸根結底,地産行業的尋租點太多,更容易滋生腐敗。宋延慶此前接受記者採訪時表示,他們為一家資産規模達500億元的大型房企提供諮詢服務時,對房地産開發過程進行全面梳理研究,發現共有116個可能的尋租點,基本佔到了房地産全産業鏈的95%。尋租者除了各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門外,還包括銀行、房企內部,甚至包括個體經營承包者、居民等。

  但從目前行業領頭的企業來看,都在力求確保管理運營方面的健康運作。

  萬達集團宣佈,自2015年開始,所有萬達廣場綜合體新開工項目,都將實行“總包交鑰匙”管控模式,取消招標職能。萬達集團董事長王健林稱,“總包交鑰匙”模式取消招標職能,多介入項目建設過程使萬達商業地産建設生態鏈更加健康,更有利於推進企業的反腐敗工作。

  而萬科董事會主席王石在遊學期間曾説,“作為中國最大的住宅地産商我就敢説我不行賄,當然,不行賄是個底線,還有透明度,講誠信,講規則。”

  “對標桿企業來説,品牌美譽度尤為重要,一旦出現房企違規被查的事件,往往會讓産品銷售受阻,並帶來企業品牌的惡化。”嚴躍進對記者表示,如此一來,債權人和投資人都會因擔憂經濟利益受損,從而在後續的投資方面更加謹慎。

  萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨接受記者採訪時表示,房地産業屬於資金密集型行業,開發週期長、資金投入量大,而企業一般自有資金投入較少,現金流狀況受項目建設和銷售進展影響大,主要依靠外部資金及銷售回款滾動經營。一旦房企項目銷售回款受阻,經營資金鏈將面臨較大考驗。因此,清晰的股權結構、明確的責權利益,是一個企業平穩運作的基石,同時穩定的回款能力以及充裕的現金流可抵禦市場波動帶來的負面影響。

  她説,海外融資確實會存在成本提升的可能,但主要是由於受到美元走強的影響,佳兆業的違約事件,更多的是公司自身問題,是行業的個案,並不會波及到整個行業。

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  行業反思

  4億港元到期貸款何以壓垮佳兆業?

  誰也沒想到,一家年銷售額超過300億元、國內排名前20的上市房企,會在短短1個月之內瀕臨破産重組的危機。

  2015年1月1日晚間,佳兆業集團 (01638,HK)發佈公告稱,由於公司原董事會主席郭英成辭職觸發了一項融資協議包含的強制性提前還款條文,未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款,引發了第一場貸款違約風波。

  記者了解到,截至2014年6月30日,公司擁有111億元現金,資産負債率為75.62%,扣除預收款後真實負債率為56.59%。擁有如此充足的現金,本來足以應付任何不測。佳兆業卻僅僅因為4億港元定期貸款到期而宣告債務違約,這不禁引發業界猜測,佳兆業的真實財務狀況如何?

  誘因:金融機構爭相查封佳兆業資産

  在2014年12月前,無論是銷售業績還是股價走勢,佳兆業堪稱表現最佳的上市房企之一,但危機總在一片歌舞昇平中到來。

  根據佳兆業2014年12月初發佈的銷售數據,公司在前11月實現合約銷售金額271.8億元,完成全年目標的90%,目標完成指日可待。與此同時,多數投行均給予佳兆業“買入”評級。野村證券在2014年10月末發佈的研究報告便指出,佳兆業在深圳共有13個項目,保守估計可提供逾1100億元的可出售資源,至少在2019年前,其銷售非常強勁,維持“買入”評級,目標價為4.15港元。

  但自2014年12月佳兆業被曝位於深圳的多個樓盤、合計50億元的貨值被深圳市規劃和國土資源委員會的相應地方分支機關鎖定買賣協議備案,導致公司在深圳的所有經營活動處於休克狀態後,公司隨後接連曝出離岸貸款違約、優先票據未按時付息,以及被多家金融機構申請查封資産等事件,讓這家本應在2014年超額完成銷售目標的房企新貴,一度傳出走向破産重組的境地。

