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2017年09月23日 星期六
2016-4-1 第74期

樓市調控"托底蓋帽"並重

今年的政府工作報告中提出"因城施策化解房地産庫存",兩會之後,多地密集出臺地方版樓市新政,有松有緊、有限購有促銷,因城施策特點鮮明。業內人士認為,未來的樓市"去庫存"政策方向將不再是單向寬鬆,而是改變為雙向的"托底蓋帽"。

今年春節以來,房地産市場出現分化態勢,一線城市樓市發燒式回暖,裹被子徹夜排號、開發商及房主坐地漲價、日光碟、地王等現象屢見不鮮。而此時三四線仍面臨去庫存壓力,這種分化給監管部門的樓市調控增加了難度。

房地産市場分化嚴重 "去庫存"面臨挑戰

 

在今年全國兩會期間,住房和城鄉建設部部長陳政高透露了一組數字:去年年底中國樓市庫存達到了7.18億平方米,同比增長了15.6%;今年1-2月份庫存又達到了7.39億平方米,增速達到了15.7%。同時陳政高表示,庫存主要集中在三四線城市。

 

今年自春節以後,中國房地産市場出現了一些新的變化,一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢,裹被子徹夜排號、開發商及房主坐地漲價、日光碟、地王等現象屢見不鮮。

 

在三四線城市苦戰"去庫存"時,一線城市樓市卻出現"發燒"式回暖。"分化嚴重,而且日趨嚴重,一線城市和三四線城市情況大不一樣。"陳政高稱,"這就給我們調控帶來了挑戰,也是重大的課題。"

 

今年2月,央行發文調整個人住房貸款有關政策,規定在不實施"限購"措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。也就是説非限購城市首套房最低首付款比例可降至20%。

 

目前仍然在實施限購政策的城市只有北上廣深和三亞,可見央行的房貸政策也考慮到了樓市分化的情況。但是房地産有關金融方面的政策還是考慮的是金融總量上的狀況,央行行長周小川在十二屆全國人大四次會議記者會上表示,"央行歷來主張,在價格出現分化的情況下,要更好地發揮城市一級對於每一個城市房地産形勢的判斷,以及能夠提供的有關政策的指導。"

地方樓市新政密集出臺 "托底蓋帽"並存

 

李克強總理在政府工作報告中提出了"因城施策化解房地産庫存"。在"因城施策"大方向的指導下,兩會之後,各地密集出臺樓市調控新政。

 

上海、深圳相繼宣佈實行更為嚴格的住房限購政策;北京市住建委官方網站刊登消息稱,北京市開展房地産經紀機構專項檢查,120家仲介門店已接受檢查;瀋陽發佈了包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住、支援畢業生及在校生購房等樓市新政。

 

"中央沒有具體的政策出臺,而是各地從自身情況出發主動作為,這也許意味著我國房地産調控,已經進入'中央統一目標、分類指導,地方因城施策、主動作為'的新階段了。"清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為。國土資源部部長姜大明在兩會期間表示,通過因城施策的努力,房價一定會穩定住。

 

總的來看,一線樓市紛紛收緊的同時,部分二線城市以及三四線城市房地産政策在進一步寬鬆。

 

業內人士認為,一線城市推出新政的根本動因是為了穩定近期過快上漲的房價,打擊越來越多的投機性購房行為。因此,從政策角度看,未來的樓市"去庫存"政策方向將不再是單向寬鬆,而是改變為雙向的"托底蓋帽"。除上海、深圳等漲幅過快的城市外,其他城市的調控政策不會過於嚴苛。

樓市"去庫存"避免高杠桿

 

中央經濟工作會議中提出的2016年以及未來一段時間的經濟工作的五大任務為去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。可見,去庫存與去杠桿應該並重,加杠桿不能成為樓市去庫存的手段。

 

今年以來,多家網際網路金融平臺推出了首付貸産品,甚至有平臺月成交額達數百套。購房者借助轉按揭、眾籌、P2P等"加杠桿"手段,使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的"防火牆"輕易被突破。

 

首付貸是"在杠桿上加杠桿"。全國人大財經委副主任委員吳曉靈表示,今年以來,政府為了鼓勵房地産去庫存,將首套房首付比例由30%降到了20%,這本身已經是加了杠桿,但房地産市場還不滿足,還通過場外配資、P2P等其他資金渠道,還有房屋仲介做的一些首付上的貸款,比如首付貸這種産品,則會引起房地産市場的風險。

 

兩會期間,針對有媒體提出的央行對首付貸是何態度的問題,央行行長周小川提出,購房者的首付不能是借的,購房者找另外一方借了錢作為首付,剩下的錢再去借,自有資金和貸款的比例就變了。購房者要先還首付貸,同時還銀行的月供,銀行的風險就加大了。

 

可見,未來三四線城市樓市去庫存新政中,應該避免加杠桿手段。以瀋陽為例,瀋陽在3月1日時曾公佈過一個版本的樓市新政,但其中"畢業不超過5年的大學生購房可零首付"的規定引發了外界的質疑。針對"零首付"風險的爭議,28日,瀋陽發佈了新版新政,將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生實行"零首付"等利用高杠桿的政策做了一定的修正。

 

(資料來源:經濟參考報、人民日報、新京報、每日經濟新聞等)

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中國社科院財經戰略研究院鄒琳華: 為促使特大城市房價回歸理性,除了信貸和需求管控外,更重要的是應儘快改革現有兒童入學政策,賦予租房與購房者子女同等的入學權利。
日本經濟專家安田明宏: 中國經濟進入新常態,房市也是如此。一些城市的房價波動可説是泡沫的膨脹與破裂,但中國不會如日本般進入"失去的20年"。中國經濟的中高速增長率支撐了房屋市場,政府出臺的房地産政策往往能夠及時奏效。
恒大地産集團主席許家印: 上海和北京一線需求量很大,因為經濟總量高,購買力強。土地供應跟不上城市發展的需求,因此一線城市房價上漲正常,此刻調控也很正確。不過,許家印稱,即使面臨調控,一線城市房價很難下跌。
《2016廣東房地産藍皮書》: 深圳房價的上升與金融的過度支援密不可分,包括各類商業銀行、貸款公司、電商平臺提供的各類商品住宅抵押貸款大量增加。金融杠桿被濫用,使得成交物業的總價節節攀升,其結果是"剛需"被拋離樓市基本面。
人民日報刊文: 穩房價,重在穩預期,而穩預期的關鍵,在於規範市場交易行為。因此,對不良仲介的種種亂象,必須加大日常監督檢查力度,採用巡迴檢查、合同抽查、受理投訴等方式,約束仲介行為;更要建立從業人員的信用檔案制度,將不良仲介及員工納入其中,形成黑名單。只有嚴管重罰,才能規範仲介服務,肅清樓市亂象。
摩根士丹利原首席經濟學家謝國忠: 中國現在一線城市的房價相對收入已經超過日本最高點。政府的政策制定與市場需求難以匹配,造成了目前一線城市和二三線城市的分化局面。政府手中有很多可以調控房價的工具,但必須更科學、更市場化。
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