從未承諾對項目堅持“長期持有”的香港富豪李嘉誠,一直在踐行選擇合適時機出售的投資法則。

　　早在2005年,李嘉誠旗下的“長和係”以1.2萬元/平米的單價獲得浦東世紀匯地塊,如今,這一項目還沒有竣工投入使用,就將以160億-200億元的價格被賣掉。而目前6萬元/平米的市場單價,比當初獲得這一項目時翻了近5倍。

　　“相比2013年,長江實業去年在香港的業務很好,然而內地的收益則出現大幅下降。集團在內地的地産業務有所放緩,將按審慎穩健方針推進地産業務。”李嘉誠在年報中如此評價房地産業務。

　　今年年初,和記黃埔和長實地産進行了重組。據該公司2014年年報披露的數據,去年長實地産的物業銷售額為263億港元(約合210億元人民幣),比2013年減少了10億元。

　　機構統計數據顯示,近兩年李嘉誠在內地拋售的物業已近千億元。“未來李氏家族將繼續拋售資産,主要原因除了內地樓市未來的不確定性影響外,李嘉誠在內地的慢開發模式也飽受詬病,而在李嘉誠重組旗下資産後,李氏家族的投資戰略重心也已向歐洲轉移。”接近李氏企業的一位業內人士透露。

　　兩年套現近千億

　　李嘉誠正在出售的世紀匯項目位於上海浦東,靠近上海金融中心陸家嘴,地理位置可謂得天獨厚。該項目總建築面積近27萬平米,其中商場面積約14萬平米,2幢辦公樓面積約13萬平米。按目前項目周邊6萬元/平方米的市場價格估算,該項目的最低出售報價在160億元左右。

　　“今年年初長江實業與和記黃埔有限公司合併之後,上海的房地産業務仍然由各自團隊分工合作,世紀匯項目正是和黃的團隊一直負責管理操盤。不過,此前和黃還表示要自持這一項目。”上述業內人士透露。

　　就在一個月之前,世紀匯的管理層公開表示,世紀匯項目是上海四條地鐵線路同時交會的地鐵上蓋物業,“這在全中國也沒有的,我們會自持。”

　　但如今,李嘉誠變卦了。

　　“按照李氏的出牌章法,好地段的物業通常會選擇市場觸底轉暖時出售。”一位此前曾與和黃地産有過業務往來的人士分析。

　　浦東世紀匯項目的轉讓,只是近兩年以來李嘉誠不斷拋售內地物業的交易之一。

　　從2013年開始,李氏家族旗下的長江實業和和記黃埔就開始相繼拋售內地房地産資産。2013年8月,和黃、長實將各自所持廣州西城都薈廣場各自50%股權轉讓後,李氏家族將廣州項目作價16億元賣了出去。此後,李氏家族又出讓了上海虹口區北外灘盛邦國際、上海陸家嘴的東方匯經中心、南京國際金融中心以及北京盈科中心等項目。

　　有機構統計,在這兩年時間中,李嘉誠在內地拋售物業及資産的金額已近千億元,而去年一年在香港和內地拋售的資産就近800億元。

　　“李嘉誠賣項目的決定並非目前做出,而是在此前房地産低潮期就已經決定。”億翰智庫分析師張化東指出,每遇經濟或樓市低迷期,長實係或多或少總有拋售物業的舉動。李嘉誠轉讓物業有兩個集中時期,2008年全球金融危機來臨時,以及2013年以後歐洲經濟低迷期。

　　在2008年金融危機時,長江實業把上海的世紀商貿廣場轉至和記陸港旗下,此後於2011年賣給太平洋保險後成功套現44億元。同樣是在2008年,在整體轉讓了上海長寧的禦翠豪庭高檔公寓後,2009年年初李嘉誠還拋售了位於上海長寧黃金城道上的商鋪。

　　協縱國際CEO黃立衝告訴記者,李嘉誠的企業經營之道是,保證手中有充足的現金流,降低企業負債,“因此長實係往往會通過賣資産來快速回籠資金,以保證企業在經濟動蕩期不受影響。”

　　“變相囤地”獲利

　　不過,李嘉誠在內地的“慢開發”模式卻成為李氏變相囤地後高價出售獲利的法寶。

　　“長和係拿到一個項目,一般五六年後能真正進入開發階段就是快的,多數項目一直處於設計階段。”長江實業上海公司一位前員工曾向記者表示。

　　“通過時間換空間,往往可以獲得幾倍的利潤。這樣的做法在過去行得通,但在當下的環境下卻很難行得通。”上述港資房企人士説。

　　以去年出售的東方匯經中心為例,71.6億元的售價是當初拿地時價格的8倍多。而此次出售的浦東世紀匯同樣是在慢開發中獲利匪淺。

　　在和黃2010年的年報中曾明確,浦東世紀匯于2014年竣工。然而記者在項目現場看到,這一商辦樓仍然在進行主體施工,外立面也沒有造好,何時能投入使用也不得而知。

　　據此前陸家嘴的公告資訊,該地塊轉讓給和黃旗下Mapleleaf時的總價還不到26億元。和黃收購該地塊的樓板價約1.2萬元/平方米,當時預計項目總投資約50億元。十年後按目前6萬元/平方米的市場價格粗略計算,該物業增值了5倍,長實有望從這一項目賺取近百億元。

　　張化東表示,涉嫌囤地、慢開發以賺取超額利潤的輿論,對李嘉誠旗下的公司並非有利。“此前他們一直是慢開發的節奏,但現在這種開發模式往往飽受詬病。”張化東説。

　　同樣是在上海,2009年4月長實在上海普陀真如獲得的項目,兩年後仍然處於打樁狀態。而在拿地6年後,真如項目的開發速度在業內看來仍然進展緩慢。

　　除了環境的變化不利於“慢開發”模式,市場的變化也被認為是促使李嘉誠減少內地投資的原因之一。對於李嘉誠拋售物業,有媒體將其解讀為看空內地樓市。對此投行界認為,這種解讀有一定道理,但卻並不全面。

　　在黃立衝看來,像長實這樣達到幾千億規模的企業,做投資和開發並非按一兩年的週期來算,而是按五年至十年的週期來看行業和項目。

　　“從另一個角度看,今年樓市雖好也只是一線的樓市好,而且一線城市的房地産也是在二季度之後才好轉,前兩年樓市普遍不好。十年以後,樓市是否仍然會這麼火,很難做出準確的預判。”黃立衝在接受記者採訪時説,對未來的不確定,是引發李嘉誠不斷拋售上海及內地項目的原因。

　　此外,由於長江集團戰略重心向歐洲的轉移,接下來李嘉誠可能繼續有拋售物業的行動。

　　“李氏家族不僅減少了在內地的房地産業務,也拋售了在香港的資産。長實已經確定了重心向歐美轉移的戰略,接下來還會有拋售資産的舉動。”一位不願具名的投行人士説。