  另據中國證券網報道,杭州透明售房網顯示,佳兆業位於杭州五常一樓盤項目全部房源顯示變成限制房,共計待售房源749套。也就是説,該項目全部待售房源突然被鎖死,禁止銷售。

  上述“鎖房”事件發生不足一個月,2015年1月1日晚間,佳兆業發佈公告稱,由於公司原董事會主席郭英成辭職觸發了一項融資協議包含的強制性提前還款條文,未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款,引發了第一場貸款違約風波。

  隨後,深圳龍崗區兩個舊改項目的合作夥伴宣稱佳兆業違反項目的合作協議、多家內地銀行以及信託公司申請查封公司資産、美元優先票據出現技術性違約,總資産達到1000億元的佳兆業仿佛在一夜之間崩盤。截至2014年12月24日停牌前,公司股價大幅下跌至1.59港元。

  “從資産負債表來看,佳兆業的財務狀況其實並不差,截至2014年6月30日,公司擁有111億元的現金,資産負債率為75.62%,扣除預收款後真實負債率為56.59%,在行業處於合理水準。”某上市房企高管陳華(化名)向記者表示,但作為資金密集型行業,房企日常經營運作需要現金的高速流動,拿地、原材料進貨、工程建築、員工薪資等大量環節需要消耗現金,但公司真正的自由現金流並不多。如果一個銷售佔比接近30%的地區突然被暫停經營活動,沒有了現金回籠,企業資金面將遭受嚴峻考驗。

  “更致命的是,深圳項目被封鎖的消息傳出後,引發金融機構恐慌情緒蔓延,爭相申請查封佳兆業資産。”陳華説,對於銀行而言,只要房企有一個項目出現異常狀況,這種憂慮情緒在銀行間會快速傳播,隨著佳兆業在深圳的全部項目均被封鎖,與這些項目有配套融資的銀行一窩蜂要求還款,即便是深圳以外的項目,銀行也會由於擔心企業前景而催款。在這種情況下,即便強如萬科也不可能同時應付如此多金融機構的還款要求,最終導致佳兆業越來越多的資産被法院查封,部分現金存款也被凍結,現有資産已經無法盤活。

  在陳華看來,隨著有關佳兆業的負面消息在全國蔓延,外地項目也會受到購房者對公司破産擔憂的影響,銷售陷入低潮,無法為公司提供新增的現金回籠。對於身處長産業鏈的房企而言,只要其中一個環節出問題,負面消息的發酵很可能會將企業拖到崩潰的邊緣。

  根據佳兆業在2015年1月12日晚間發佈的最新公告,公司正與數名候選人 (含國際投行)商討,以委聘可就公司的資本架構提供戰略建議的財務顧問,並協助公司審閱及評估多種方案並制定可獲得各方同意的解決方案的計劃。

  某央企背景的房企高管向記者表示,按照目前的現狀,佳兆業能盤活重生的可能性微乎其微,也看不到生命人壽出手相救的跡象。考慮到佳兆業自身資産優良,最好的解決辦法是尋找新的投資者接盤,具有較強背景的央企、國企類房企是理想目標。

  反思:政商關係需要重塑

  讓一個房企在某個城市的全部業務處於休克狀態,這在中國房地産歷史上幾乎從未出現過。截至記者截稿,相關管理部門也沒有對佳兆業深圳所有項目經營活動被暫停作出正面回應,這也引發業界諸多猜測,郭英成更一度被傳事涉深圳落馬政法委書記蔣尊玉一案。

  在陳華看來,佳兆業以在深圳經營舊城改造起家,偏偏舊改是國內土地出讓各種途徑中透明度最低的,企業更依賴於通過線下談判的方式達成合作,這時候良好的政商關係就成為項目成功運作的關鍵。佳兆業在外地的舊改項目推進遠不如在深圳順利,説明其在深圳擁有強大的政府公關能力。但隨著反腐風浪掀起,舊改項目反而成了容易牽涉官員腐敗的危險區域,這也給其他房企帶來了反思:在新形勢下,如何更恰當地處理政商關係?

