27日，省房協發佈了《2014年前3季度廣東房地産市場分析報告》。報告顯示，1—9月全省商品房銷售面積、銷售額同比分別下降10.4%和10.7%。但隨著受信貸等政策環境的逐漸寬鬆，下降趨勢已有所收窄。值得注意的是，截至9月末，全省商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%，創下歷史新高。顯示當前供求關係仍較寬鬆，房企去庫存壓力仍較大，後期加速去化仍是主流。

　　銷量降中趨穩 供求關係寬鬆

　　1—9月，全省商品房銷售面積、銷售額分別為5927.54萬平方米和5483.38億元，同比分別下降10.4%和10.7%。商品住宅市場方面，前3季度銷售面積5206.02萬平方米，同比下降12.7%；銷售額4464.23億元，同比下降13.5%；銷售均價8575元/平方米，同比下降1.0%。

　　儘管降幅明顯，但從單月數據來看，受信貸等政策環境的趨於寬鬆，1—9月全省商品房銷售面積、銷售額的降幅已較1—8月分別收窄1.4個和1.5個百分點，下降趨勢有所緩解。而9月份銷售面積742.62萬平方米，同比下降5.3%，環比則大幅增長37.4%，銷量僅低於6月水準，顯示市場成交量趨於回升。

　　儘管銷量降中趨穩，但從新增供應、庫存、供求關係等指標來看，後市潛在供應量大，供求關係寬鬆，去庫存壓力依然嚴峻。

　　數據顯示，前3季度全省商品房批准預售面積5818.49萬平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批准預售面積5025.97萬平方米，同比下降7.4%。雖然同比降幅均呈持續收窄，但隨著政策利好的逐步釋放，預計企業還將進一步加速推盤，年內批准預售量可能超過去年水準。而從庫存來看，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%。其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創下歷史新高。

　　從供求關係看，若將當期新增批准預售面積和期末待售面積視為供應量（不計算當期之前已批准預售但尚未銷售且未竣工部分），則1—9月全省商品房可供銷售面積至少有10909.89萬平方米。若將實際銷售面積（同期實現銷售5927.54萬平方米）視為需求量，則供求比為1.84：1。其中，商品住宅供求比為1.60：1。而若按今年月均銷售速度，完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個月。

　　資金整體偏緊 房企拿地謹慎

　　從房企到位資金來看，1—9月到位資金8175.21億元，同比增長11.5%。其中，國內貸款1847.05億元，同比增長19.8%；利用外資27.30億元，同比下降3.4%；自籌資金2718.97億元，同比增長48.5%；其他資金來源（銷售回籠資金）3581.91億元，同比下降8.8%。

　　從資金結構看，國內貸款佔到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個百分點；利用外資佔比0.3%，同比下降0.1個百分點；自籌資金佔比33.3%，同比提高8.3個百分點；其他資金來源佔比43.8%，同比下降9.8個百分點。作為最主要資金來源的銷售回籠資金，今年前3季度所佔比重僅高於2008年，是2005年以來資金較為緊張的一年。

　　此外，1—9月，全省商品房完成投資5278.42億元，同比增長18.8%，增速持續穩定。但其中前3季度新開工面積9334.70萬平方米，同比下降10.0%；竣工面積3705.87萬平方米，同比下降1.0%。而土地市場方面，全省土地購置面積1331.34萬平方米，同比下降9.4%，購置面積位於近6年的次低水準，僅高於2010年同期。反映出當前房企現金流緊張程度日益加劇，房企對新開工和拿地的態度趨於謹慎。

　　值得注意的是，儘管土地購置面積同比下降，但同期土地成交價款同比大幅增長27.4%，反映出地價仍處於高位。報告指出，在銷售市場回歸常態的背景之下，地價的上漲一方面將制約企業入市競拍土地的積極性；另一方面，後市恐難再現房價大漲行情，高地價將加大市場風險。

　　■解讀積極促銷謹慎定價仍是主流

　　從以上數據可以看出，隨著信貸等政策環境趨於寬鬆，當前市場活躍度高於上半年，市場需求也可能進一步釋放。省房協預測，第四季度將成為企業加速銷售回籠的關鍵階段，且當前政策環境較為有利，銷售量預計將有所回升；但由於供應充足，積極促銷、謹慎定價仍是主流，預計房價將保持平穩運作。

　　世聯行市場研究部分析，政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開發商積極推盤和價格上的適度讓利，樂觀情況下，四季度廣東房地産市場成交量將有所好轉。但四季度仍以去化庫存為主，價格仍將穩中趨降，預計9.5折將是市場的主流。

　　不過報告指出，從銷售額與投資額的比值情況看，第3季度的比值為0.96，較第2季度的1.03進一步回落，為2009年以來最低水準，這意味著房企的現金流入不敷出，資金壓力突出，因此，後市房地産投資增速缺乏有力支撐，繼續維持當前的投資增速較為困難。