今年1-4月份房地産投資仍冷熱不均。其中,一線城市房地産投資增速回升,但二三四線城市的房地産投資仍增長緩慢。中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌認為,目前樓市分化還在加重。

　　地方房地産投資分化加劇

　　根據國家統計局公佈的數據,據報道獲悉,2015年北京、上海、廣東1-4月份房地産投資增速均為兩位數快速增長,分別為20.8%、15.0%和16.7%,與去年同期21.3%、4.9%、19%增速相比,北京、廣東為增速小幅下降,上海則明顯加快。

　　但除了一線城市和有基數小這一特殊情況的西藏以外的其他省份房地産投資形勢不容樂觀,1-4月,內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海房地産投資均為負增長,其中內蒙古為-28.8%,遼寧為-25.6%。

　　山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地産投資增速大幅低於去年同期,1-4月增速分別只有0.6%、3.7%、7.5%、7.8%、4%、7.8%,大幅低於去年同期的15.7%、17.4%、14.5%、25%、22%、16.8%。

　　交通銀行研究員夏丹認為,房地産開發主要涉及庫存的問題,一線城市存庫消化快,其他二三四線城市庫存消化比較差。

　　“實際上,去年以來房地産開發商就出現資金鏈斷裂的風險,資金到位率很低,因此,從穩健投資的角度,開發商會更願意投資一線城市。”她説。

　　自去年12月以來,國家出臺了一系列刺激房地産消費的政策,但是這些救市政策並沒有讓三四線城市房地産市場回暖。

　　3月底國家出臺政策,到4月,只是一線城市房價快速上漲。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,漲幅為全國第一、第二、第三、第五名。其他直轄市、省會城市和副省級城市只有10個左右環比上漲,天津僅僅漲了0.1%,重慶下降了0.2%,而三線城市中僅有徐州、溫州、金華微漲。

　　根據國家統計局測算認為,4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%,二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。

　　中原地産首席分析師張大偉對此表示,政策是一級一級傳遞下來,通過市場來發揮作用的,而分化主要是由市場基本面決定的。

　　“如果一二線城市房地産沒有穩住的話,三四線城市會更難過。現在的情況是,一二線要蓋帽(房價上漲在抑制),三四線要托底。”他説。

　　去庫存仍是第一要務

　　針對上述情況,顧雲昌認為,下一步政府把握好土地供應的調節,土地供過於求的,應該放慢土地供應;供不應求的可以適當多供應土地。另外,隨著房地産政策出臺,降息降準政策的落實,居民的消費信心會有所改善,市場預期會有好轉。

　　“換個角度,目前房地産市場的衰退有利於淘汰沒有實力的房地産開發商,提升房地産行業的品質,促使企業創新、轉型升級和提高性價比,這對消費者而言,是件好事。”他説。

　　2015年1-4月份,全國房地産開發投資23669億元,同比名義增長6.0%,增速比1-3月份回落2.5個百分點。

　　就全國而言,京滬和廣東的房地産投資為兩位數增長外,其餘的只有山西、四川、福建、江西省份房地産投資增速為兩位數增長,其他省份房地産投資均進入個位數增長,甚至跌至負增長。而就銷售而言,各地降幅儘管放緩,但是整體增速仍為負數。

　　但值得注意的是,一線城市房地産銷售並不太理想。1-4月,北京全市商品房銷售面積為297.4萬平方米,比上年同期下降16.7%。其中,住宅銷售面積為250.1萬平方米,增長0.3%;　1-4月上海房屋銷售面積580.35萬平方米,下降3.6%。其中住宅銷售面積489.15萬平方米,下降8%。

　　張大偉認為,三四線城市房地産市場仍有機會,“現在國家正處於經濟轉型期,‘一帶一路’規劃戰略的實施和産業結構轉型都帶來很多機遇,三四線城市如果能抓住發展機遇,留住外流人口,對提升該房地産市場需求有很大幫助。”

　　交通銀行研究員夏丹表示,三四線城市應該根據自身房地産市場的不同情況,制定相應的政策,切不可一刀切。“總體來看,政策是直接利好一線城市,對三四線城市改善意義不大。各地應該首先解決去庫存的問題,再由需求來帶動投資。”