在監管加碼的情況下，“首付貸”産品雖然普遍下架，但圍繞樓市配資的隱形杠桿産品並未終止。日前，一份來自深圳網際網路金融協會的業務排查通知，令各方開始注意到樓市“眾籌配資”這類炒房模式。上述通知顯示，網路眾籌購房涉嫌“非法集資”，其後續引發的金融風險極高。

　　銀行人士透露，目前除了首付貸、眾籌等方式之外，購房需求者仍可以通過消費貸、過橋貸、贖樓貸、裝修貸等其他樓市融資的方式曲線進場，從而加大樓市的虛火。由於近年來，仲介和網際網路金融平臺對金融業務的滲透以及地産商自身的去庫存壓力，銀行對上述幾類資金的把控難度加大。

　　不過，由於監管部門對樓市加杠桿産品風險的日漸重視，銀行方面開始收緊對涉及房地産交易方面的貸款業務。據悉，目前廣州、深圳、東莞等地銀行及支行網點開始緊急排查其貸款資金去向，並對企業經營貸款或過橋貸款等項目進行謹慎排查，以防止大量資金繞道進入樓市。

　　“眾籌炒樓”遭叫停

　　自從全面清查“首付貸”産品之後，深圳又開始對“眾籌”炒樓業務進行嚴格排查和清理。日前，深圳市網際網路金融協會下發《關於嚴禁開展“眾籌炒樓”房地産金融業務，加強金融風險防控的通知》，要求全市網際網路金融企業全面停止開展“眾籌炒樓”房地産金融業務，並進行自查自糾和行業清理。

　　上述《通知》指出，近期深圳部分房地産企業、房地産仲介、眾籌、P2P等機構平臺推出“眾籌炒樓”房地産金融業務，即通過微信、網際網路等平臺籌集投資人資金、合夥購買房産。此類行為不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風險，易引發維權事件，也涉嫌規避國家有關監管政策，讓購買力不足或由於限購無法購房的人違規購買房産，增加房價波動情況下違約概率、極易引發系統性金融風險，對深證市金融市場帶來不穩定因素。

　　按照深圳網際網路金融協會要求，各企業自即日起，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務。對於存量業務，立即停止募集並清理。任何企業不得通過更改“名稱”、轉為線下籌集等方式繼續開展業務；並且表示協會自即日起至5月1日前，全面開展網際網路金融行業摸底排查、自查自糾和清理工作。同時，各企業要在清理過程中，妥善處理相關風險。

　　據了解，早在“首付貸”産品之前，“眾籌炒樓”這類配資模式已經悄然成為樓市變相加杠桿融資的方式之一。提供眾籌購房項目的互金平臺相關人士表示，過去一段時間，深圳樓市火爆，房地産眾籌項目的收益率非常誘人，也受到很多投資者歡迎，很多眾籌項目都是從千元起籌，一天之內就會認籌完畢。“對於投資人而言，可以通過眾籌方式，低成本參與炒房獲利，對於資金不足的購房者而言，眾籌購房是一個不錯的融資方式。”不過，上述人士稱，在監管發出警示信號之後，這類業務基本就被暫停。

　　值得注意的是，“眾籌炒樓”的配資方式雖然新穎，但其規模量並不大，現在不少眾籌項目的實際融資的金額開始降低，失敗項目較多。第三方機構眾籌家數據研究院2015年底的統計數據顯示，全國共有330個房産眾籌項目分佈在34家房産眾籌平臺上。其中眾籌成功的項目數量達265個，佔據總項目數的80.3%，實際融資金額達65166.53萬元；正在眾籌中的項目為37個，佔據總項目數的11.21%，實際融資金額為306.79萬元；宣告失敗的眾籌項目數為28個，佔總項目數的8.48%，融資額僅為552.1萬元。

