近日，廣西住房和城鄉建設廳宣佈，今年棚戶區改造將實施“以購代建”模式，收儲一定數量的中小套商品房作為城鎮保障性住房，滿足棚戶區居民多元化的安置需求。

　　除廣西外，目前已有福建、四川、安徽、江蘇等地試點回購商品房當保障房這一政策。專家分析稱，該政策可以幫助樓市庫存去化，但政府存在 “救市”的嫌疑。另外，由於回購價低於市場價格，開發商出售的意願不足，商品房的市場定價也是一個難點，政策推行恐有難度。

　　廣西推行“以購代建”模式 多地試點回購商品房做保障房

　　隨著2014年房地産市場步入下行通道，樓市成交乏力，高企的庫存已成為不可忽視的一個要素。另一方面，政府有建設保障房的壓力，大舉建設保障房和樓市高位庫存並存，造成資源的浪費。在此契機下，2014年下半年，回購商品房當保障房的政策一經提出，就引起人們的極大關注。

　　近日，廣西住房和城鄉建設廳宣佈，今年棚戶區改造將實施“以購代建”模式，收儲一定數量的中小套商品房作為城鎮保障性住房，滿足棚戶區居民多元化的安置需求。目前，全區已有來賓、南寧等市探索實施棚戶區改造“以購代建”模式，共籌集6300多套商品住房用於棚戶區改造安置，受到棚戶區居民的歡迎。

　　實際上，從去年開始，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市，已在試點回購商品房充當保障房。2014年8月，湖南省明確規定各地政府和企事業單位以及經濟園區可購置適當面積的普通商品房，用於公租房和棚戶區改造安置房。安徽省蕪湖政府回購商品房啟動得更早，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。此外，1月25日，福州發佈了《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，規定由各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被徵收房屋群眾對安置現房的需求。

　　早在今年1月20日，住建部部長陳政高在全國棚戶區改造經驗交流會上提出，房地産庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，由政府購買或長期租賃符合保障性住房標準和條件的商品房，也成為近年來拓寬保障房房源的一種渠道。

　　今年李克強總理在政府工作報告中也提到，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。

　　“保障”和“去庫存”效果兼顧 專家稱有“救市”嫌疑

　　根據國家統計局提供的數據，截止到今年2月，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加了1753萬平方米，其中住宅待售面積增加了1493萬平方米。針對樓市的高庫存情況，除縮短建設週期，提高補償安置效率等作用外，回購商品房充當保障房，更被普遍視為樓市去庫存的利器。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進分析，通過收購商品房來填補保障房的空白，符合政府既去庫存又做保障的雙重目標。若此類政策得到積極的推進，可以緩和房企的庫存壓力，樓市供應結構有望好轉，也可以降低地方政府保障房建設的財政壓力。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，對部分庫存畸高的城市，這一政策可以直接去化部分庫存，對市場相關方的入市積極性有影響，但具體效力目前難以估算。張大偉還談到，這個政策只是補充，消化庫存依然要依賴經濟發展帶來的城鎮化。

　　但該政策也受到了一些專家的質疑，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房産頻道採訪時表示，對於樓市庫存問題，開發商可以通過降價促銷等市場化手段解決，但現在政府動用財政的力量，即政府的有形之手來解決，實際上擴大了樓市的購買需求，客觀上起到“救市”的作用，這不是一個好方法。

　　回購價格低於市場價格 政策推行恐有難度

　　值得注意的是，政府回購商品房的價格普遍低於市場價格，這就使得回購的難度有所增加。比如，福州市《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》規定，由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，協商確定的價格原則上低於市場評估價格15%以上。南寧市的廣西-東盟開發區也規定，由政府搭建平臺，以低於市場價20%以上的價格進行回購，消化開發商建設的商品住房，統一安置棚戶區居民。蕪湖市政府則以“團購”的價格從開發商手中回購商品房。

　　這一政策的實施依然處於摸索過程中，張大偉指出，如何確定市場價格是難點，如果按照低於市場價15-20%，對於開發商來説，市場銷售的難度不大的話，沒有必要銷售給政府。另外，該項政策的推行也需要政府提供大量的資金，意願與政府做接洽的大部分都是國有房地産企業，所以目前來看，政策很難落地。

　　“該項政策的施行，未來將會有很多後遺症。”牛鳳瑞進一步分析，開發商可以直接和政府打交道，市場價格如何確定，如何分配給需要保障的家庭，這裡邊有很大的操作空間，存在權利尋租的機會。

　　另外，政府統一建設或購買保障房源，可能存在現有資源和居民的需求不匹配的問題，會造成新的閒置和浪費。在牛鳳瑞看來，如果政府有公共財力，把實物補貼變成貨幣補貼，讓困難居民拿著補償款選擇適合自己的房子，而不是由政府包辦，這樣更符合市場配置資源的要求。