10月的高成交確實讓市場為之一振，但隨後的樓市供應量卻持續下滑，與此同時，購房者入市的積極性卻維持著熱度。2014上海樓市接近“收官”，購房者的積極入市會否導致房價上漲？置業的“黃金時機”是否已經過去了？

　　購房者比以往更“乾脆”

　　11月以來，上海樓市新開盤數量連續兩個週末均處於低位。繼11月1-2日僅有3個住宅樓盤開盤，供應套數下滑超過40%後，上週末（11月8、9日）上海僅有4個住宅樓盤入市。樓市供應經過連續數周的放量，進入了“歇腳”期。

　　雖然受供應減少影響，近期成交面積有所下滑，但從更能反映需求狀況的成交套數來看，購房者入市積極性不減。

　　11月第一週（11月3日-11月9日），上海商品住宅的成交套數達到1426套，雖不及10月的平均成交量，但也已經接近除10月外今年周成交量的最高水準。

　　筆者觀察發現，進入11月，上海各售樓處的看房人數普遍有所提升。其中，不乏已經觀望超過半年的購房者。

　　“我們已經看了半年房，但看中的幾個樓盤價格都沒有鬆動跡象，”上週末在青浦某樓盤售樓處，帶著家人一同看房的石女士告訴筆者，“最近漲價的傳言越來越多，所以就想抓緊在近期出手，怕錯過了‘行情’。”

　　除石女士這樣“屏不住了”的需求之外，也有不少購房者表示自己購房的需求並不迫切，但看到了“抄底”的機會，因此決定入市。

　　“進入11月以來，壓力比之前小了很多。上週五（11月7日）我賣掉的一套房子，買家只考慮了不到2天就決定簽約了。”松江某樓盤售樓員對筆者表示，他所在的項目雖然已去化過半，但近期的看房人數卻依舊不減，並且購房者也比以往更加“乾脆”。

　　開發商“腰桿硬了”？

　　購房者之所以選擇在近期入市，普遍是基於“未來房價可能會漲”的判斷。而這種判斷，正不斷被目前市場上的種種跡象印證著。

　　有數據顯示，上海樓市11月預計優惠樓盤的總數為135個，這一數字較10月的175個明顯下滑。而與此同時，樓盤的優惠力度也正在減弱，大多都是給出“2萬元抵5萬元”或“3萬元抵10萬元”的優惠。並且，筆者走訪發現，多個曾在10月有大幅折扣的樓盤都悄然取消了優惠舉措。

　　其中，位於浦江鎮的萬科翡翠別墅曾在10月給出“總價減100萬元”的優惠，售樓處表示目前優惠已經取消，短期內沒有推出新優惠舉措的打算。無獨有偶，位於青浦的南山雨果也取消了“3萬元抵30萬元”的優惠。

　　9月底房貸新政的出臺在一定程度上改變了購房者的預期，並很大程度上導致了10月樓市的回暖。由此，開發商的“腰桿”似乎也硬了起來，優惠力度減弱的同時，開盤、推盤的動作越來越“大膽”。

　　位於青浦趙巷的融信鉑灣將於11月15日推出疊加別墅，而該産品的樣板房在11月7日才剛剛推出。筆者于11月9日來到項目售樓處，看到兩組工人正在對樣板房進行最後的修補工作。對此，項目相關負責人表示，“到開盤當天，疊墅産品的蓄客時間大概剛剛1個月，已經比項目洋房産品的蓄客時間短了很多。但即便是這樣的（推盤）速度，在我們看來還是慢。”

　　短期漲跌空間均不大

　　目前，期望在“低位”出手的購房者不在少數。而當下的上海樓市，卻正處於反彈之後的博弈當中——當回暖的趨勢逐漸得到更多人的認同，購房者積極性越來越高之後，人們普遍開始關注最佳購房時機是否已經過去？

　　對此，上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，雖然近期樓盤的優惠有所收窄，但是購房的時機仍在。因為雖然市場的預期出現逆轉，但房企目前也不得不為全年的業績指標做出“跑量”的打算。另外，上海的調控政策執行一向偏嚴，這也為未來可能的政策“放鬆”提供了空間。因此，購房者目前還應以積極入市為主要策略。

　　此外，截至11月9日，上海樓市新建商品住宅的庫存量已達1258萬平方米，市場去化週期仍然在15個月以上。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，當下開發商的信心雖然有所增強，但在庫存和業績的壓力之下，開發商也不會輕易漲價。目前來看，短期內上海市場應該會以“平價跑量”的態勢繼續盤整。

