限購限貸政策相繼退出，2014年末樓市成交量再創新高

　　去年樓市翹尾意味什麼(民生三問)

　　去年下半年，各地樓市限購繼續鬆綁，信貸政策持續鬆動，房企為消化庫存普遍以價換量。以上因素共同推動12月樓市回暖，70個大中城市房價環比降幅繼續收窄，新建商品房成交量再創新高，一線城市“量價齊升”。

　　年末翹尾因素會不會帶動今年樓市繼續反彈，成為焦點。專家預測，進入2015年，房地産市場將延續當前寬鬆的政策環境，市場預期將繼續好轉，一季度價格下降城市數量或繼續減少。而樓市調控將進一步弱化行政管控，充分發揮市場作用，最大限度地改善居民實際住房條件。

　　1月18日，國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格情況顯示，去年12月，房價環比總體降幅繼續收窄，新建商品住宅成交量再創年內新高，其中一線城市成交量與價格全面回升。

　　2014年，隨著住房投資投機全面退潮，商品住宅首次進入過剩局面，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌。那麼，年末翹尾是否預示著2015年樓市將全面回暖呢？

　　一問 去年年底樓市為何回暖

　　限購政策退出，銀行信貸寬鬆，房企傾向以價換量

　　“受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，去年12月新建商品住宅成交量環比增長近9%，再創年內新高，房價環比降幅也繼續收窄。”在國家統計局城市司高級統計師劉建偉看來，12月70個大中城市樓市最顯著的特徵就是房價環比降幅繼續收窄，一線城市成交活躍。

　　與11月相比，12月新建商品住宅和二手住宅價格綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個百分點；降幅比上月收窄的城市分別有48個和36個，佔比都超過了一半；環比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加了1個和2個。

　　樓市回暖受益於第四季度樓市限購鬆綁、銀行信貸鬆綁等眾多提振政策，更是房地産企業去庫存策略的結果。“12月，房企的推盤促銷心態依然不減，供應量依然處於高峰。”鏈家地産研究部張旭分析，年末房企為完成年度銷售任務，以價換量還是主要策略，市場的整體走勢以平穩為主。“高庫存下房企不具備調高售價的動力。”

　　不過，樓市分化依然明顯。同一城市不同樓盤冷熱不均。以北京為例，12月，低端樓盤，特別是均價低於2萬元/平方米的樓盤，成交量明顯增加，約佔純商品住宅成交的一半；而5萬元以上的高端市場依然差強人意。

　　不同區域、不同城市也冷熱不均。12月，一線城市房價整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%。4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水準。而二、三線城市房價仍然下降，只是降幅緩慢收窄。

　　“一線城市二手房價格出現自6月下跌以來的首次全部上漲，一線城市的價格止跌回升跡象明顯。”張旭表示，10月起，在房貸新政以及降息等各類政策的支撐下，一線城市開始築底，11至12月市場呈現出反彈跡象。年底在降息、公積金貸款調整等寬鬆化政策的支撐下，市場需求得到明顯釋放。在成交上漲的支撐下，價格下跌速度也明顯放緩，甚至止降。

　　二問 今年房價是否繼續下跌

　　整體告別“單邊上漲”，一季度一、二線城市或企穩

　　縱觀2014年，樓市調整幅度之大遠超年初市場預期。去年1月，樓市還處於高燒狀態；3月華東地區打響了降價第一槍；7月全國樓市進入房價環比下降通道；9月70個大中城市房價均已低於去年同期；12月，杭州、寧波、海口、溫州、金華五城市房價已低於2010年價格，市場調整之深可見一斑。

　　“2014年，中國房地産市場首次出現了非政策因素導致的市場下行，本輪房地産市場的深度調整也基本宣告了房地産過去黃金十年的結束。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　去年，房地産固定資産投資回落明顯，房地産投資增速下滑也成為去年宏觀經濟增速換擋回落的重要原因。隨著住房投資投機全面退潮，商品住宅供應首現過剩。城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大，土地市場整體下行，區域差異愈加顯著。

　　張大偉認為，由於2013年樓市暴漲透支了需求購買力，而近些年來部分城市房地産過度開發又導致供應量持續增長，這就導致樓市整體告別絕對短缺，不再可能重現過去十幾年“供不應求、單邊上漲”的高增長局面。“經濟步入新常態，中國房地産市場也有望回歸理性。預計2015年，大部分房企的經營策略將依然以平穩去庫存為主，價格調整到今年一季度才有望出現明顯企穩。”

　　“進入2015年，房地産市場將延續當前寬鬆的政策環境，市場預期將繼續好轉。”張旭認為，隨著市場成交量的繼續攀升，新房價格優惠的力度將明顯減弱，而二手房業主降價的動力也將不足，預計2015年一季度價格下降城市數量有望繼續減少，部分率先好轉城市價格甚至出現回升。

　　市場樂觀情緒與年初火爆的一線土地市場有關。中原地産市場研究部統計數據顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計14宗，樓面價及溢價率均創2014年來的新高，延續了去年11月以來一、二線城市土地市場急速升溫的趨勢。其中5宗住宅用地成交的樓面價達到了17353元/平方米，已接近市場在售樓盤價格，這也強化了一線樓市已築底企穩的市場預期。

　　不過，與市場積極派相比，也有不少研究機構認為樓市調整持續的時間將超預期，或將持續全年。社科院發佈的《住房綠皮書：中國住房發展報告(2014—2015)》預測，由於庫存規模較大，市場預期難以較大改觀，今年我國一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降，但房價以軟著陸為主，不會出現整體崩盤，一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇。

　　三問 未來樓市調控何去何從

　　市場政府各歸其位，行政調控手段盡可能淡化

　　值得一提的是，2015年樓市格局將建立在直接干預樓市的行政調控手段逐步退出市場的基礎上。除一線城市及三亞外，全國樓市近10年來首次出現依靠市場自行調節的局面。

　　去年底，住房和城鄉建設部副部長齊驥曾明確表示，除了幾個特大城市，由於人口規模控制問題沒有放開之外，大多數城市已經把幾年前推出的限購措施進行了調整。取消限購、限貸等樓市去除行政化的政策並非救市，而是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。

　　“未來中國住房政策的取向應是通過弱化行政管控，使市場機制能夠充分發揮作用；通過深化市場改革，最大限度地改善居民實際住房條件。樓市政策目標將是建立自住為主、適度投資、市場調節、政府監控的市場架構。”社科院財經戰略研究院城市與房地産研究室主任倪鵬飛認為，行政管控過多扭曲了市場信號，造成開發商和購房者對房價的非理性預期，助長了市場短期波動，降低了市場供給效率。

　　實際上，從去年以來，政府就已經將主要精力從對住房市場的直接調控干預上轉向了完善制度與監管等三大方面：

　　一是包括住房保障體系、産權登記制度在內的住房制度建設；

　　二是加快包括棚戶區改造在內的保障性住房建設與分配；

　　三是加快完善住房金融體系，特別是政策性住房金融服務，以最大限度支援政策性住房建設及普通職工的住房消費需求。

　　“未來地方政府將會從越位到退位，從錯位到歸位，從缺位到補位，立足於市場規律辦事。以前的人為造城行為將大大減少或不復存在。”安徽工程大學副教授蔡書凱分析，地方政府房地産市場利益相關者的角色會進一步淡化。

　　蔡書凱表示，如要讓地方政府更好地實施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過房地産稅、轉移支付等，保持地方政府財力的可持續性。