核心提示：“二套房貸”是樓市的一根“鬆緊帶”。在抑制投資投機性需求的同時，如何讓改善性住房需求得到釋放並避免對房價産生明顯衝擊，是房地産調控需要把握的重要敏感點。

　　上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--央行、銀監會9月30日公佈通知，對房地産“限貸”政策作出調整。其中，“二套房貸”的鬆綁尤受關注。

　　“二套房貸”是樓市的一根“鬆緊帶”。在抑制投資投機性需求的同時，如何讓改善性住房需求得到釋放並避免對房價産生明顯衝擊，是房地産調控需要把握的重要敏感點。

　　部分“二套房”享受“首套房”待遇

　　根據央行、銀監會的通知，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。更值得關注的是，“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。

　　德佑地産市場研究部總監陸騎麟認為，如果按照原先“認房又認貸”的標準，二套房是七成首付、1.1倍基準利率；此次出臺的新標準“認貸不認房”，許多購買第二套普通住宅的購房者也將享受首套房的優惠。

　　“此前4年時間裏，居民家庭首套房認定執行'認房又認貸’的標準，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。這次兩部門的新政策，對於這種實實在在的自住型購房需求給予了較大力度的支援。”交通銀行首席經濟學家連平説。

　　此次通知還明確，在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　對此，上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為：“這也意味著二套以上住房限貸政策的重大調整。隨著限購令的取消，限貸政策也同步鬆動、延展，以配合對購房需求的貸款支援。對於投資類群體而言，信貸杠桿失而復得，今後出入市場將更加從容。”

　　“二套房貸”成調控“鬆緊帶”

　　不管房地産調控政策如何變化，首套房都是支援保護的；而二套房貸政策，可説是調控的一根“鬆緊帶”。

　　4年多來，二套房貸的政策在首付和利率方面都經歷了一個逐漸收緊的過程：

　　2010年1月“國十一條”首次提出差別化信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於40%。同年4月的“國十條”，將二套房首付門檻調高至50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。2011年1月的“新國八條”，規定貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭暫停在本行政區域內向其售房。2013年的“國五條”，在維持“基準利率1.1倍”的同時，進一步把二套房首付比例提高至七成，並嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

　　愈收愈緊的二套房“限貸”政策，和不斷升級的限購政策一起，成為房地産調控最重要的“殺手锏”。一方面，此“雙限”有力地遏制了炒房投資需求，對房地産市場的理性回歸起到積極作用。國家統計局數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有68個，持平城市1個，上漲的只有1個。房地産市場的降溫十分明顯。

　　但另一方面，越抬越高的二套房貸門檻，也被認為對部分合理的改善性需求帶來“誤傷”。上海某金融機構職員張先生今年添了第二個孩子，加上老人一家六口擠在一套不足100平方米的房子裏，“換房勢在必行，但二套房首付七成、利率上浮1.1倍，又無力承受”。

　　“雙限”帶來利好 樓市表現或因地區有別

　　國慶長假前一天宣佈房貸政策的調整，雖然攪擾了不少人的假日，但對樓市來説無疑是個利好。此前，許多城市已退出限購，但受“限貸”的影響，樓市整體成交量仍然難見起色。因此，房貸政策的調整就備受關注。

　　民生證券首席宏觀研究員管清友説，如果“認房不認貸”能如期兌現，購房者首付資金要求下降，改善性需求短期或將集中釋放，一線城市、核心地段的需求將明顯回暖。

　　不同地區樓市表現將會彼此有別。亞豪機構市場總監郭毅説，重新調整首套房認定標準，對各地會帶來不一樣的效果和影響。“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸對購房需求的抑製作用非常明顯，二套房貸政策等調整後將對市場帶來實質利好；而對不少二三四線城市來説，供大於求的基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴重，所以放開限貸的影響就會比較有限”。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍説，放鬆限貸之後，一些購房者可能並沒有“過了這村沒有這店”的緊迫感，他們有耐心繼續觀望房價走勢，等待房價更大幅度的讓步。

　　一些業內人士建議，央行、銀監會應指導商業銀行對關係到民生消費的個人住房貸款形成支援的長效機制，優先保障個貸業務規模，精簡貸款審批流程，提高放款效率。同時，兼顧銀行運營的商業可持續性，房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本，使銀行具有持續支援個人住房貸款的積極性。