“萬科不積極漲價，不積極降價，只積極定價”

　　央行“9·30”房貸新政文件一齣，樓市漲價之聲漸起。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，面對政策利好，10月10日下午，萬科總裁鬱亮以 “萬科三十而立”為契機，在川渝媒體峰會上首次回應了“房價上漲”一説。在他看來，萬科既不會積極漲價也不會積極降價，而是堅持積極定價，建議行業“中性”看待這個消息。當前房地産行業雖然已進入“白銀時代”，但仍是一個有機會的時代，未來10~15年前景依然明朗。

　　近日，有媒體報道稱，受“松貸”政策刺激，部分大型房企後悔拿地太少。鬱亮亦坦言，萬科前期拿地偏少，但這並不是後市拿地的理由，而要看投資人的花錢意願。

　　面對樓市新變化，鬱亮再次強調了萬科業務新圖景，即住宅地産是重中之重，同時發力消費體驗地産與産業地産。與萬科1.0版本的王石時代倡導的“住宅工業化”有所不同，在網際網路時代，萬科開始全面擁抱網際網路，更注重與消費個性鮮明的 “90後”潛在客戶互動，共同參與産品創新。

　　拿地取決於投資人意願

　　樓市寒意逼近9月底，央行一紙文件影響國慶長假樓市。9月30日，央行、銀監會聯合發佈通知，對擁有首套房且已結清房貸的家庭，若繼續購房可執行首套房貸政策，首付比例為30%，房貸利率最高打7折。此消息一齣，網上頻傳多家一線房企國慶節後醞釀漲價的通知。

　　《每日經濟新聞》記者調查後得知，上述做法均係房企自我炒作，為了刺激成交。不過，近日有媒體曝出一線城市部分房企售樓部已現排隊購房潮，這無形加劇了持幣待購者對房價上漲的預期。

　　行業龍頭萬科一向嗅覺靈敏。在2012年樓市最嚴厲調控中，鬱亮曾率先拋出了房企“過冬論”，跑量成為當時引導房企的主流輿論。面對當前樓市新政，房價預期躁動難安。對此，鬱亮表示，“我們從來沒有積極漲價，也沒有積極降價，我們都是積極定價。”

　　“我們把房子修建出來就是要賣掉，不是用來收藏的，這個時代早已結束了。‘黃金時代’如此，更何況在‘白銀時代’，我們不會用收藏的做法賣房子。所以，萬科永遠是積極做自己的定價策略，而不是去想漲價的問題。”鬱亮説，“只要符合積極定價原則，我們就會支援。”

　　萬科10月8日公告稱，公司前9個月累計實現銷售金額1490.6億元，同比增長16%。按照市場預計其今年可實現2000億元目標，萬科已完成74.5%。不過，另據媒體報道稱，部分千億房企今年要完成全年目標仍將承壓。

　　限貸鬆綁是否意味著房子好賣了？鬱亮表示，從央行“9·30”文件之後的樓市表現來看，目前成交還可以，但能不能持續還需要觀察。對於萬科來説，最關鍵的還是要把樓賣好。大家要“中性”看待這個問題，要做好應對。

　　近日，有媒體報道稱，因為樓市刺激新政的出臺，二線樓市有回暖跡象，部分大型房企後悔拿地少了。

　　中國指數研究院統計顯示，今年前9個月，20大標桿房企合計拿地僅2028億元，相比2013年同期的3698億元，減少了1670億元，降幅達45%。其中，萬科前9個月拿地總額近200億元，相比去年同期的近630億元，減少了近430億元。

　　對此，鬱亮坦言，今年前期拿地確實偏少，但因此就迅猛拿地，這個理由並不成立。“我們從來不需要花多大的錢去拿地，他(投資人)願意掏錢的土地，我就願意去拿；他不願意掏錢的土地，我就不願意去拿。”

　　在拿地資金問題上，鬱亮似乎並不擔憂。他表示，“大家都能賺錢的時候，有很多投資人願意拿錢給你，因為他們相信你有賣房賺錢的能力。”

　　實際上，當前包括萬科、保利等眾多品牌房企在內，合作拿地已成為一種趨勢，合作方除了其他房企之外，還有私募基金、信託和險資等資本。與此一脈相承的是，萬科正在嘗試“小股操盤”輕資産運作模式。

　　房子的創新應由客戶參與

　　去年底，萬科高層奔走小米、海爾等企業學習網際網路，一時間備受業內熱議。鬱亮深有感悟地説，學習網際網路之後，一個很重要的思考是房地産是一個生態系統，在這個系統中，“小草”也會發揮很大的作用。

　　基於這個思考，鬱亮將萬科業務藍圖劃成了三大塊，首先是住宅地産仍佔50%以上，當屬重中之重；其次是消費體驗地産，包括養老社區、兒童教育中心等；最後是産業地産，包括寫字樓、酒店和正在準備做的物流地産。

　　對於房企頻繁跨界，業內除了將之解讀為規避風險之外，對此也頗有微詞。在鬱亮看來，萬科現在的業務圖景好比一幅畫，參天大樹是住宅，還有一些草地，他們希望營造一片樹林，一個生態系統，樹林的好處在於，一種樹種不活，換成其他適宜的樹種，光有樹不長草，這個生態系統是不完整的。

　　除此之外，萬科已將網際網路思維運用到了産品創新上。今年以來，萬科與淘寶、百度等網際網路公司頻繁合作賣房。據鬱亮透露，萬科和淘寶推出的合作賣房，僅30天就賣了13億元，也讓萬科知道了過去一年一個小白領在淘寶上要花4.2萬元左右。同時，他強調説，這些創新都來自於一線和基層，這是網際網路思維最重要的東西，基於草根和底層的創意是最重要的。

　　值得一提的是，“90後”普遍被認為是未來十年新消費時代的生力軍。今年5月份，“90後”代表馬佳佳曾被請到萬科演講並拋出了“‘90後’不買房”的驚人之論。

　　對此，鬱亮首次回應稱，“我們請她來談‘90後’需求的問題是一件好事。未來‘90後’是這種參與感最強的一代人。他們將成為我們的設計師，成為我們的消費者，也將成為我們的合作夥伴。我們應根據他們的選擇來做産品，房子的創新應由客戶共同參與。”