　　克而瑞資訊集團董事長丁祖昱也認為，從整體市場來看，今後一段時間內，房價的下滑空間不大，但是短期內也基本不可能明顯上漲。

　　購房者心態面面觀

　　10月成交攀高之後，樓市的回暖預期正越來越強。在這個有望到來的樓市“暖冬”裏，購房者的心態究竟發生了怎樣的變化？進入11月以來，筆者跟蹤採訪了多位購房者，他們或急切、或無奈、或淡定，在並不一致的心態之下，“入市”成為了他們在2014年年關到來前的共同選擇。

　　“既然沒有明確的購房計劃，那為什麼不抓住‘爆發前夕’？”

　　入市為“抄底” 心態大轉彎

　　購房者：張先生 醫生

　　購房預算：200萬元以內

　　目標樓盤：融信鉑灣、綠城蘭園、中金海棠灣

　　小張認為自己是一個出色的投資者。進入11月以來，他開車看了不下20個樓盤。每到一處，未來的增值潛力都是他評價該樓盤優劣的重要標準。

　　雖然仍在租房，但小張並沒有十分迫切的購房需求。他表示，考慮入市完全是因為看到了近期樓市的回暖，“嗅”到了“抄底”的機會。從不考慮購房到急切地想要入市，小張的心態在半個月的時間裏發生了180度的大轉彎。他説，“我以前並沒有明確的購房計劃，因此也不著急。但是現在我發現身邊很多朋友都跟我一樣抱有入市的打算，所以現在反而開始著急，怕錯過了置業的‘黃金機會’。”

　　點評：近期，市場上像小張一樣期望“抄底”的購房者不在少數，這部分需求的踴躍入市，支撐起了逐漸回暖的市場氛圍。但業內人士普遍認為，短期內樓市發生大幅漲跌的幾率並不大，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，未來3-4個月內樓市的基調仍是“去庫存”，房價的大幅變化可能要到明年第二季度才會有所顯現。

　　“等了半年房價都沒降，再不買房要耽誤大事了。”

　　房價沒見降 需求等不起

　　購房者：孫先生 媒體人

　　購房預算：400萬元以內

　　目標樓盤：象嶼大寧悅府、保利葉之林

　　孫先生的兒子今年5歲，眼看就要到上學的年齡了。一年來，他和妻子一直都在考慮置換一套住房，除改善居住條件外，更重要的便是匹配更好的學區。但今年前9個月，整個市場都散發著“房價下降”的預期，因此老孫的購房計劃也就在觀望中擱置了下來。

　　“大半年來，雖然均價有所下滑，但我的目標樓盤價格卻絲毫不見鬆動。最近還有售樓處稱未來加推的房源要漲價，再加上兒子上學也‘迫在眉睫’，現在是真的著急了。”老孫有些無奈地表示，早知道這樣不如在夏天淡季的時候就出手，感覺當下的市場環境留給他的選擇時間不多了。

　　□點評：“觀望”在今年大多數時間都是上海購房者的主流心態。雖然有數據顯示，今年10月上海商品住宅成交均價僅高於1月，為年內第二低。但事實上，成交均價受成交結構影響較大，反映出的市場走勢並不完整。對於購房者來説，僅通過均價的變化就期望具體樓盤價格有所調整並不理性。

　　“買房子終歸是要自己住，2-3年內的房價漲跌不值得關心。”

　　“以我為主” 按原計劃出手

　　購房者：魯女士 公司運營

　　購房預算：300萬元左右

　　目標樓盤：陽光城愉景灣、大華錦繡華城、浦江華僑城

　　作為掌管著一家公司運營工作的“女強人”，魯女士喜歡事情有目標、有計劃地逐步推進，買房亦如是。今年5月，她制定了用半年時間找房看房，並在年底出手的計劃。

　　魯女士表示，她的預算足夠選到適合自己需求且“一步到位”的樓盤，她認為，在免除了未來置換的因素後，房子的升值潛力就不那麼重要了。“如果在我買房之後房價能夠上漲，那自然很好，但這並不是我買房的動因。況且就我這半年所了解的情況來看，未來房價下跌的可能性很小，所以市場的短期走勢並不會影響我買房的決定。”

　　□點評：雖然“買漲不買跌”往往被購房者視為“真理”，但事實上，如果購房者能夠用更長遠的目光審視現在的上海樓市，會發現短期的市場走勢對房産的增值影響並不大。購房者如果能夠根據自己的實際需求來選購住宅産品，那麼隨時都可能是置業“黃金期”。