　　“一方面樓市配資的産品已經受到監管部門的重視，很多平臺如果風控不過關，會令投資人遭受到大面積損失，這是暫停眾籌買房業務的主要原因；另一方面樓市降溫的信號開始出現，很多炒房客已經提前退出，炒房收益空間不大，造成這種項目的吸引力也在減弱。”上述平臺人士表示。

　　業內人士分析，真正的房地産眾籌業務和眾籌炒房的概唸有本質上的差異，前者是以物業産權作為投資標的，讓投資人分享房地産領域高額投資回報，其資産本身産權清晰，退出方式明確，且投資週期也相對較長；後者以高收益作為手段，通過“短買短賣”方式進行樓市投機，是一種借助網際網路平臺的“偽眾籌”概念。

　　樓市配資“三玩法”

　　儘管監管環境逐漸從嚴，諸如“首付貸”、“眾籌炒樓”等樓市配資業務及相關産品開始進行批量清理，但從仲介機構及網際網路金融平臺等機構方面了解，目前圍繞樓市配資的相關貸款産品名目繁多，模式多樣，對於是否隸屬於投機性融資的貸款資金界定不清晰，造成很多類似“首付貸”的樓市融資産品依然在市場中活躍。

　　從目前市場上所謂的樓市配資來看，主要有首付貸、過橋貸和贖樓貸。“從嚴格的杠桿定義來説，首付貸可以説是樓市杠桿資金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市價400萬元的房子價值計算，購房者首付資金需要160萬元，在首付貸沒被喊停之前，購房者可以通過房地産仲介的金融服務、小貸公司、P2P等機構籌得部分資金，之前市場大部分提供這類服務的機構能夠把購房人給到銀行的按揭首付做到20%，即前述需付160萬元的購房者只需要付80萬元首付，另外80萬元則由做首付貸業務的公司貸出，這個算得上是杠桿資金，把杠桿從原來的2.5倍做到了5倍。”某銀行深圳分行工作人員表示。

　　該人士認為，其他的過橋貸和贖樓貸只能算是給樓市交易人提供的短期融資業務，還算不上杠桿資金。“過橋貸、贖樓貸這些業務一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想買甲方的房子，但甲方的房子還有貸款未還完也一時拿不出那麼多錢將剩餘貸款還清，要完成房屋交割甲方就需要一筆資金將貸款結清，過橋貸就産生了，房地産仲介和小貸公司都會去做這些短期資金拆借的業務。贖樓貸的性質也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售後才能有資金購置新房，也需要尋找資金幫助其結清貸款完成房屋出售。”該銀行工作人員表示，這些業務期限一般在兩三個月左右。

　　中國證券報記者了解到，在P2P、眾籌等網際網路金融沒出現之前，這類業務主要是一些民間金融和小貸公司這類機構在做，但在網際網路金融迅速發展後，這些線上的業務被搬到線上，還通過網際網路的形式從普通投資人處籌得資金，規模得到快速放大，包括一些房地産仲介，此前將這類金融業務列入其擴充的重要版圖，如此前的搜房網、世聯地産和鏈家地産。

　　“對於銀行來説，我們在做按揭時也會把控風險，去了解購房者的資金來源。因為樓房具有強烈的區位屬性，資金出借方一般會是附近圈子內比較熟悉的小貸或者其他機構，如果首付加了杠桿也容易識別。最近幾年房地産仲介和網際網路的結合對於金融業務的滲入，加之地産商頭頂去庫存的壓力需要資金支援而加大了與這些機構合作，對於銀行來説，首付資金的把控難度增加了一些，也給投資客提供了更多資金來源和運用的可能，會在一定程度上加劇推動了房價。”一位銀行信貸人士認為。

　　“一般來説，新房業務都經手房地産商和地産仲介，按揭批量到銀行，銀行很難將資金來源一一查明，網際網路金融的發展使得資金從各處聚集，一方面推高市場投機的可能，一方面出資人也很難知道資金流到什麼資産上，風險把控落在了提供這些業務的機構上，而這些機構是否具有金融風險控制能力就比較難説了。再加上資金逐利的本性，推動市場預期和樓市泡沫。”該信貸人士表示。

