地方樓市新政密集出臺

在今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高透露了一組數字：去年年底中國樓市庫存達到了7.18億平方米，同比增長了15.6%；今年1-2月份庫存又達到了7.39億平方米，增速達到了15.7%。同時陳政高表示，庫存主要集中在三四線城市。

今年自春節以後，中國房地産市場出現了一些新的變化，一線城市樓市開啟了新一輪的上漲之勢，裹被子徹夜排號、開發商及房主坐地漲價、日光碟、地王等現象屢見不鮮。

在三四線城市苦戰"去庫存"時，一線城市樓市卻出現"發燒"式回暖。"分化嚴重，而且日趨嚴重，一線城市和三四線城市情況大不一樣。"陳政高稱，"這就給我們調控帶來了挑戰，也是重大的課題。"

今年2月，央行發文調整個人住房貸款有關政策，規定在不實施"限購"措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。也就是説非限購城市首套房最低首付款比例可降至20%。

目前仍然在實施限購政策的城市只有北上廣深和三亞，可見央行的房貸政策也考慮到了樓市分化的情況。但是房地産有關金融方面的政策還是考慮的是金融總量上的狀況，央行行長周小川在十二屆全國人大四次會議記者會上表示，"央行歷來主張，在價格出現分化的情況下，要更好地發揮城市一級對於每一個城市房地産形勢的判斷，以及能夠提供的有關政策的指導。"

滬深出新政為樓市"降火"

李克強總理在政府工作報告中提出了"因城施策化解房地産庫存"。在"因城施策"大方向的指導下，兩會之後，各地密集出臺樓市調控新政。

上海、深圳相繼宣佈實行更為嚴格的住房限購政策；北京市住建委官方網站刊登消息稱，北京市開展房地産經紀機構專項檢查，120家仲介門店已接受檢查；瀋陽發佈了包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住、支援畢業生及在校生購房等樓市新政。

"中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發主動作為，這也許意味著我國房地産調控，已經進入'中央統一目標、分類指導，地方因城施策、主動作為'的新階段了。"清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為。國土資源部部長姜大明在兩會期間表示，通過因城施策的努力，房價一定會穩定住。

總的來看，一線樓市紛紛收緊的同時，部分二線城市以及三四線城市房地産政策在進一步寬鬆。

業內人士認為，一線城市推出新政的根本動因是為了穩定近期過快上漲的房價，打擊越來越多的投機性購房行為。因此，從政策角度看，未來的樓市"去庫存"政策方向將不再是單向寬鬆，而是改變為雙向的"托底蓋帽"。除上海、深圳等漲幅過快的城市外，其他城市的調控政策不會過於嚴苛。

首付貸"換馬甲"路徑起底

中央經濟工作會議中提出的2016年以及未來一段時間的經濟工作的五大任務為去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。可見，去庫存與去杠桿應該並重，加杠桿不能成為樓市去庫存的手段。

今年以來，多家網際網路金融平臺推出了首付貸産品，甚至有平臺月成交額達數百套。購房者借助轉按揭、眾籌、P2P等"加杠桿"手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的"防火牆"輕易被突破。

首付貸是"在杠桿上加杠桿"。全國人大財經委副主任委員吳曉靈表示，今年以來，政府為了鼓勵房地産去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經是加了杠桿，但房地産市場還不滿足，還通過場外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋仲介做的一些首付上的貸款，比如首付貸這種産品，則會引起房地産市場的風險。

兩會期間，針對有媒體提出的央行對首付貸是何態度的問題，央行行長周小川提出，購房者的首付不能是借的，購房者找另外一方借了錢作為首付，剩下的錢再去借，自有資金和貸款的比例就變了。購房者要先還首付貸，同時還銀行的月供，銀行的風險就加大了。

可見，未來三四線城市樓市去庫存新政中，應該避免加杠桿手段。以瀋陽為例，瀋陽在3月1日時曾公佈過一個版本的樓市新政，但其中"畢業不超過5年的大學生購房可零首付"的規定引發了外界的質疑。針對"零首付"風險的爭議，28日，瀋陽發佈了新版新政，將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生實行"零首付"等利用高杠桿的政策做了一定的修正。

（資料來源：經濟參考報、人民日報、新京報、每日經濟新聞等）