中新網12月26日電 今天上午，《中國住房發展報告》發佈暨經濟新常態下中國住房發展研討會如期舉行，發佈會上中國社科院財經戰略研究院城市與房地産研究室博士鄒琳華表示，2014年房地産市場投資投機全面退潮，商品住宅首現過剩，進而導致成交量走低，房價下跌。他還指出，當前房地産市場存在一系列問題，三位一體的房地産開發模式將面臨挑戰，樓市庫存高企，改善性需求難以全面啟動。

　　“當前的住房市場有很大的比例是由住房投資投機來支撐，但是隨著投資投機退出市場，商品住宅過剩的現象第一次比較清晰地展現在大家的面前。” 鄒琳華在會上具體闡釋了2014年房地産市場呈現的幾大特徵。

　　第一，從房價來看，大中城市的房價由全線上漲到普遍下跌。而在去年年底，幾乎所有的城市房價都是上漲的。另外，隨著商品住宅進入過剩階段，具體表現為，商品銷售面積和銷售額都出現了比較大的負增長。

　　第二，從住房開發投資來講，開發投資增速下滑明顯，這也反映了開發商的信心下滑。雖然地價的下滑沒有過剩面積下滑快，但不可忽視的是，在土地市場蕭條的情況下，地方政府拿更好的土地出來賣，這使得下滑從數據上看沒有那麼明顯。

　　第三，資金方面，開發企業資金來源增速明顯下降，其中個人按揭貸款也呈現負增長的態勢。另外，租賃市場熱度下降，房租漲速明顯下滑，租金指數已經低於CPI的指數。

　　第四，宏觀政策出現了明顯的拐點，限購限貸相繼退出。目前限購城市除了北上廣深和三亞仍然在堅守之外，其他的城市都已經放寬了限購政策，針對於二套和二套以上住房的貸款限制也大幅度放鬆。宏觀政策的及時轉變，對於緩解市場的恐慌，避免房價急劇硬著陸，起到了積極的作用，同時市場也出現了一定的好轉，但沒有發生根本性的轉變。

　　此外，鄒琳華還指出，目前房地産市場面臨著三大問題。

　　首先，住房相對過剩時代將提前到來，而三位一體的房地産開發模式將面臨挑戰。三位一體開發模式就是地方政府賣地，銀行貸款，開發商購地貸款開發住房，形成一個利益共同體。而這樣的開發模式，商品住房必將呈現出快速無限擴張供給的趨勢，造成房價不斷提高，而這也導致了住房相對過剩時代的提前到來。

　　其次，當前三位一體的商品房開發模式不能滿足精細化住房需求，改善性需求難以全面啟動。因為當前商品房産品具有高度的同質性，而且品質越來越低，因為越蓋越遠，配套越來越差，既不能滿足上班的需求，也不能滿足基本的生活需要，最容易滿足的實際上就是住房投資投機者，因而引起供求問題。

　　再次，當前商品房需求主要靠投資投機支撐，而真實的庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重。以前樓市呈現供不應求的狀況，但是隨著投資投機的退去，我們發現真實的住房庫存狀況和空置狀況是非常嚴重的態勢。最近幾年蓋的房子雖然賣掉了，但是很大比例都在投資投機者手裏，並不是滿足剛性需求的産品。(中新網房産頻道)