9月、10月是樓市的傳統旺季，但今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數據顯示，國慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長，但環比出現下降。業內人士認為，進入10月，北京地區的樓市延續了降溫勢頭，但隨著房企推盤進入高峰期，政策加碼或助市場成交保持平穩。

　　政策繼續加碼

　　近期，樓市政策密集出臺。繼降息降準、不少城市鬆綁限購、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地産開發項目最低資本金比例下調5%後，節前相關部門再度祭出重磅政策提振樓市。

　　9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。同日，央行、財政部、住建部聯合發出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業務。

　　業內人士指出，由於房地産投資增速下滑明顯，調整首套房貸款比例不一定會對存量住房的銷量産生大的影響，但這傳遞出穩定市場的信號。對於二三線城市來説會鼓勵購房者積極購房，加速去庫存。

　　針對公積金異地貸款政策，中原地産首席分析師張大偉認為，在一二線城市繳存公積金但買不起當地住宅的年輕人，可能會回原籍購房，一定程度上對三四線城市的房地産市場帶來利好。一系列政策會對購房者心理産生影響。

　　張大偉認為，近期出臺一系列政策，説明瞭房地産對整體經濟的影響較大。今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存，這既關係到啟動需求，也關係到化解風險。政府出臺財稅、信貸、公積金等政策鼓勵改善性需求入市，有助加快商品房庫存去化。

　　成交相對平穩

　　據媒體報道，在上海“十一”房展會上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發商的關鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。2015年“十一”黃金周前六天(1日-6日)，廣州全市一手住宅網簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網簽面積58182平方米；網簽均價為12315元／平方米，較去年同期的12070元／平方米上升2%。但與上個月前六天(9月1日-9月6日)網簽1152套相比，國慶黃金周前六天成交量環比下降113%；網簽均價則從14285元／平方米下降至12315元/平方米，環比下降16%。

　　節日期間北京樓市的表現相對平穩。仲介機構數據顯示，2015年國慶假期(1-6日)北京樓市新建商品住宅網簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時相比則下跌42%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，總體看，北京樓市從7月中旬開始整體降溫的勢頭在10月份仍在持續。國慶期間的新宅新增供應量環比節前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅減少了逾六成，今年國慶期間成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的減少與國慶假期期間更多的人選擇外出旅遊度假有關。此外，也與新盤供應萎縮，購房需求減弱有關。雖然近期有公積金調低首付比例等利好政策，但對於購買標的更偏中高端和中高價位的置業升級改善型購房家庭來説，作用較小。

　　部分城市庫存下降

　　從供應端來看，臨近年底房企推盤已逐步進入高峰階段。中國指數研究院提供的數據顯示，國慶節前一週十大城市共開盤88個項目，共推出超17000套房源，推盤個數較前一週大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開盤10個項目，上海開盤8個項目，北京開盤3個項目，深圳開盤2個項目。

　　亞豪機構數據顯示，10月北京商品住宅市場預計有36個項目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚臺美高梅公館、釣雲臺等17個純新盤，以及福海棠華苑、上林溪南區等在內的諸多老項目後期。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年被稱為北京房地産史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業蓄勢待發，另外受到稀缺地理位置影響的市區老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區老項目也出現了上調價格的現象，逐步邁入高端物業陣營。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前庫存總體上處於下滑態勢，基本上跌回到去年同期水準，反映了去庫存産生了實質性效果。部分城市的庫存規模已經出現了明顯同比下跌態勢，這個時候需要積極補庫存。當然，四季度庫存規模或有繼續上升的可能，主要原因是房企推盤節奏加快，這在部分一二線城市可能會較明顯。但此類庫存規模上升，並不代表市場基本面惡化，而可能是個短期現象。隨著今年房企投資規模的增速持續走低，後續市場的庫存不足風險依然會存在。從市場交易來看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場成交規模，刺激剛需購房者積極入市，進而帶來買賣雙方比較活躍的態勢。

　　北京二手房市場繼續降溫  

　　仲介機構數據顯示，9月北京二手住宅網簽總量環比下跌9.7%，隨著交易量的回落，房價也出現滯漲。業內人士認為，如果沒有更有力的利好政策出臺，北京二手房市場降溫勢頭將延續。

　　成交量連續下降

　　根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，9月北京二手住宅網簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%，北京二手住宅交易量已經連續兩個月出現下跌。房價方面，2015年9月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為39758元/平米，雖然與去年同期相比房價漲幅達14%，但比8月房價漲幅僅為0.7%。

　　從區縣成交情況來看，65%的二手房交易仍發生在城市核心區，城六區仍是北京二手住宅的主力成交區域，在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、大興和通州三區，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交佔比也在逐步提升。

　　從各區縣的成交量對比來看，9月懷柔成為全市交易量漲幅最大的區域，樓市一直火爆的通州在8月中旬“加強版限購令”落地後，交易量明顯回落，成為全市交易量跌幅最大的區域。

　　各區縣房價方面，9月城市核心區(城六區)二手房成交均價為43072元/平米，環比上月微漲0.1%；遠郊和近郊區縣的二手房成交均價為23745元/平米，環比上月下跌1%。其中，備受關注的通州區9月二手房成交均價為22377元/平米，比上月下跌2%。

