夜幕已降,空中下著毛毛雨。臘月廿八的傍晚,經過兩個小時的車程,記者和家人終於來到了離家只有兩三公里的高速收費口。

　　由於高速口離市區較近,向車窗外望去,便能看到市區已經提前燃起的絢麗煙火,聽到“砰砰砰”的鞭炮聲。

　　年已近,家已近。

　　依稀記得四年前,記者第一次跟隨丈夫來到這個城市時的情景:當時,這座小縣城的房地産業正處於高速發展期,在接近高速口時,便能看到離高速路不遠處排排站立著的樓盤,有的正在建設,有的已經“待字閨中”,總之場面頗為壯觀。

　　“這是城的最南面,是新區,很多樓盤都在建。”當時,丈夫指著不遠處的樓盤給我介紹。丈夫的老家是江蘇的小縣城,GDP在省內同等城市中數一數二。

　　如今,這些樓盤已竣工許久,但許多仍是寥寥燈光,一副“人跡罕至”的模樣。

　　“這麼多年過去了,這些樓盤為何還是沒人住?是賣不出去麼?這只是這個縣城特有的現象還是普遍現象?”看著一棟棟空樓從眼前晃過,記者的心中萌生了諸多疑問。

　　由於職業病作祟,春節期間,“探究”上述疑問成為記者走親訪友拜大年之外的主要“任務”。

　　忙著撤出

　　“咚咚咚。”

　　當記者敲響李先生辦公室門的時候,有些尷尬。當時,他正在和財務激烈地討論著什麼,門外還有一些人徘徊,似乎在等著什麼。此時已是大年三十的下午。

　　李先生是這個縣城最老的一批房地産開發商之一,也是當地開發商中規模較大的公司,當地很多樓盤都是其公司開發的。

　　由於提前電話溝通過,　所以,見到記者的到來,李先生並沒有意外,只是和財務人員交代了幾句,便過來招待記者。

　　“我已經徹底退出房地産業了。”之前已經知道記者的來意,李先生開門見山。他指著在門外等候的那些人告訴記者,“那些都是過來結賬要款的合作夥伴,大家都等著錢過年,所以除夕也要加班”。

　　為何要退出?在《國際金融報》記者提問的同時,李先生已經點燃了一支煙,深吸一口之後,沉默了幾秒,才緩緩回答,“市場環境太差,能早撤出全身而退實屬萬幸”。

　　李先生告訴記者,在城區北面的一個大盤是他在該城市的最後一個樓盤,雖然該樓盤地段稍偏,但優勢在於學區。該市最好的高中就在該樓盤對面,所以,這個樓盤的銷售相比于其他樓盤來説,已經算是不錯了。

　　據李先生介紹,目前該樓盤的一期已經交付,二期三期都在建設中。去年國慶期間,該樓盤就銷售了超過百套。

　　但他就是決定把這個售賣情況不錯的樓盤轉賣了出去。

　　“這個城市的人口就五六十萬人,大約每年能消化的新增面積最多20萬平方米,而每年在建和完成的新建住宅面積卻達50萬平方米,如此算來,就現有在建和已建新樓盤就需要5年的時間來消化。這還不包括大量的安置房、動遷房。”李先生説,這就是促使其最終做下撤出決定的原因。

　　在他看來,對於一個縣級城市來説,房地産市場已經趨於飽和,市場供給已經大於需求,現在已經有很多空置房,沒有必要再建新的了,所以,退出從投資角度考慮也是必要的。

　　“再加上現在銀行對於房地産業的放貸收的很緊,所以像我們這些小開發商日子過得還是挺艱難的。”李先生告訴記者,最近一年,政府的土地拍賣已經基本上都是流拍,在市場不好的情況下,大家都比較謹慎,能脫手儘量脫手。

　　李先生説的不假。假期,記者調查發現,該縣城的新建樓盤的確很多,主要集中在城市南面,大大小小的樓盤有二三十個。

　　“賣不動,很難賣。”一位售樓人員在與《國際金融報》記者聊天時介紹,去年不少項目甚至連續幾個月的銷售業績都是零。“除了靠醫院、學校這一帶的房子好賣一點,其他都很難賣”。

