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“電商+獨立經紀人”顛覆傳統房産仲介

  • 發佈時間:2014-09-24 02:34:46  來源:新華網  作者:李宇嘉  責任編輯:陳晶

  目前來看,在樓市持續低迷的情況下,最受傷的不是開發商,也不是業主,而是傳統房産仲介公司。買賣雙方交投“地量”,讓依賴佣金存活的仲介很難受。屋漏偏逢連夜雨,在網際網路衝擊傳統行業的趨勢下,傳統房産仲介也面臨著再造甚至被消滅的可能。

  去年以來,搜房網、安居客、房多多等新型房産電商平臺迅速發展,正以拉枯摧朽之勢蠶食傳統房産仲介的業務空間。與傳統房産仲介的經營模式相比,電商的優勢很明顯。基於全民經紀人的理念、利用網際網路的平臺,電商將黏附海量客戶、集聚購房人氣、挖掘潛在需求、降低行銷成本發揮得淋漓盡致。而且,由於沒有實體鋪面租金成本,房産電商給予經紀人的提成高達50%至80%,結傭模式(成交即結算佣金)也很靈活,深受經紀人的喜愛,傳統仲介業務飛單到電商的現象層出不窮。特別是在一手房代理領域,由於不涉及備案和按揭等法律合同方面的線下業務,基於電商平臺的激勵,滿大街的房産銷售“小蜜蜂”,使得傳統仲介一二手聯動業務剛剛興起,就面臨著被扼殺的境地。

  今年以來,由於房價下行、庫存高壓,為降低行銷成本、保持利潤、完成銷售任務,各大開發商越來越重視全民經紀人的行銷模式,凡帶客戶看房就有勞務費,促成交易的返點率更高(一般在交易金額的1%),甚至很多大型開發商(如萬科、碧桂園和恒大等)都自建經紀人平臺。另外,接地氣的社區物業公司、資金實力雄厚且掌握潛在客戶的銀行等也開始侵蝕傳統仲介的經紀業務,如平安銀行推出的“平安好房”新推出了凡新房必折扣、二手房“零佣金”,博得購房者掌聲一片。

  更為重要的是,很多傳統房産仲介也認識到,電商的出現對消除房屋買賣資訊不對稱的作用是空前的,以往靠利用買賣雙方資訊差來獲利的經營模式式微,打通線上網路平臺和線下代理服務是房産仲介發展的趨勢。因此,顛覆者自行業內誕生,傳統房産仲介紛紛拿出革自己的命,甚至是揮刀自宮的做派。如業內當仁不讓的老大——世聯行在2014年啟動了“祥雲戰略”,打造O2M(Offline To Mobile)大數據平臺;華南區一二手房産聯動的仲介龍頭——合富輝煌在近期推出O2P網際網路雲戰略;北方區域龍頭鏈家地産和深圳區域龍頭世華地産也開始建立自己的電商平臺。此外,還有的房産仲介與電商“聯姻”來打通全産業鏈,成本內部化、分享産業鏈利潤,如搜房網入股世聯行、合富輝煌。

  本質上講,最易於網際網路化的産品是標準化的産品,但房地産的“標準化”是相當困難的。對於以客戶體驗為核心的房産買賣而言,“人”的因素不可取代,二手房交易市場尤其如此。現實中,由於位置固定性、多維屬性且差異大、産權完整性不確定、交易程式繁雜、交易風險和成本很大,房屋買賣雙方很少單獨接洽。仲介不僅能夠提供房屋買賣資訊諮詢和用戶看房體驗,還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務和法律糾紛解決等服務,這是電商平臺所無法提供的。房屋進入交易環節,幾乎所有人都找會仲介代理,而不是電商,原因就在於此。

  之所以選擇傳統仲介,很大程度上是為了規避法律和交易風險。在消除房屋買賣雙方對於風險顧慮和程式未知上,通過品牌背書、信用保證、職業技能培訓,以及在後臺法律、信貸和稅收等方面的支援,傳統仲介起到了決定性的作用。目前,儘管電商對新房代理市場衝擊很大,但存量房代理仍舊是傳統仲介的天下。在樓市進入存量時代後,傳統仲介的話語權不會在短期內失去,這也是為何傳統仲介在網際網路面前保持淡定的原因。

  但是,我們千萬不能忽視網際網路顛覆傳統行業之快速。凡存在中間代理的行業(如商業零售),網際網路甫一進入,代理鏈條大為收縮,收益分配開始下沉。但傳統房産代理卻並非如此,經紀人發揮了決定性的作用,但僅僅分配了20%的收益,而仲介公司僅僅憑藉掌握房源和信用背書,卻拿走了80%的收益,老百姓買一套房子要承擔高達3%的佣金,這與房地産擁抱網際網路的大趨勢極不相稱。

  目前,傳統仲介掌握房源的地位已被逆轉,電商在房源數量上的優勢越來越明顯,而任何一家傳統仲介都未曾掌握超過當地50%的房源。此外,電商平臺完全能夠提供可靠的、獲得公認的信用背書,如阿里巴巴為淘寶網信用背書,即便是大宗交易也已經在網上完成。因此,“電商+獨立經紀人”的新仲介模式不可阻擋。目前,房産電商已經在快速發展後走向集中,搜房、安居客等品牌效應正在形成。關鍵是,目前我國房産交易的經紀人制度落後,缺乏類似于歐美的獨立經紀人制度。

  今年以來,很多房産電商建立了經紀人平臺,不甘心受中間盤剝的經紀人飛單到電商的現象也很普遍,如近期在深圳發生的中原、美聯和中聯飛單到世華Q房網的事件。集中度提高的情況下,以圖謀長遠發展,電商平臺的信用保障和背書能力將會越來越強。基於這個聚集海量房源資訊的網路平臺,可以開展經紀人業務培訓、執業資格考試和認證、房屋代理買賣、業務投訴等一條龍的仲介業務,經紀人獨立承擔房屋買賣代理全過程沒有任何問題。當然,政府主管部門在交易流程標準化、政策公開透明、行業監管上也要做足功課。到這個時候,傳統仲介存在的價值也就沒有了。

  新模式將以更好的服務、更低的成本來滿足老百姓資訊諮詢和買賣住房。在提高行業集中度的同時,基於網際網路在獎優懲劣的資訊擴散效應下,房産代理仲介將摘掉過去“黑仲介”的帽子,這對改善行業生態、適應存量住房時代需求不無裨益。目前,無論從傳統仲介聯合圍剿電商,下架房源來看,還是從懲罰飛單到電商的經紀人來看,“電商平臺+獨立經紀人”的新模式登臺,仍舊面臨很大的阻力,但網際網路時代“降低交易成本、提高交易效率和實現多方共贏”的發展趨勢不可阻擋。

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