　　機構數據顯示，截至10月6日，國慶節期間北京二手房住宅簽約套數為55套。2014年同期，二手房住宅簽約38套。整體來看，國慶期間北京二手房市場表現平穩。

　　房價或穩中有降

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經出現降溫勢頭。目前，北京二手房市場六七成以上的購房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調低首付比例等利好政策，但對於購買標的物更偏中高端和中高價位的置業升級改善型購房家庭來説，作用微乎其微。

　　胡景暉表示，目前大部分改善型購房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由於限購並未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房後獲得購房資格或回籠購房資金。由於改善需求經過大半年的快速釋放後，一些低總價、低稅費的房源基本消耗殆盡，高總價、高稅費房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉，造成了交易量萎縮。正由於目前大部分賣房人大多是需要改善的買房人，房價逐步趨於穩定。

　　對於通州二手房市場，胡景暉表示，8月中旬落地實施的“加強版限購令”對穩定通州樓市尤其是通州房價起到了立竿見影的效果。隨著滿足購房資格的需求量減少，通州二手房交易量出現大幅回落，部分急需置業升級的改善型購房家庭，也不得不降價，以求儘快回籠資金或取得購房資格。“加強版限購令”的落地，也使得部分購房需求轉向其他遠郊區縣，刺激了通州周邊區縣和其他遠郊區縣二手房交易量的提升。

　　對於北京四季度的二手房市場，胡景暉預計，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放鬆限購、降低交易環節稅費、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或在四季度持續。隨著交易量的回落，北京二手房價或穩中有降。

　　上市房企今年業績料保持穩定

　　截至目前，A股148家房地産上市公司中已有31家公佈了三季報業績預告。總體看，報憂公司家數超過報喜的公司家數。由於去年下半年以來市場回暖，今年上半年房企銷售收入出現較好增長。分析人士認為，下半年商品房銷售市場仍可保持在較好水準，房地産上市公司全年業績料保持穩定，尤其是受區域發展規劃推動的公司業績可期。

　　10家公司預喜

　　據Wind資訊統計，截至目前，A股148家房地産上市公司中已有31家公佈了三季報業績預告。預增4家、略增3家、扭虧3家，預減3家、略減1家、續虧6家、首虧9家，不確定2家。總體來看，報喜公司家數合計為10家，報憂的公司為19家。

　　中關村、深深房A和中糧地産成為公佈業績預告公司中增幅排名前三公司。不過，三家公司前三季度業績大增均與出售資産有關。

　　由於股權轉讓形成投資收益，中關村成為已公佈前三季度業績預告公司中增幅最大的公司。中關村預計今年前三季度實現盈利約1.5億元至1.8億元，而去年同期為虧損2959.48萬元。今年4月12日，中關村與北京錦秋知春房地産開發有限公司簽署《股權轉讓協議》，將其全資子公司北京中科霄雲資産管理有限公司95%的股權轉讓給北京錦秋，轉讓價款為3.7億元。截至6月30日已完成轉讓工作，中關村增加投資收益約2.07億元。隨後，中關村將中科霄雲剩餘5%股權以轉讓給俞愷。扣除轉讓中科霄雲産生投資收益影響，中關村及控股子公司今年前三季度盈利情況較之上年同期無較大變動。

　　深深房A預計，今年前三季度實現凈利潤21億元至2.38億元，同比增長268.42%至317.54%。公司稱，凈利潤大幅增長主要原因是公司房地産項目銷售超過預期及公開出售了文錦倉庫1-5層。

　　中糧地産預計，今年前三季度實現盈利4.71億元至5.5億元，比上年同期增長200%-250%。本次公司預計本期業績同比增長的主要原因是2015年1-9月結轉商品房住宅銷售收入以及出售招商證券收益同比增加。

　　華聯控股、嘉凱城等公司業績下滑嚴重。華聯控股預計，前三季度虧損約3600萬元，主要原因是公司在建房地産項目未開始銷售。嘉凱城預計前三季度虧損6億元，主要原因是公司房地産業務前三季度項目結算少，産生的營業收入及凈利潤較少。另外，公司城鎮生活平臺戰略處於投入階段，尚未産生收益。

　　政策持續發力

　　據統計，148家房地産上市公司今年上半年實現營業收入4122.85億元，同比增長40.15%；實現歸屬母公司的凈利潤為405.60億元，同比增長25.81%。由於去年下半年以來市場不斷回暖，銷售收入出現較好增長，但銷售毛利率仍在下降，上半年銷售毛利率下降為29.03%，而2014年上半年為34.26%。

　　東興證券認為，政策依然對房地産行業精心呵護，上半年行業營業收入保持較好增長，下半年商品房銷售市場仍可以保持在較好水準，房地産上市公司全年的業績保持穩定可期。

　　日前，國土資源部聯合發改委、科技部、工信部、住建部、商務部印發了《關於支援新産業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地政策的意見》。海通證券報告認為，隨著國家大力鼓勵和支援大眾創業、萬眾創新，全社會的産業格局和發展主題將發生新的變化，不僅舊的産業用地政策跟不上新常態的步伐，而且土地存量優化也亟需有更好的配套土地政策。該意見的出臺將加快我國創新活力的爆發，推進科技創新機制的形成，推動高新技術産業成長。這些政策將對現有的國家自主創新園區構成利好。