  “房地産作為一個與政策有密切相關性的行業,完全脫離政商關係是不可能的。”一家正參與廣州某舊改項目的上市房企高管向記者表示,其實在國內,不少城市舊改項目都是市場化運作,但在實際操作過程中,單靠市場化手段開發商很難完成拆遷,搞不好資金投下去幾年都沒有動靜,這時候就需要政府的力量去引導和協調。因此,在保證不觸及紅線的前提下,如何制定完善的規則讓政府部門與企業更好地各司本職,是行業需要思考的問題。

  “可以預見的是,以往通過政府公關能力獲取優質資源謀求利潤的時代已經終結。”陳華表示,正如萬達集團董事長王健林所言:“親近政府,遠離政治”。在新形勢下,企業拼的是真本事,誰能通過經營能力滿足地方政府的經濟發展需求、為社會創造更多的福利,誰就有機會從政府手上獲取更好的資源。

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  衝擊波

  民營房企境外融資面臨困境

  佳兆業債務違約事件,不僅導致這家二線房企中的後起之秀瀕臨破産重組的危機,其引發的多米諾骨牌效應更有可能導致不少內地房企海外融資陷入困境。

  記者從多方了解到,由於佳兆業接連發生離岸貸款違約與優先票據未付利息,導致海外投資者避險情緒高漲,部分民營內房股優先票據遭到拋售,收益率大幅上行。多家券商預測,接下來內地房企海外融資成本將大幅上升,更多房企海外發債計劃可能會擱置。

  但香港粵海證券董事黃立衝表示,與不少在港上市的中小型民營房企相比,實力雄厚的大型房企與央企、國企有望進一步獲得投資者追捧,融資成本不增反降,並導致房地産強者恒強的格局進一步鞏固。

  佳兆業離岸債券瀕臨違約

  繼此前傳出未能及時償還匯豐銀行離岸貸款、以及多家金融機構向法院申請查封佳兆業資産後,根據佳兆業于1月12日晚間發佈的公告,公司在2013年1月發行的一筆于2020年到期的5億美元、10.25%票面利率的優先票據,利息需要在每半年期末支付,但公司並沒有在2015年1月8日的到期日支付2300萬美元的利息,這意味著該筆優先票據極有可能成為香港內房股在離岸債市出現的首次違約。

  標準普爾信用分析師李俊文在接受記者採訪時表示,佳兆業未按時支付于優先票據的票息已屬技術性違約,但根據上述債券的規定,票息支付有30天的寬限期。目前佳兆業已委聘財務顧問制定解決方案,標準普爾會緊密關注事態進展。如上述及其他債務最終出現違約,佳兆業的信用及債券評級或將面臨進一步下調。

  自2014年12月“鎖房”事件發生後,佳兆業發行的多筆優先票據被持有人恐慌性拋售,2015年1月初曝出匯豐銀行4億港元貸款違約後,價格更是一落千丈。截至1月14日,成交最活躍的一筆2013年4月發行、2016年到期的優先票據價格已經下跌至40.373美元,收益率高達99.746%。另外三筆分別在2017年、2018年和2020年到期的優先票據價格也分別下跌至43美元、40美元與39.99美元,買入收益率分別為56%、47.12%和38.1%。

  海通證券固定收益首席分析師姜超向記者表示,根據佳兆業2014年中期業績報告,在公司的非流動負債中,包括優先票據和可轉債在內的債券總額達到153億元,佔總體借款的比例高達64.3%。若該筆利息最終出現違約,有可能觸發違約條款促使債券提前清償,更可能引起債券交叉違約加速進行,進一步加劇市場擔憂情緒。

  民營房企海外融資成本上升

  過去數年,受到國內信貸緊縮的影響,海外發債日漸成為內地上市房企最重要的融資渠道。根據數據研究供應商Dealogic的統計,2014年1月至8月,內地房企總計在海外市場上發行了524億美元 (折合約3217億元人民幣)的離岸債券,比2013年同期增長100%。

