樓市火爆背後 卻有房企不願再“玩”了

　　兩年間至少30家品牌房企明確退出房地産

　　曾經的土豪行業風光不再。地價上漲較快、資金成本增加、房地産企業的利潤平均每年大約以1%的速度下滑……近期房企陸續發佈的年度業績報告，增收不增利的現象愈發明顯，地産龍頭萬科的凈利潤率和結算毛利率已連續多年下滑。凈利潤的持續下跌，體現出房地産行業暴利時代消逝。而隨著市場分化程度上升，行業內洗牌加速，越來越多的企業選擇退出。據2014年以來房企年報和最新監測，包括上市房企在內，至少30家品牌房企明確退出房地産或房地産主營收入佔比已經低於50%，其中，至少16家品牌房企計劃或已脫離地産主業。專家分析，未來3年四類中小房企仍將會退出樓市或被收購。

　　品牌房企轉型“退房”增多

　　今年年初，蘇寧環球宣佈成為南韓FNC第二個股東，將和FNC在中國成立合資公司進行藝人培養。公司有關負責人透露，目前公司還有3-5年的開發量，“這段時間就給了我們産業轉型的緩衝期，未來我們將不再從事房地産開發，而是把目前的現金流用來打造我們的新興産業”。

　　蘇寧環球並非個例。公開資料顯示，2014年以來，包括上市房企在內，至少30家品牌房企明確退出房地産或房地産主營收入佔比已經低於50%，其中，至少16家品牌房企計劃或已經實現徹底轉型，脫離地産主業。另外，市北高新、中南建設、陸家嘴等公司的房地産主營收入佔比已經低於本公司營業收入的50%。

　　除此之外，潛在退出地産市場的品牌房企仍不在少數。如因為地産業務大整合導致的消失的這類房企，比如中建地産、中信地産(住宅板塊)、中渝置地等等，也有因資金鏈斷裂破産清算的，比如曾經的百強房企華光地産。

　　既然本輪已有六次降息六次全面降準，貨幣政策呈現寬鬆的特徵，為何仍有品牌房企資金緊張，面臨被收購的命運？它們為何仍要“退房”？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，無論是迫於中長期地産業發展局限性，還是企業多元化的需要，品牌房企“跨界”轉型(尤其是退出房地産)趨勢在2014年下半年以來非常明顯。如萊茵置業轉型體育産業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體産業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化、宜華地産更名宜華健康將健康醫療服務作為主要發展方向等等。預計2016-2018年，品牌房企在“跨界”轉型投資上將有更大動作。

　　“大魚吃小魚”導致中小房企減少

　　除了企業跨界轉型之外，“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”，也是退房企業越來越多的原因之一。

　　從目前行業格局來看，千億房企的競爭暗潮洶湧，中海係、招商係、保利係、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業(經營業績或市值)老大的地位，競爭異常激烈。而對於目前業內的收購機會也不會錯過，如恒大55億元收購中渝置地旗下物業、31億元收購武漢三江航太地産67.08%股權等就是近期行業內的“大魚吃小魚”的並購。

　　另一方面，中小房企面臨困境。西南財經大學劉璐教授認為，當下中小房企的困境表現在兩個方面，一是土地很貴，開發門檻很高，小房企很難獲得地塊尤其是優質地塊。二是融資困難，很多小房企不得不借助民間借貸等成本高昂的融資方式，很容易資金鏈斷裂。

　　張宏偉認為，在樓市“去庫存”的市場背景下，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於“風險”房企或項目進行“風險控制”，這些都可能會讓佔有整個行業絕對數量最多的中小房企資金面緊張，甚至頻現中小房企被並購或破産的現象。預計將有更多中小房企甚至品牌房企退房或被收購。

　　觀察

　　未來三年四類房企仍將退出

　　張宏偉分析，四類企業最容易在2016年及未來三年被收購，也最容易退出房地産：第一類，産品類型偏高端週轉率較慢的企業；第二類，前期拿地過於激進，導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地産主營業務受到影響的企業；第三類，由於金融機構“風險控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業，會面臨資金面斷鏈的市場風險；第四類，非地産企業跨界進入樓市的企業因為在産品標準化、融資渠道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現開發成本的降低，會面臨發展的問題。

　　連結

　　至少16家品牌房企計劃或已脫離地産主業：上海新梅、浙江廣廈、華麗家族、銀潤投資、鐵嶺新城、海德股份、綠景控股、宜華地産、東方銀星、萊茵置業、證大置業、中渝置地、中體産業、九龍山、大連控股、東湖高新等等。

　　這些房企地産主營收入佔比低於營收50%：市北高新、海泰發展、中南建設、中國武夷、大港股份、陸家嘴、亞通股份等。