　　有券商機構地産分析師認為，市場上有關於購房置業相關的貸款産品，本身無法排除被用於購房的可能，但提供相關産品和業務的機構，在貸後資金流向的風控上並不會做嚴格把關，需要借助銀行進行最終把關。比如，有上市地産商官網顯示，目前該公司仍提供有關新房置業貸等相關融資産品，該産品被描述為適用於其購房客戶群體，對於“借款用途會否被用於首付購房”，上述地産商工作人員稱，並不對借款的流向進行追蹤。

　　銀行謹慎排查

　　業內人士表示，由於一二線城市樓市火熱，儘管銀行有較嚴格的風險隔離，但不排除一些資金繞道進入樓市。“除按揭外，很多銀行都有裝修貸、大款消費貸等産品，在看好樓市的情況下，一些貸款人會將這類資金投進樓市做投資。對於銀行來説，這個口子是比較難堵的。比如銀行規定裝修貸一般在購房者買入房子半年後才允許辦理髮放，你判斷不了購房人是否通過首付貸購買的房子，貸款人可能拿裝修貸的錢去填補首付貸，也不排除申請裝修貸或大額消費貸的人通過刷卡渠道將錢轉出進而投資樓市。”一位銀行從業人士表示。

　　據悉，目前深圳不少銀行的支行網點已經在摸底排查貸款資金流向。在實體經濟不振而樓市價格節節高升的情境下，一些企業將自有資金投資于樓市，再從銀行處去獲得信貸資金去填補企業運營資金的缺口。“樓市走好的情況下不會有問題，但如果樓市是虛火而大量資金持續涌入無疑加劇了這把火，如果樓市一旦下行，企業投入樓市的投機資金的不安全性必然或多或少會傳導至銀行放出去的資金上。如果有大量曲線入市的這類資金，造成的後果還是會比較嚴重。”上述銀行人士認為。

　　惠州銀行業人士向記者表示，其所在銀行對於“首付貸”等樓市杠桿資金也加強了合規排查。目前實體經濟狀況不好，銀行對企業經營貸的份額收縮，放貸非常謹慎。相對而言，由於按揭貸款違約風險較小，不少銀行大力在做按揭業務。“由於受深圳房價上漲的影響，東莞、惠州的房價也在上漲，一些本地企業也會有資金通過各種途徑進入樓市，實體經濟的發展會進一步受到影響，這成了一個無解的‘悖論’。”該銀行人士表示，其所在銀行目前主推按揭業務，在經營貸方面由於企業經營風險太大不敢輕易放貸，對於貸出資金的流向也在嚴加排查。

　　實際上，除了銀行自身排查之外，監管部門還要求包括仲介、地産商、P2P平臺、小貸公司等各類機構對樓市配資的杠桿資金進行嚴格的摸底清查。有消息稱，日前北京、上海、深圳地區的金融辦或行業協會等監管部門都對當地房地産場外配資市場情況進行摸底排查，梳理涉及眾籌買方、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況的相關企業名單、數量、産品模式等。同時，有監管部門組織深圳近20家銀行召開房地産信貸監管的有關會議，強調房地産信貸風險，抑制投機性需求，並將嚴禁銀行理財資金對接各類首付貸産品。

　　專家認為，防範首付貸等樓市配資産品的高杠桿風險，還是需要借助銀行進行最終把關，強化審核力度，排查流水異動，對購房資格進行審核等。上海新金融研究院研究員郭峰表示，從商業銀行入手，防範首付貸帶來的高杠桿風險，才是整頓首付貸的合法姿勢，“監管部門可以要求商業銀行加強放貸貸款資質審核，將首付款來源作為貸款發放的一項條件。甚至可以窗口指導，要求首付款不是自有資金的，一律不得發放房貸，更符合依法監管的邏輯。”