  中投證券債券分析師楊萍表示,房企海外融資在近幾年呈爆髮式增長,主要是由於內地銀行對於房地産企業借款收緊、國內債券融資受限制等。在內地融資環境遠不能滿足需求的情況下,美國與日本等國的量化寬鬆政策讓海外市場迎來超低利率環境,渴求資金的內地房企紛紛成為境外資金的投資標的。

  但記者發現,佳兆業事件加重了海外投資者對內地房企的擔憂情緒,並導致部分房企發行的離岸債券價格持續下行。以雅居樂地産于2017年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地産于2016年到期的三筆優先票據為例,2015年1月2日~13日,三筆優先票據價格分別下跌2.18%、2.2%和4.3%,花樣年控股一筆于2016年到期的優先票據同期價格跌幅更達到7.2%,導致收益率從13.85%上升至20.1%。

  “雖然佳兆業的情況有點特殊,但由於內房股離岸債券違約尚無先例,債權人最終能獲得多少補償尚不得而知,這容易導致內房股債券投資者的恐慌情緒蔓延。”黃立衝向記者表示,由於大多數內資企業在境外公開發行債券時都會通過境外的控股公司,在出現違約的情況下,海外債權人的償還次序實質上低於境內運營公司的全部債權人,即清算所得的款項會優先償還國內的債務,包括買家的預繳款、員工工資及福利、國內銀行貸款、信託借款甚至供應商墊款,如有餘款才會償還境外債務,這意味著海外債券人很有可能血本無歸。

  楊萍也認為,海外市場對內地房地産市場的悲觀預期,本就導致房企海外發債風險溢價上升,例如碧桂園在2014年5月發行的5年期美元債券票息為7.875%,較公司在2013年9月發行的美元債券收益率上浮25個BP。隨著佳兆業事件的發酵,海外投資者必然會對內房股優先票據要求更高的風險溢價,並導致內地房企海外融資成本大幅上升,因此預計有更多的房企擱置海外發債計劃,從而加劇資金週轉壓力。

  房企融資“馬太效應”顯現

  儘管海外融資難度增加無可避免,但這並不意味著所有房企都會受到影響。黃立衝告訴記者,佳兆業事件的爆發,讓海外投資者看到除了經營風險外,許多中小型民營房企還暗藏著政商關係風險,由於這類企業的創始人對經營影響巨大,高壓反腐或加劇民營房企的經營風險,最終導致投資者對於公司管治架構提出更高要求。

  黃立衝預計,有兩類房企有望從中受益:一類像萬科這種擁有高透明度經營風格、對政商關係依賴度很低的混合所有制類房企;另一類則是擁有強大背景實力的央企國企類房企,它們的融資成本反而有可能受益於投資者風險偏好的提升而下降。

  以2014年9月開始放行的銀行間中期票據為例,海通證券研究發現,萬科于2014年12月24日發行的三年期中期票據,票面利率為4.7%,保利地産于2014年12月25日發行的五年期中期票據,票面利率為4.8%,兩者均較發行當日同期限的AAA中期票據收益率低12個BP。此外,記者發現,包括中國海外發展、方興地産等央企類內房股發行的優先票據在2015年1月初至今價格不跌反漲。

  “在投資者避險情緒濃厚的背景下,中小型上市房企的融資環境難有改善,並將進一步拉大其與優質龍頭企業的差距,最終加劇房企間的‘馬太效應’,龍頭房企會在這場違約風波中進一步建立競爭優勢。”姜超表示。

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  焦點領域

  舊改餡餅變陷阱?開發商或暫時知難而退

  2014年11月,國土資源部、農業部聯合發文,首次明確要求為北京、上海、廣州、武漢等14個大城市劃定城市邊界,這也意味著為大城市擴張“劃界”工作開始“動真格”,今後城市新增土地供應量的增速將會減緩。與此同時,城鎮化進程卻並未減速,舊城改造成為推動城鎮化的重要路徑。

