11月26日，由北京大學匯豐商學院和南方都市報聯合主辦的2014（第六屆）中國地産年會在深圳舉行。在降息後，多位房地産行業專家聚集的這次地産年會上，三位主講專家嘉賓齊看多深圳樓市。著名經濟學家、原建設部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮表示，中國房地産真正的黃金10年才剛剛開頭，深圳從長遠趨勢看房價仍將保持增長勢頭，房子仍值得購買。而華東師範大學房地産系主任、東方房地産學院院長華偉則認為，房地産最惡劣的時候已經過去，不要期望房産稅可以改變市場。上海交通大學海外學院金融研究所所長、鑫星伊頓首席執行官金岩石也表示，深圳在中國17個未來房價還存在上漲可能的城市之中，但對於深圳而言，未來深港一體化，中心城區會漲價，但並不意味著關外的房子還會漲。

　　深圳房子仍值得買

　　原建設部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮：

　　陳淮認為，中國房地産真正的黃金10年才剛剛開頭，只不過這個黃金10年是發展的10年，又是優勝劣汰、殘酷調整的10年，房地産行業將全面凈化，行業的抗風險能力、市場適應能力、國際競爭能力不斷提高。

　　而對於當下的市場，陳淮認為，過去長期被政策掩蓋的一些現象現在逐步顯現出來。首先是供求關係，以往的政策都是在抑制需求，但實際上除了北上廣深，供大於求是大多數城市的常態，只不過以前被緊張情緒的政策給掩蓋了。而同時，需要注意到，房地産的消費有前置效應，2013年房地産業購銷大漲，2014年的需求就被提前釋放了，於是2014年就成了成交小年，房地産有3—5年的前置或後置效應。而今年1—10月房地産開工面積減少，這就會導致2015年上半年進入供給小年，明年此時就是供給的小年碰上需求的大年，結果可想而知。

　　其次，在經濟新常態下，市場的規模擴張不單是單邊走勢，而變成一個波動的趨勢。購房者確定無疑還需要更好、更多的房子，房子隨著城市化、城鎮化的發展，價格總體是長期上漲的。以深圳為例，只要深圳市不斷向改善環境投錢，綠化、商業、教育的配套不斷改善，房子就會越來越貴，但是這個行業依然有優勝劣汰，會有波動，房地産的資産是優質資産，但是並不等於支配這個資産的行為人、企業就能活下去。

　　對於深圳的樓價，陳淮表示，深圳位列國際大城市前100位，再加上市政府在資源、環境、配套等方面持續投入，從長遠趨勢看，深圳房價仍將保持增長勢頭，房子仍值得購買。

　　不要期望房地産稅可以改變市場

　　華東師範大學房地産系主任、東方房地産學院院長華偉：

　　華偉認為，中國的房地産市場沒有一個有效的行業發展中長期規劃，沒有一套穩定的房地産市場政策體系，沒有一套完善的房地産財政稅收金融貨幣政策進行支撐保障和扶持。

　　華偉認為，不要期望房産稅能夠改變市場。他表示，房産稅在土地出讓金面前只能是一個配角，房地産稅的完善會使政府的收入來源更加穩定。土地出讓金、二手房交易稅費都沒有改變市場，為什麼還期望房産稅可以改變市場呢？

　　此外，華偉認為，中國人工成本迅速上漲，基礎服務、基礎消費品的價格也在迅速攀升，中國經濟無法真正不靠投資拉動而靠消費拉動。華偉認為，房子還是會漲，中國的房地産業到目前為止依然是必然、唯一要發展的，房地産業要有穩定的持續的産出，從而穩定國民經濟、穩定整個宏觀經濟。

　　華偉表示，房地産最惡劣的時候已經過去了，再加上人民幣大量通過香港回流內地，“在一個寬鬆的資金環境、寬鬆的政策背景下，中國的樓市沒有10年白金期那才怪了”。

　　深圳中心漲，原關外不一定漲

　　上海交通大學海外學院金融研究所所長、鑫星伊頓首席執行官金岩石：

　　金岩石認為，真正決定房價的兩種力量，一是人的支付慾望，另一個是貨幣。在人口方面，未來農村人口流入城市的趨勢會逐漸弱化，取而代之的將是城市之間的流動，人口流入的城市未來房價可能上漲，而人口開始流出的城市未來房價不一定會上漲。研究城市要看三種人：窮人、富人和女人，沒有窮人就沒有未來，沒有富人就沒有現在，沒有女人就沒有城市。金岩石認為，從這角度看，這些人在城市之間流動會選擇哪些城市，就成為研究房地産的關鍵，城市化率35%—50%時是大城市大漲小城鎮小漲，而當城市化超過50%時，是中心大漲、週邊滯漲或下跌。

　　金岩石表示，未來會是資産證券化的黃金時代，這時要選擇的不僅僅是房子，第一要選的是城市。金岩石表示，城市化就是“三流”社會，人流、錢流、水流，而人流、錢流、水流都不缺，又是平原的就只有廣東，再加上收入水準，就有源源不斷的外來人口來這裡，其中就包括深圳。金岩石表示，除此外，未來中國城鎮面臨“九死一生”，在城市化進程中，到2025、2030年城市化完成之日，90%的城鎮會走向死亡，同時，未來10年，10個房地産企業裏面只有一個能活下來。

　　專業機構研究發現，2013年中國企業平均年薪在6萬元以上的只有8個城市，年薪4萬元到5萬元之間的有8個城市，後來廈門也被加入進來。其餘城市年薪都在3萬元以下。金岩石認為，未來只有這17個城市房價還存在上漲的可能。尤其是這17個城市的中心區。“中心城市的中心區最多30平方公里的空間，約定了未來房價上漲區，在深圳來説，未來深港一體化並不意味著原關外的房子還會漲，因此，買房就賺錢的時代結束了，樓市投資的黃金時代也結束了”。

　　本版撰文：南方日報記者 曲廣寧 週刊統籌：劉勇 曲廣寧