2014年上半年，下行，是國內房地産市場的主基調。在現象層面，最直觀的下行表現為樓盤降價、土地流拍；在聯動影響方面，下行開始推動眾多城市放鬆限購，開始救市。

　　而作為市場中的一大主體，房地産企業在2014年上半年的表現究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當各大上市房企公佈半年業績後，可以發現這份答卷並不是那麼令人滿意。

　　過半企業凈利潤率低於10%

　　本週，新京報記者統計了萬科、恒大等20家在國內排名靠前的上市房企（萬達、綠地因未整體上市，未計算在內）的主要經營指標，包括營收、凈利潤、凈利率、凈負債率、持有現金等財務指標，以及銷售額和新增土地儲備情況。許多房企的業績指標表現出一些引人注意的傾向。

　　增收不增利，或者凈利增幅明顯低於營收增幅是不少房企面臨的實際問題。比較明顯的包括凈利水準處於行業領軍地位的中海，上半年凈利率下滑了8個百分點，凈利增幅比營收增幅低了約20個百分點。

　　蘭德諮詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，53%的企業凈利潤已觸及10%紅線，預計明年房地産業就將成為中利行業。

　　房企銷售業績分化明顯

　　與此同時，20家標桿房企中，多數負債水準上升，這其中包括恒大、保利、金地等13家企業。某去年頻繁拿地的福建企業的負債率更是達到482.7%。蘭德諮詢總裁宋延慶還對記者表示，一些企業名義負債率雖然不高，但實際負債率卻很高，這背後有企業玩弄假股真債、變種信託等花招的原因。

　　在房企之間的橫向比較上，從最直觀的銷售業績來看，增長與下跌互見。有分析認為房企之間的分化趨勢也在加大。不少企業也已經從分化中看到機會。如金地就表示，部分過度加杠桿的中小企業可能在今年遭遇比較嚴重的償付危機，這為財務穩健的一線企業帶來較好的並購機會。

　　當然，值得注意的還有，上半年，萬科、恒大等龍頭房企繼續轉型的步驟，開拓更多的業績增長點，這為企業的持續發展提供了更多動力源泉。

　　【解讀·營收】

　　大房企增收仍是主流

　　在新京報統計的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業上半年營收出現增長，其中遠洋地産漲幅最大，達到96%。4家房企營收出現下降，包括龍頭房企萬科以及招商地産、佳兆業和金科。

　　從統計樣本上看，上市房企營收增長仍然是主流。此外，平安證券等券商也預計房企全年業績仍將維持小幅增長。

　　龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現。對於營收下降，萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年，上半年結算不多。對於全年業績，萬科預期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內結轉面積減少的影響。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶認為，房企之間營收數字的差異，主要是因為期內可結算資源多少不同。上半年結算的資源主要以去年銷售的為主，表現出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結果。而這和上半年銷售業績高低並沒有太大關係。

　　同時，房企營收增減和凈利水準並不等同。萬科上半年營收下降，但結算凈利率與去年持平。宋延慶認為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營收上升，但利率水準在下降。

　　【解讀·利潤】

　　房企利潤率下跌成趨勢

　　記者統計的20家龍頭房企半年報中，有15家的凈利潤實現了同比正增長，中國海外發展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬科、世茂緊隨其後，上半年凈利潤都超過40億元。

　　從凈利潤增長速度來看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠洋，都錄得了超過30%的正增長；但仍有5家房企凈利潤出現了同比大跌，刨除資産價格重估後，綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創下龍頭房企中報的利潤新低點。

　　值得一提的是，由於項目成本普遍上升、而銷售價格下跌，今年期入賬的項目利潤較低，行業利潤率下跌成為普遍現象。毛利率方面，僅有佳兆業等少數房企毛利率出現上升，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點。

　　綠城金地等觸“紅線”

　　據蘭德諮詢提供的數據顯示，利潤率下滑是房地産行業的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低於30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

　　遠洋董事長李明此前曾表示，一般來説，20%的毛利率是比較低的，30%則是較高的，而25%在行業中處於正常水準，按此標準，已經有不少龍頭房企觸及“紅線”。

　　而今年上半年房企的凈利潤率更加“難看”。“盈利明星”中海，中期凈利潤率達到26.3%，位於龍頭房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外萬科為13.4%，保利為11%，恒大、碧桂園等多家房企則對凈利潤避而不談。

　　融創中國執行總裁汪孟德在中期業績會上表示，上半年，融創中國的凈利潤率可能只有6%-7%，代表了多數內地房企凈利潤率的尷尬情況。