  不過,日前部分舊城改造中涉及的利益輸送問題被曝光。佳兆業因傳聞涉及深圳市委原常委、政法委書記蔣尊玉的貪腐案而深陷輿論漩渦,據澎湃新聞報道,蔣尊玉落馬的直接原因是其擔任龍崗區委書記時力推的舊城改造項目。更早前,也有廣州市原副市長曹鑒燎等官員因涉及舊城改造中的貪腐問題而落馬。

  對參與舊改的房地産企業而言,佳兆業事件無疑給它們敲響了一記警鐘。如何從舊改中獲取正當收益,同時回避其中涉及的“暗箱操作”,成為不少房企都要面臨的重要課題。

  舊改開發週期偏長

  在一線城市土地供不應求和政府加快推動舊城改造的背景下,舊城改造成為部分房企的戰略性選擇。儘管舊改項目前期投入資金大,投資回報期限較長,但由於舊城改造地段升值、政策優惠等因素,舊城改造項目毛利率依然高於通過招拍挂流程獲得的土地開發。

  克而瑞上海機構研究總監薛建雄在接受記者採訪時表示,舊改接近於免費劃撥土地,企業最大的支出在於動遷成本。由於通過招拍挂拿地的競爭比較激烈,溢價率較高,因此舊改仍然是當前各種開發方式中利潤最高的。

  但是,舊改項目的建設過程卻並不輕鬆,開發難度和風險甚至遠遠超過普通的招拍挂項目。一位房地産企業高管向記者表示,舊改的操作過程極其複雜,徵地、拆遷、安置、補償每一個環節難度都很大,很多情況下需要在地方政府的支援下才能順利開展,這也為部分官員權力尋租提供了可能性。隨著反腐力度的加大,越來越多的政商之間的利益輸送被曝光,這也使得不少企業擔心今後舊改項目操作難度加大,可能會因為“水太深”而知難而退。

  而在土地出讓趨於集約化的情況下,一些舊改項目的用地價格也在逐漸攀升。上述房企高管表示,目前舊改項目的開發週期一般高達5~8年,開發週期偏長,前期投入資金回籠時間較長,在房地産行情低迷的情況下,房企參與舊改會越來越謹慎,畢竟不確定性和風險較大。

  事實上,萬科、新城等不少品牌房企幾乎不會參與舊改項目,熱衷舊改的房企多為一些本地中小房地産開發商,這些企業無法在正規土地交易市場上和大型房企競爭,只能憑藉良好的政商關係來獲取土地,但是持續推進的反腐風暴正在改變房地産行業的潛規則,中小房企洗牌有望加速。

  舊改流程面臨變革

  隨著城市化進程的快速推進,匱乏的土地資源制約了後續發展。到2020年,上海新增建設用地數量為0,而深圳目前已經沒有新增建設用地了,因此未來一線城市的房地産市場將會越來越多依靠舊城改造項目。

  事實上,舊城改造作為改善民生的重要內容,地方政府對此高度重視,通常會給予融資支援和配套金融服務。一般情況下,地方政府會通過適當延長部分經濟適用房建設貸款期限,和下浮經濟適用房建設貸款利率來吸引企業參與舊改,因此企業可以控制部分成本。

  在佳兆業事件後,某些官員利用舊改進行權力尋租的情況將會有所收斂。上海杜躍平律師事務所主任杜躍平表示,舊改本身是有嚴格法律規範的,但是因為某些流程不透明,政商之間本應有的健康溝通進入了灰色地帶。如果未來地方政府減少行政干預,貪腐行為受到嚴格制約,平等對待每一個市場主體,那麼企業就可以從容參與舊城改造。

  上述房企高管認為,未來有能力參加舊改的房企有兩類。第一類仍然是本地中小房企,這些企業熟悉本地市場,和地方政府和本地金融機構的溝通也更為便捷;第二類則是在區域深耕多年、已經累積豐富經驗的外來規模房企,實力雄厚,對本地市場也有一定的了解。