　　該銷售人員指著面前一條馬路告訴記者,基本這條路再往南的樓盤就賣不動。“現在買房的都是剛需,縣城的剛需們對於地段、配套要求比較高”。

　　進退兩難

　　相比于李先生的全身而退,鄧先生就沒這麼幸運。

　　鄧先生所在的城市也是江蘇的一個縣城。而他本人是從2005年開始投資做這個城市的房地産開發。

　　“如此算算也有十年之久了。”在與記者的聊天中,回憶起這十年的起伏,鄧先生有些感慨,其中滋味兒也只有自己才能體會。他告訴記者,在過去十年的房地産上漲週期中,樓市給人的感覺就像是“沒有賣不出去的房”,只要能拿到地、融好資,依靠政府在土地、規劃和稅收方面的支援,並用土地抵押來融資,就能輕鬆獲得超額收益。所以,很多人都一擁而上,拿地、建房。加上地方政府的助推,間接刺激更多的實體企業進入房地産。

　　“我們這建築業比較強,因此有很多建築企業過來建總部,政府就會配送一些土地給他們,他們就會拿這些土地來開發房地産。”鄧先生表示,同時,地方政府在土地整備、區域開發上,也需要更多的企業進入房地産市場,特別是一些實力較強的龍頭企業和上市公司,而通過這些,地方政府也能獲得豐厚的財政收入以及好看的政績。

　　“之前確實嘗到甜頭。2008年之後,資産升值很快,房價幾乎每天都在漲,從最初的2500元/平方米一直升到了7500元/平方米,翻了三倍。”回憶起之前的盛況,鄧先生的語氣有一絲激動,融資也方便,只要是房地産開發,銀行都會放開大門。

　　“但現在不行了,這輪調整週期開啟後,房地産之前的諸多優勢基本消退。”鄧先生告訴記者,最明顯的表現就是房子賣不動。

　　據鄧先生介紹,他目前的樓盤都是現房,售價在6000元/平方米左右。但每月的銷售量只有五六套。

　　鄧先生表示,相比于其他同等級城市,該城市的空置房、庫存量更為嚴重。“我們這邊的庫存至少還要消化七八年。”

　　房子賣不動帶來的最大難題就是融資難。“由於市場行情不好,原來土地融資的功能急劇減退,物業抵押也很少能借貸款,不僅從銀行貸不到款,還被催還款。”對此,鄧先生表示很無奈,銀行擔心風險,甚至還想出一招“騙我們還貸”。即如果能提前還款,就能重新獲得獲得貸款資格,結果,我們用了民間資金去還貸,最終卻還是貸不了。

　　“所以,現在資金鏈非常緊張,錢都在項目上,項目又賣不動。”鄧先生很是苦惱。

　　既然賣不動,為何不降價出售?對於記者的疑問,鄧先生坦言,以上述6000元/平方米的樓盤為例,其實還有1000元/平方米的降價空間,但由於政府限價,降價是“被禁止”的。

　　記者獲悉,該地政府自己成立了一個城投公司,專門從事房地産開發,其銷售的房源要比同一地段的其他樓盤便宜500元/平方米。“這是政府托市的手段,怕大家都降價從而引起崩盤。”鄧先生解釋。

　　在聽記者轉述李先生退出的案例後,鄧先生羨慕不已。他坦言,如果能找到接盤者,他也會選擇退出,改變如今“進退兩難”的現狀。

　　仍將持續

　　事實上,記者通過春節期間的走訪發現,空置率高、庫存量大等並非上述兩個縣城獨有的個案,而是縣級城市、三四線城市普遍面臨的現狀。

　　“2014年全年,受銀行信貸緊縮等因素影響,整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來,儘管下半年以來各類“救市”政策出臺,樓市年底也出現了“翹尾行情”,但是,大多數大中城市成交量仍然同比2013年下滑兩至三成,個別城市成交量甚至同比2013年下滑四至五成。”在接受記者採訪時,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,從2015年初大中城市市場庫存及去化週期來看,大多數大中城市樓市庫存仍然偏高,2015年市場仍然普遍面臨著“去庫存”的壓力。

　　“在此背景下,對於大多數中小房企來説,仍然面臨資金面的緊張的壓力。”張宏偉表示,尤其在專注在三四線城市甚至是縣城的中小房企。

　　記者了解到,2014年以來,受到銀行信貸緊縮、“錢荒”、銷售業績不佳等因素的影響,房企深陷資金鏈危機的現象頻現。

　　繼2014年年初浙江出現興潤置業倒閉的現象之後,中小房企頻頻出現資金面的危機。比如廣東光耀集團,青島君利豪集團,南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔項目的四家開發商,杭州中都集團等。

　　張宏偉認為,進入2015年,即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺,樓市在年底也出現了“翹尾行情”,但是,市場庫存偏大的基本面沒有改變,樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變,對於大多數中小房企來講,2015年仍然會面臨資金面緊張的狀況,仍然有可能出現債務違約風險。

