4小時內，上海單價地王兩度易主。

　　受房地産市場成交量觸底反彈的刺激，12月最後一週，上海土地市場上演了2014年“最後的瘋狂”。

　　然而，在土地成交溢價不斷走高，樓市情緒再度走向樂觀的背景下，不少穩健型房企仍按照既定的戰略和節奏在土地市場進行有序“備貨”，旭輝控股集團有限公司(00884.HK，以下稱“旭輝控股”)就是其中之一。

　　12月25日，旭輝控股以總價6.29億元競得上海松江區車墩鎮車亭公路2號-2地塊(以下稱“車墩地塊”)，溢價率僅為0.32%。面對年末火熱的土地交易市場，旭輝控股始終保持著“積極參拍，理性出價”的商業策略。

　　通過梳理髮現，截至目前，旭輝控股今年新增儲備11幅土地。除今年首次戰略進駐的南京外，其餘地塊均為旭輝已進入並深耕多年的一二線城市。2014年，旭輝控股進一步夯實了其全國化佈局，目前在16個城市擁有80個項目。

　　“我們要保持土地儲備的適度，到年底，我們的土地儲備量要能覆蓋住今年銷售量的4倍到5倍。” 旭輝集團董事長林中日前接受媒體採訪時表示。

　　“穩中求快”是旭輝控股近幾年最為業界稱道的一點。在實現銷售規模快速增長的同時，旭輝始終非常注重公司內部財務的平衡與把控。

　　用林中的話來説就是，旭輝拿地一向秉持“不拿高價地，不拿地王”的策略。“量入為出、量力而行”，是旭輝內部反覆強調的拿地原則。

　　據悉，旭輝控股每一次參與競拍地塊，首先會進行內部壓力測試，考慮的第一個問題就是資金。當面對大金額優質地塊時，旭輝往往採取與其他開發商聯合開發的形式，以分散資金壓力。譬如，今年9月，旭輝以41.75億元競得的上海浦東洋涇地塊便將通過引入合作方的模式對資金壓力進行分流。

　　“我們20億以上的土地大多都會尋求合作夥伴來共同運營”，旭輝控股有關高層表示。“20億是一個很重要的拿地分界線。”

　　旭輝控股在土地成本上的嚴格控制，使得其項目銷售具有較大的利潤空間。今年上半年，旭輝實現核心凈利潤6.46億元，同比增長12%，核心凈利潤率同比提升0.9個百分點至12.9%。在多數國內開發商的利潤率整體承壓之際，旭輝控股仍維持著優良的盈利能力。

　　最新數據顯示，今年1至11月，旭輝控股共計實現合同銷售金額約190.3億元，同比增長33.5%，已完成全年合同銷售目標(人民幣220億元)約87%。在近七成房企無法完成年度銷售目標的背景下，旭輝控股仍按照其發展節奏實現了銷售的快速增長。

　　“跑贏大盤”的銷售表現，使得旭輝控股手握“重金”，現金流順暢。今年上半年，旭輝現金回款率高達80%，旭輝賬面現金逾60億元。標普日前發佈報告稱，旭輝在2015年所持有的現金，將是其所需用現金總數的1.2倍，即便旭輝的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)下降30%，現金流也仍將保持“正數”。

　　充足的現金流反過來為旭輝控股土地儲備及規模擴張提供了必要的條件。“公司前11個月的銷售額是190億元，用於拿地的資金，只佔到公司銷售額一半不到。從資金佔比來看，我們已將拿地的風險控制在最小程度。”旭輝有關人士在接受記者採訪時表示。

　　穆迪副總裁梁鎮邦曾指出，旭輝控股銷售回籠資金足以支撐其土地擴張速度。加之從資本市場所獲得的較低成本的融資，旭輝未來規模增長所需資金充足。

　　上市兩年來，旭輝控股已經構建了完整的多元化的融資體系。其中，境外融資佔40%，境內融資佔60%。資金成本相較于國內絕大多數房企具有明顯的優勢。比如，旭輝于11月初為旗下上海恒基旭輝中心項目與境內外銀團簽訂的貸款協議，其貸款年利率已降至香港銀行同行業拆借利率(HIBOR)+4%。

　　在嚴控的土地成本、順暢的銷售回款及低成本的融資三方作用下，旭輝動態負債率始終維持在70%左右的合理水準內，並成逐年下降之勢。

　　林中表示，旭輝控股現階段，年複合增長率為40%-50%，主要依靠經營的效率、資産的效率來提高，要保證財務穩健，凈負債率必須維持在70%左右的波動。接下來，希望能將旭輝的凈負債率降到50%，每年從銷售額中拿出30%的錢買土地，並做到15%的利潤率。

　　“旭輝一直以來都追求穩健、安全、有品質的增長，未來會在負債、盈利、品質平衡等方面做到同規模企業中的最好。”林中表示。