  為了避免貪腐現象的出現,未來政府可能會對舊改流程進行調整。上述房企高管表示,如果未來地方政府先解決動遷等前期問題,然後出讓凈地讓房企進行開發,將是一種比較理想的模式。據悉,香港目前正是採用這種舊改模式,政府主導拆遷,按周邊樓價來賠償拆遷戶,而不是將企業和居民捆綁在一起。此外,地方政府也可以將成片的舊改項目進行拆分,切割成多個小地塊,交由不同的房企進行開發,以此割斷官員和單獨某一家房企之間的利益輸送鏈條。

  隨著反腐力度繼續加大,舊改中越來越多的“貓膩”會暴露在陽光下,隨著灰色地帶被清除,未來舊改領域依然存在很多機會。

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  信貸風險

  佳兆業遭遇“黑天鵝”金融機構事前風控難度大

  根據億翰智庫發佈的2014年房企銷售業績顯示,佳兆業憑藉282億元的銷售額位列第19位,出色的銷售業績和良好的財務狀況,使得佳兆業的融資需求很容易得到滿足,甚至有些金融機構爭先恐後與類似的品牌房企進行合作。

  然而,佳兆業曝出債務違約風波之後,據悉,繼中信銀行等19家金融機構向法院申請對佳兆業的資産進行訴前財産保全後,廣東華興銀行深圳分行等5家金融機構加入追債行列,至今已有24家金融機構受困于佳兆業事件,而佳兆業的6億多元銀行存款已經被凍結。

  從資産優良的品牌房企,到部分涉事資産被查封,佳兆業的突發事件也給不少金融機構帶來了不利影響。興業信託一名內部人士告訴記者,房企如果和政府官員之間存在利益輸送,金融機構很難事先對此進行風控,一旦事發,就會造成極為不利的影響。

  五牛基金投資副總裁呂偉賓也表示,面對房企的融資需求,金融機構考慮更多的是企業的資金流、回款能力等財務狀況和項目本身的資質,政商之間的利益往來在暗處,金融機構很難把握並加以防範,因此部分信託項目不太願意參與舊改項目的融資。

  隨著更多房企涉貪腐案的曝光,部分房企也面臨著巨大的信譽危機。惠譽評級企業評級部董事王穎表示,評級機構會根據房企的公司治理情況給出評級建議,主要包括管理架構、經營業績、財務指標、項目分佈、庫存量等因素,涉及貪腐等但沒有確鑿證據的,暫時不會納入評級系統。不過,如果企業的確存在這方面的不良歷史記錄,且無法出具改善內控的證據,評級結果是會受到影響的。

  公開資料顯示,2014年前三季度,國信香港、瑞士信貸等機構對佳兆業均給出了“增持”的評級建議,進入12月之後,海通國際、野村證券等則給出了“減持”的評級建議。這也意味著,如果房企因涉貪腐等遭遇突發事件,某種程度上其評級結果也會受到偏負面的影響。

  佳兆業事件也給不少金融機構敲響了警鐘,今後,金融機構對項目的挑選將會越來越嚴格。呂偉賓坦言,今後房地産信託基金將會更多選擇良性的、市場化程度高的項目,只能通過此舉來規避風險。記者了解到,針對已經開展的項目,不少金融機構也在進行排查。上述興業信託內部人士向記者表示,他們的確在對房企的償債風險進行排查,盡可能對風險進行防範。

  佳兆業的“黑天鵝”事件,正在對整個行業産生不可估量的影響。隨著反腐繼續推進,未來評級機構會更多地將房企涉及貪腐的歷史記錄納入評級,金融機構面對房企的融資需求時,也會更加謹慎,因貪腐引發的産品安全問題將成為重要的考量因素。對房地産企業自身而言,今後參與舊改等政商聯繫密切的開發項目時,對邊界的把握也會更加審慎。

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  行業預測

  2015年房地産行業“天氣預報”

  “去年上半年能夠爭取到給佳兆業這樣的公司發信託産品已經很不容易了,誰會預料到會發生這樣的事。”一家知名信託公司的信託經理向記者感嘆道。

  佳兆業違約事件,讓此前很少被注意到的房地産行業腐敗風險,第一次被高度重視,引起行業內外的警覺——佳兆業之後,會否還有其他地産公司因捲入腐敗案件而被禁售,或者被司法部門勒令凍結銀行賬戶,導致資金鏈斷鏈?

