昨日，記者從亞豪機構獲得的最新數據顯示，2014年1月份至10月份，北京商品住宅僅售5.8萬套，創6年新低，同比少賣832億元。

　　此外，亞豪機構預計，預計北京今年全年純商品住宅的整體銷量在8萬套左右，將創下北京房地産市場近10年新低。

　　鋻於此，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，樓市進入U型谷底，雖然有調控政策抑制需求的原因，但北京房價上漲速度已超越購房者的購買力是不爭的事實。

　　不過，某北京房企向記者直言：“我們更關注的是‘今天到訪的客戶少了，明天怎麼辦？’”事實上，這折射出“2014年，樓市進入了寒冬”。

　　住宅銷售創新低

　　據亞豪機構統計數據顯示，2014年1月份-10月月份，北京僅成交商品住宅5.8萬套(扣除保障房)，同比下降38.6%，創自2008年以來近6年新低。

　　從成交額度和均價來看，2014年前10個月，北京商品住宅的整體銷售額僅為1516億元，與去年同期相比，減少了832億元；整體成交均價為25022元/平方米，同比微漲9.5%。

　　對此，亞豪機構表示，雖然房企依然扛價，但是由於成交量的大幅縮減，特別是過去一直被認為是樓市銷售旺季的“金九”成交慘澹，商品住宅(扣除保障房)成交量反而比8月份減少了3000套。不過，10月份以來，在政策面暖風支撐下，樓市開始升溫，商品住宅成交量也開始大幅提升。

　　“除了政策利好支援了部分改善性需求入市外，多數房企非常理性地搶乘‘政策紅利’班車，積極推盤且趁這一窗口期低價開盤，提升了一些成交量。”某業內人士向本報記者直言，此外，今年北京高端項目成交量較高，這在某種程度上也拉高了北京樓市成交均價。

　　事實上，雖然房企折戩“金九”，但借助政策利好的東風，加速跑量去庫存、年底衝刺業績成為房企共識。不過，開發商有所收穫的同時，銷售壓力依然很大，因此近期北京房地産市場促銷方式開始花樣翻新。

　　拼週轉衝刺銷售任務

　　值得注意的是，在網際網路思維席捲全球之際，房企老闆們走到哪都被“刺激著”，即使不玩微信的房企大佬也開始問起旗下高管們：“大家都在觸網，你們都在想什麼？”而在這場網際網路浪潮的催化、房企銷售不力的刺激下，房企高管層開始不斷挖掘行銷創新大招。

　　鋻於此，在“金九銀十”銷售不力之後，眾多房企瞄準四季度搶收業績，利用多渠道跨界行銷衝刺銷售任務。於是，“雙11”房企“光碟節”出現了。萬科、方興地産、遠洋、碧桂園等多家房企瞄準“雙11”，借助網際網路平臺，開啟房地産的電商促銷模式，推出特價房、房産眾籌等多種線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，提振銷售。

　　對此，郭毅認為，創新行銷方式一方面是為了減少投入的行銷成本，另一方面則是精準鎖定目標客群。

　　郭毅認為，在供應過剩，庫存過高的大背景下，購房客戶群萎縮，項目銷售週期被拉長，週轉率下降，這意味著房企財務成本和行銷成本上升，最終結果是項目收益率降低。因此，臨近年末之際，房企還債壓力加大，盤活庫存，確保現金流安全，這無論對大型房企還是中小房企來説，都攸關生死。

　　據亞豪數據顯示，今年北京銷量排名前10位的房企銷售額累計為523億元，與去年前十房企相比，銷售額減少了215億元。而今年這些排名前十的房企今年在土地市場上的投入就達到419億元，綠地、首創、泰禾等企業的拿地投入遠超銷售收入。顯然，雖然房企整體看好北京市場，但資金壓力也不可小覷。

　　郭毅稱，在這樣的市場背景和企業財務現狀下，年末房企必然會大力促銷、回籠資金。因此，這一輪房企的電商促銷，無論形式如何，但最終砝碼都將落在房價上，這才能有助於拉動年末商品住宅成交量的“翹尾”。