在樓市不容樂觀的行情下，“金九”顯得格外珍貴，諸多開發商選擇趁此機會低價開盤搶客，繼首開香溪郡、臻園、朝北8080等項目9月首周開盤打響“金九”的“頭炮”之後，中秋小長假三天，北京及周邊又有11個樓盤扎堆入市，其中七成售罄。

　　9月首周，北京及周邊有8個項目入市，分別為朝陽的臻園，通州的朝北8080、首開香溪郡，房山的五和萬科長陽天地，固安的中鼎·鳳凰城，密雲的雲溪，燕郊的上上城理想新城七個商品房項目以及金隅匯景苑自住房第三次選房。其中，五和萬科長陽天地和朝北8080均在兩小時內全部售罄，上上城理想新城、金隅匯景苑幾乎售罄，其餘幾個項目也都銷售過半。

　　據亞豪機構數據顯示，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售， 開盤數量有望創造今年以來的月度新高。 其中，僅通州一區本月即將入市的房源數量就超過4000套，亦莊、門頭溝更是有多個板塊面臨項目集中開盤。從9月入市項目的定價來看，雖然自今年年初預售限價已基本放開，但“謹慎”仍是目前市場的主基調。

　　不過，面對“金九”的火熱，有業內人士指出，僅從9月首批開盤熱銷的幾個項目就判定樓市已經回暖甚至反轉，還為時尚早。

　　“金九”搶客 多項目扎堆入市

　　在延期了三個月後，首開香溪郡于9月3日晚7點終於開盤，推出樓座分別是13、14、15、16、19、20號樓，其中14、19號樓為加推。該項目此前被媒體評價為“參考自住房定價”，本次開盤排號共計327組客戶，共推出186套房源，截至當天認購活動截止時，總計有150套被成功認購，認購率達到80%。記者了解到，該項目係北京樓市9月第一個開盤銷售項目。為“金九”開了一個還算可以的頭。

　　在談及對開盤時點的選擇時，首開香溪郡有關負責人表示，沒有刻意搶跑金九的考慮，而是根據此前積累的意向客戶的需求，將開盤日期定在這個時間。從最終的認購情況來看，結果還是比較滿意的。

　　相隔僅兩天，9月5日傍晚，位於來廣營橋附近的中高端改善項目臻園“低調”開盤。據該項目相關負責人介紹，當天臻園共推出120房源，戶型為175-215平米的三、四居。記者在項目銷售現場獲悉，當天售價為4.8萬元/平米左右，所推戶型全部銷售完畢，銷售額達10億元。

　　據記者從住建委網站獲悉，臻園獲批預售價為5萬元/平米，低於預售價格2000元/平米銷售，成為臻園在改善項目供應量不斷下降的大望京區域持續熱銷的原因。

　　與此同時，9月6日上午9點整，朝北8080在北京王府井東方君悅大酒店B1層開盤，僅兩個小時內成交4億，製造了平均每10秒去化1套的場面，300多套房源引起千人瘋搶，現場僅2個多小時就全部售罄。

　　同樣，9月8日上午10點，位於房山籬笆房的五和萬科長陽天地準時開盤，116套房源兩個小時內被哄搶一空，成為“金九銀十”中北京樓市又一個“日光”項目。據項目相關負責人稱：“該項目是北京萬科整合三級市場，做實‘大數據’，在網際網路思維下開啟全民行銷的首次嘗試，並取得了超乎預期的成功。”。目前一期116套房源已全部售罄，二期正在辦卡。

　　此外，華銀·天鵝湖國際生態醫養健康城自8月31日開盤當天，500套房源被搶購一空，截止9月6日晚，又緊急加推150套房源並全部售罄，銷售總金額達到7億元。

　　降價成“金九”主旋律

　　隨著開發商最後一搏的關鍵節點“金九”的到來，“降價跑量”成為近期樓市的主旋律。來自住建委的網站數據統計，8月份本市新房網簽量破萬套，剔除保障房與自住房套數後，新建商品住宅網簽量為7022套，環比增長了54.6%。從網簽數據來看，成交有回暖趨勢，但未來北京樓市成交能否繼續回暖，目前仍是未知數。

　　“8月份以來，市場上就不時傳出日光、熱銷的消息，客觀來説，確實有一些項目感受到市場的暖意”，亞豪機構市場總監郭毅指出，部分項目的熱銷是價格策略調整帶來的成交反彈，“沒有賣不出去的産品，只有賣不出去的價格。”郭毅認為，8月份熱銷的萬橡府、琨禦府等高端改善型樓盤，背後有二手房市場回暖的影響，買房人實現了“以舊換新”的目的；而“金九”開局這幾個“日光”或熱銷樓盤，則屬於和自住型商品房正面競爭的類型。