  多數行業人士相信,佳兆業的現象僅屬於個案,而且隨著房地産行業的腐敗問題逐步暴露,類似現象會越來越少。新城控股高級副總裁歐陽捷認為,房地産行業未來將更趨規範,對行業的行政監管也更趨透明。

  佳兆業事件僅是特例?

  儘管佳兆業事件讓境內外投資者對房地産行業有所擔心,但是在衛明不動産智庫負責人蔡為民眼中,“佳兆業應該是一個特例”。在他看來,雖然過去開發商為了獲取更廉價的土地,會涉及一些官員的貪腐行為,但大部分涉及並不深,因此産生的後果也不會特別嚴重。多數情況下,只要能向紀檢部門説清楚問題,一般也只是企業負責人需要承擔相關刑事責任,對公司的經營不會有太大影響。

  第一太平戴維斯中國市場研究部負責人簡可説,反腐對房地産行業的影響目前已經充分顯現,所以未來反倒影響不大了。

  在房地産行業,佳兆業的案例確實有一些特殊性。

  一位不願具名的地産商高管表示,佳兆業事件其實更多是與舊改工程有關。而在這個領域,目前大多數房地産公司的興趣都不大。原因是舊改一方面會令企業沉澱鉅額資金,短期內難以獲得較好的收益;另一方面則是因為參與舊改需要一定的政商背景,而這會令政商關係趨於複雜。所以,相當一部分上市地産企業並不願意涉足這一領域。

  在他看來,佳兆業事件後,房地産企業涉足舊改的現象會進一步減少,尤其是如果國家未來允許各地的城投公司發行城投債,用以作為舊改的資金,那麼房地産公司參與城市舊改的情況將進一步減少。對各地政府來説,凈地出讓項目,不僅符合國土資源部對於土地出讓的規定,更有利於土地以更高價格出讓。

  行業整體環境向好

  由於此前有消息稱,央企背景的一家企業願意收購佳兆業,因此,本次事件之後,業界有觀點認為,會再出現“國進民退”的趨勢,即國有資本在推行混合所有制的大背景下,大規模進入那些市場化程度高的民營企業,演繹新版本的“國進民退”。

  億翰智庫房地産上市公司研究中心副主任張化東就持類似觀點。他認為,隨著一批民營房地産企業涉嫌腐敗事發,未來政府官員在和民營企業接觸時會格外謹慎,尤其是涉及舊改等領域時更會如此。

  在這樣的背景下,國企可能會獲得更多的舊改或者購地機會,而民營資本則需要轉向更為激烈的公開市場參與土地拍賣。在綜合成本日趨上升的大背景下,部分民營房地産企業也許會和綠城一樣,轉投國企的懷抱,進而獲得比較多的經營優勢,以提升公司的收益。

  也有業內人士並不認同上述看法。因為,腐敗並不僅僅出現在民營企業,在國有企業也有可能涉及,因此,並不存在政府官員可能會更傾向於和國有資本接觸的説法。

  不過,經過持續的反腐,也許會對房地産行業的整體管理環境産生良性促進作用。歐陽捷表示,原來的管理界面並不是特別清晰,哪些在政府管理職責範圍內,哪些不在其管理範圍內,沒有一個明確的定義,這給了一部分腐敗分子權力尋租的機會。但是隨著反腐力度的深入,以往行政權力的灰色地帶將慢慢變得透明,政府對房地産行業的管理也會變得更為透明、規範,從長遠來看,有利於促進行業發展,為房地産市場創造一個公平、公開、透明的市場競爭環境,所以對行業的未來反而是件好事。(尚希 區家彥 林東嶽 林東嶽 楊羚強)

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