　　一位不願具名的地方政府人士也告訴《國際金融報》記者,在過去的兩輪調整中,樓市下調是因為政策推力導致,而非需求性下滑,但現在的情況與以往大不相同,並非因政策擠壓所致,而是行業趨勢性下行,在三四線城市,甚至更小的縣城,供應已經超過目前的需求。

　　“儘管一些佔據區位價值較好的項目或者公司仍能找到合適的接盤者,但不排除無人接盤式的破産倒閉案例可能大幅增加。”該人士表示。

　　張宏偉認為,從2015年上半年銀行信貸大背景來看,即使央行[微網志]降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為,從實際市場表現來看,銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎,並沒有出現實質性鬆動,銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”,甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”,這些因素成為2015年初類似于佳兆業等這樣的房企出現資金危機的導火索。

　　“有三類企業最容易受到上述因素的影響。”張宏偉分析,具體來講:第一類,産品類型偏高端週轉率較慢的企業,這些企業的銷售業績最容易受到影響;第二類,前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業,或盲目多元化擴張,導致房地産主營業務受到影響的企業;第三類則是一部分資信不太好、貸款受限的中小企業,由於難以獲得銀行貸款,這些房企在2015年或將面臨被銀行等金融機構“鎖房”的風險,如果這些房企無法及時化解這樣的危機,屆時,仍然會面臨資金鏈斷裂的市場風險。

　　期待轉型

　　對於存在的危機,李先生和鄧先生顯然比局外人更加了解。

　　“這一輪下調和此前的兩輪確實有所不同,所以我才會選擇及時撤出。”李先生表示,他打算趁這段空檔期,理清一下思路,打算在其他行業做一些投資和試水,物流會是他考慮的方向。

　　李先生告訴記者,此前他已經和物流方面的一些企業和相關人士接觸,基本確認物流會是一個有前景的行業。

　　當然,李先生口中的物流並非傳統的鋼鐵、煤炭、水泥、礦石等“黑貨”物流。在經濟全球化和電子商務的雙重推動下,物流業正在從傳統物流向現代物流迅速轉型並成為當前物流業發展的必然趨勢。

　　前瞻産業研究院發佈的《2013-2017年中國物流行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》指出,“十二五”期間中國第三産業年複合增長率將達到16%,供應鏈管理、專業第三方物流和冷鏈服務等高端業態將迎來快速發展期,考慮到物流行業整體增速可以達到10%,以及基礎物流服務增速僅在7%左右,預計“十二五”期間高端物流服務將可以迎來年均25%左右的持續增長。

　　“物流市場需求新特點是‘黑冷白熱’,網漲店縮。業內普遍認為,隨著經濟結構調整的深入,鋼鐵、煤炭、水泥、礦石等‘黑貨’增速進一步趨冷放緩,而屬於生活消費品的‘白貨’預計不會低於兩位數增長。”李先生向記者分享他最近的研究。

　　數據顯示,2014年前三季度,全國網上零售額1.82萬億元,同比增長49.9%,繼續引領內需增長。麥肯錫的研究報告表明,電子商務新增消費比例在三四線城市高達57%;縣域地區單個網購用戶每人平均網上購買力高於一二線城市,農村物流需求正在成為新的增長點。2014年,農村新增快遞網點5萬多個,農村包裹超過20億件。此外,線上與線下結合的社區物流服務、“門到門”的末端消費潛力逐步顯現,個性化、多樣化、體驗式服務成為“新亮點”。

　　所以“白貨”物流會是他未來投資的一個主要方向,另外,跨境物流、冷鏈物流服務等競爭還不是很激烈的高端業態也會是其考慮的重點。

　　而對於仍在房地産中奮鬥的鄧先生,他也在打著轉型的心思。轉投他業對資金的需求更大,由於資金限制,他暫時還是想在本業上動些心思。

　　“現在養老地産、旅遊地産、文化地産等概念很熱,我也在和一些企業聯繫,看能否將一些尚未消化的樓盤改造,與其他行業的企業合作,看能不能走出一條新路。另外,我也在不斷思考消費者需要什麼樣的樓盤,儘量去考慮消費者的需求,完善配套。”鄧先生認為,房地産和其他行業一樣,房子也是商品,只要去花心思考慮消費者的需求,把好品質關,還是會有市場的。

　　鄧先生表示,他並不灰心,市場有起有伏,有讓你賺得缽滿盆滿的時候,肯定也有低谷期。“房地産的暴利時代肯定已經過去了,但房地産還是賺錢的行業。關鍵看你怎麼做”。來源：國際金融報