國家對開發商囤地、捂地行為三令五申、嚴令禁止。但記者近期調研發現，仍有一些開發商和土地監管部門打“太極”：囤地20多年房價上漲近百倍，一些省份清查出的閒置土地甚至逾十萬畝……

　　業內人士指出，樓市調整期“低價拿地、囤地惜售”背後，是開發商的暴利和高房價怪圈。專家建議，監管部門應嚴明法紀，嚴厲打擊囤地、捂地行為。地方需配套出臺閒置土地處置細則，抑制囤地惜售亂象，同時加強對地方政府監管部門自身的監督和督促，從源頭上解決囤地生財的現象。

　　不蓋房比蓋房更賺錢

　　大地産商“囤而緩建”坐等土地增值

　　中駿置業9月2日以總價16.67億元、樓面價20654元／平方米拿下位於上海普陀真如城市副中心的一幅地塊。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地塊，被長江實業以22億元底價將其收入囊中，折合樓板價僅3055元／平方米。10年之間，地價上漲近6倍。

　　據易居房地産研究院監測，真如板塊目前在售的住宅成交均價為5萬元左右，附近二手房均價為每平方米31559元，是長實拿地價格十倍之多。

　　“真如城市副中心”是上海市重點建設的第四個城市副中心。長實拿地3年後，項目才正式開工。長實宣稱，集團在該地塊上的項目預計2018年完工。也就是説，從拿地到建成，長實需用12年時間才能完工。

　　長江實業集團董事局副主席李澤鉅曾表示，真如項目將包括住宅、高端辦公樓、商業、星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。但記者在現場發現，拿地9年之後，長實在地塊只建成切割成小面積散賣的廉價公寓式辦公樓，規劃中的高級寫字樓、商場、超過300米高的“浦西第一高樓”目前均未落實。

　　業內人士分析稱，該項目的竣工時間已超出“合理”區間。以目前的市場價計算，長實集團已凈賺超過100億元的土地溢價。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，第一個進入區域開發，最後一個開盤，這是長實等大房地産商的一貫套路。通過這種操作模式，資金雄厚的房企可以坐等項目周邊商業配套做成熟，再坐享漁翁之利，並且穩賺取土地溢價，以至於捂盤的利潤是蓋房的幾倍。“不蓋房比蓋房更賺錢。”

　　記者查閱資料發現，長實緩慢開發由來已久。從1992年進入內地開始，長實係在上海擁有的項目已經超過10個，其中多數項目均在2008年以前拿地，但大多仍在開發中。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。但在部分住房熱點城市或區域，借長期囤地獲取高利潤依然存在。有市場人士透露，不少房企拿地後，往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。樓市回暖期就加緊開盤，房價低迷盤整時期，就以種種理由大量囤地。

　　一線城市的黃金地塊捂地收益勝過“捂金”，很多閒置土地在幾年間身價有的翻了幾倍，甚至上百倍。有報道稱，以國土資源部2010年後陸續披露的1457宗閒置土地名單為例，總閒置面積約9772公頃，合同總價款256億多元，按國內重點城市住宅均價漲幅，保守估計目前土地已升值至少3倍，也就是説，僅土地一項政府已批未建的地塊就形成了大量的沉澱資産。

　　“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖則拖仍是‘潛規則’。”上海萬科房地産有限公司總經理孫嘉等人介紹説。

　　多手段炮製“囤地生財”

　　政府監管失責助推

　　根據2012年修訂的《閒置土地處置辦法》，開發商原因造成的閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

　　記者調查發現，有多重原因造成了“坐地生財”囤地現象持續出現：

　　第一，在實際中，一些開發商採取緩慢開發、“換裝入市”等做法，規避《閒置土地處置辦法》等法規監管。如果開發商拿地多年而開發進展緩慢，或閒置多年再開發、捂地捂盤，又或者是一些爛尾樓換裝重新入市等情況都會直接導致産權嚴重縮水，影響購房者利益。