　　不限購或低總價、高品質感是這幾個項目共同的特徵，差異化優勢讓項目從自住型商品房的衝擊下“虎口奪食”，比如説首開香溪郡，以2萬元/平米的推盤價格推出花園洋房産品，雖然相比較東壩自住型商品房位置較遠，但戶型、品質和售價均極具優勢；再比如説五和萬科長陽天地，同樣以2萬元/平米的均價開盤，作為房山CSD核心的新盤，示範區一經開放，就受到了諸多關注，其裝修的花園公館完全按照萬科標準裝修，現代簡約風格，十分迎合現代人的審美；40~60平米的戶型區間，對於剛需、過渡型客戶來説是一個很低的置業門檻；而4.2米層高的靈活空間，在當前市場也較具稀缺性。

　　值得注意的是，中秋“小長假”期間開盤日光的兩個純新盤五和萬科長陽天地和朝北8080均是不限購的辦公類項目。事實上，今年以來，辦公項目始終是市場熱點，此前亦有萬科長陽半島V公館、中國鐵建廣場、東亞印象臺湖等持續熱銷。

　　“宜居宜業是這類産品持續受到追捧的主要原因，無論是創業辦公或者自住，都非常適宜，而不限購、不佔用購房名額，更是拓寬了這類項目的客源，熱銷也在情理之中。”某分析師指出。

　　通州超4000套房入市

　　産品同質化凸顯

　　相對上述項目銷售的紅火，通州臺湖等區域項目的日子可謂冰火兩重天。據記者不完全統計，通州區域9月份入市房源將超過4000套。業內人士表示，“金九銀十”通州區域或將成競相降價最為激烈的區域。

　　數據顯示，目前通州在售的項目已經超過20個且同質化現象突出。值得注意的是，該區域9月份將有5個新項目入市，分別是泰禾一號公館、東亞尚品臺湖、天晟嘉園、華業東方玫瑰以及自住房項目富力惠蘭美居。其中位於北京通州商圈與亦莊商圈交匯處的泰禾一號公館，將在9月份推出剩餘的3棟樓。

　　“我們的樣板間已經在8月23日開放，首次開盤賣得比較好，所以趁機開第二期，目前正在排號。”銷售人員告訴記者。據悉，該項目是9-11層的精裝修洋房産品，主力戶型為81- 130平米的兩居和三居，容積率為1.3。首次開盤的東亞尚品臺湖將於9月14日入市，目前也處於排號階段。

　　據悉，該項目是10棟15層低密小高層，共1869套商品住宅全部為商住公寓，為通州新增商品房供應套數首位。“項目主打的戶型為38-75平米的開間和LOFT，産權是50年。此次開盤推出300套，現在排了有200多號。”銷售人員告訴記者。

　　而老盤加推的華業東方玫瑰也在9月開盤，“現在我們接受排號，但由於預售證還沒下來，所以具體的房源以及開盤時間還沒定。”銷售人員如是説。據了解，該項目主推的戶型是67-178平米的2-3居。

　　通州首個自住房項目富力惠蘭美居也會在9月入市。公告顯示，該項目共提供3317套自住房，均價僅為16000元/平米，並且將於9月13日起組織選房。

　　“目前蓄客量、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。”中原地産市場總監張大偉表示。

　　新房價格將面臨更大下行壓力

　　在經歷了7月份的供應低谷後，從8月份的供應特點來看，房企加緊出貨意願明顯。而從市場熱銷的項目來看，8月份成交量在百套以上（不含自住房與定向安置房）的3個期房項目，成交均價均低於2.5萬元/平米，熱銷項目依然以低端剛需項目為主。

　　當然，改善與高端項目中也不乏熱銷項目出現，如位於東南四環的絕版地塊上的高端住宅江南山水，連續兩個月成交量衝進TOP10排行榜。據記者了解，江南山水雖然毗鄰亦莊區域，但卻是東南四環的絕版地塊，在交通以及配套相當完善的情況下，其定價卻比較“接地氣”，即將上市的二期起價為36500元/平米，而且也有部分小戶型剛需盤在售。

　　但總體來看，熱銷項目仍然是少數，大部分項目的銷售量與去化率仍然偏低。進入8月以後，市場的觀望情緒依然較濃，成交量雖然出現上漲，但是依然處於低位。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，8月北京市住宅新房市場成交量的增加，主要是由於自住房成交唱了主角。同時，市場統計價格也在自住房成交的結構性拉低作用以及開發商的低價走量因素影響下，再度顯著回落。隨著大量的新房項目在9、10月份紛紛推出，大興、昌平、房山、通州等新房供應較為集中的遠郊區縣，各項目之間的“價格戰”或將上演，“降價走量，低價入市”將成為普遍現象，新房價格將面臨更大的下行壓力。

　　多家機構都未對下半年房地産市場抱有太大的樂觀情緒。優選財富投資研究中心近日對房地産市場調查顯示，本輪房地産調整屬於自身原因，主要是房價過快上漲與居民購買力嚴重脫節，加上市場供需矛盾的變化引起的，本輪調整的持續時間會更長一些，可能會持續到今年四季度。