　　第二，個別有實力“捂地”的知名房企成為囤地主角。“僅海南省，2014年就清查出閒置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春説，僅12家知名房企閒置土地就有4.47萬畝，時間最長達20多年。

　　遭遇“囤地”的上海真如城市副中心開發建設投資有限公司相關負責人表示，地方政府對知名企業更是“頗為無奈”，“往往就是拿鞭子抽它也是沒用的。一是在地下動工，大家看不到；二是因為地價對他們是九牛一毛，有資金實力捂得起。基本拿它沒辦法。”

　　第三，熱衷囤地背後，還存在個別企業以土地融資、拉高估值作為資本運作的“發展思路”。有業內人士認為，一系列規章在前，而捂地、囤地問題嚴重，規則淪為兒戲，與地方開發商的大地主心態，以土地融資、拉高估值的發展思路密切相關。

　　“正是因為囤地的沒有受罰成為潛規則，現在不少房企拿地後，往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。”孫嘉表示，樓市調整期低價拿地、囤地惜售背後，囤地更是成為個別開發商“潛規則”。“很多地塊在城市中心，開發商卻長期不開發，別的開發商又無地可開發，往往使得土地供應流於形式。”

　　房企囤地侵害購房者權益

　　宜出臺措施解決

　　囤地最終都要由購房者埋單。記者在北京、上海等地調研發現，伴隨著我國城市基礎設施及周邊配套的完善，一些知名開發商所囤地塊急速增值、同時也帶動了住宅價格的飆升。

　　同時，囤地還帶來住宅産權縮水，侵害購房者權益。北京市住建委網站披露的數據顯示，位於通州區宋莊鎮的魯能“格拉斯小鎮”項目拿地10多年目前仍在開發銷售。據銷售人員透露，按2005年前就已拿地計算，京郊一些正銷售規劃中的住房産權或已縮水10年，“買房者還沒住進産權就先縮水”。

　　多位受訪人認為，應從幾個層面對房企囤地生財亂象清理整治，保護消費者權益，促進市場供給相對平衡。

　　地方需配套出臺閒置土地處置細則，並加大監管力度。除了要嚴格遵守《中華人民共和國土地管理法》和《閒置土地處置辦法》，地方政策也需給力。海南省2013年底即出臺《海南省閒置土地認定和處置規定》，為接下來閒置土地處置行動打下政策基礎，使得閒置土地儘快得到確認和處置。

　　易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，對於土地閒置的判斷，不宜按照“是否開工”為標準，而應按照項目完成度考核。

　　對於熱點地區宜加大調控力度，有針對性地抑制“捂地惜售”現象。“北京宣佈行政職能遷入通州後，燕郊等區域房價漲幅較大，目前部分項目均價相比去年漲幅已近一倍。這些區域就可能成為囤地惜售高發區。”中原地産首席分析師張大偉説，在各地差異化調控的背景下，樓市進一步分化將是大勢所趨。但對於部分違規或局部過熱現象，仍需出臺政策抑制炒作房價預期，防止房價過度背離市場。

　　加強對地方政府監管部門自身的監督和督促，將“無償收回閒置用地”的禁令落到實處。多地國土監管部門也表示，儘管國家三令五申叫停，但由於巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發商及個別基層地方政府仍對囤地視而不見。應該出臺相關規定，對地方執法部門的處理過程及結果進行相對應的獎懲措施，尤其對於政府部門的違規行為應重罰。

　　專家指出，要啟動立法工作，重點推進土地閒置清理，將因“政府原因”造成的囤地具體化，推動一宗一宗解決“囤地”亂象。根據公開數據，海南省截至去年底已無償收回11192畝、徵繳閒置費2413畝閒置土地。為了進一步推動當地土地閒置工作，海南省政府日前決定對95宗閒置地塊公開掛牌督辦，土地面積約為3.23萬畝，公開掛牌督辦的宗地須在今年底前完成處置。