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標桿房企業績亮相 “大數據”不夠靚

  • 發佈時間:2014-09-05 10:39:00  來源:新京報  作者:佚名  責任編輯:陳晶

  2014年上半年,下行,是國內房地産市場的主基調。在現象層面,最直觀的下行表現為樓盤降價、土地流拍;在聯動影響方面,下行開始推動眾多城市放鬆限購,開始救市。

  而作為市場中的一大主體,房地産企業在2014年上半年的表現究竟怎樣,給自己、給股東交上一份怎樣的答卷?當各大上市房企公佈半年業績後,可以發現這份答卷並不是那麼令人滿意。

  過半企業凈利潤率低於10%

  本週,新京報記者統計了萬科、恒大等20家在國內排名靠前的上市房企(萬達、綠地因未整體上市,未計算在內)的主要經營指標,包括營收、凈利潤、凈利率、凈負債率、持有現金等財務指標,以及銷售額和新增土地儲備情況。許多房企的業績指標表現出一些引人注意的傾向。

  增收不增利,或者凈利增幅明顯低於營收增幅是不少房企面臨的實際問題。比較明顯的包括凈利水準處於行業領軍地位的中海,上半年凈利率下滑了8個百分點,凈利增幅比營收增幅低了約20個百分點。

  蘭德諮詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示,53%的企業凈利潤已觸及10%紅線,預計明年房地産業就將成為中利行業。

  房企銷售業績分化明顯

  與此同時,20家標桿房企中,多數負債水準上升,這其中包括恒大、保利、金地等13家企業。某去年頻繁拿地的福建企業的負債率更是達到482.7%。蘭德諮詢總裁宋延慶還對記者表示,一些企業名義負債率雖然不高,但實際負債率卻很高,這背後有企業玩弄假股真債、變種信託等花招的原因。

  在房企之間的橫向比較上,從最直觀的銷售業績來看,增長與下跌互見。有分析認為房企之間的分化趨勢也在加大。不少企業也已經從分化中看到機會。如金地就表示,部分過度加杠桿的中小企業可能在今年遭遇比較嚴重的償付危機,這為財務穩健的一線企業帶來較好的並購機會。

  當然,值得注意的還有,上半年,萬科、恒大等龍頭房企繼續轉型的步驟,開拓更多的業績增長點,這為企業的持續發展提供了更多動力源泉。

  【解讀·營收】

  大房企增收仍是主流

  在新京報統計的20家較大的A股和H股上市房企中,16家企業上半年營收出現增長,其中遠洋地産漲幅最大,達到96%。4家房企營收出現下降,包括龍頭房企萬科以及招商地産、佳兆業和金科。

  從統計樣本上看,上市房企營收增長仍然是主流。此外,平安證券等券商也預計房企全年業績仍將維持小幅增長。

  龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現。對於營收下降,萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年,上半年結算不多。對於全年業績,萬科預期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份,也表示因受期內結轉面積減少的影響。

  蘭德諮詢總裁宋延慶認為,房企之間營收數字的差異,主要是因為期內可結算資源多少不同。上半年結算的資源主要以去年銷售的為主,表現出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結果。而這和上半年銷售業績高低並沒有太大關係。

  同時,房企營收增減和凈利水準並不等同。萬科上半年營收下降,但結算凈利率與去年持平。宋延慶認為,房企普遍存在的還是增收不增利的情況,營收上升,但利率水準在下降。

  【解讀·利潤】

  房企利潤率下跌成趨勢

  記者統計的20家龍頭房企半年報中,有15家的凈利潤實現了同比正增長,中國海外發展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首,同比大增33.7%,恒大、萬科、世茂緊隨其後,上半年凈利潤都超過40億元。

  從凈利潤增長速度來看,恒大速度最快,同比增速近40%,其次是中海、招商、遠洋,都錄得了超過30%的正增長;但仍有5家房企凈利潤出現了同比大跌,刨除資産價格重估後,綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元,金地大跌近50%,上半年凈利僅有1.58億元,創下龍頭房企中報的利潤新低點。

  值得一提的是,由於項目成本普遍上升、而銷售價格下跌,今年期入賬的項目利潤較低,行業利潤率下跌成為普遍現象。毛利率方面,僅有佳兆業等少數房企毛利率出現上升,萬科毛利率跌至21.8%,成為6年來的最低點。

  綠城金地等觸“紅線”

  據蘭德諮詢提供的數據顯示,利潤率下滑是房地産行業的大趨勢,從2010年起,A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑,預計到2015年,行業毛利率將低於30%,平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

  遠洋董事長李明此前曾表示,一般來説,20%的毛利率是比較低的,30%則是較高的,而25%在行業中處於正常水準,按此標準,已經有不少龍頭房企觸及“紅線”。

  而今年上半年房企的凈利潤率更加“難看”。“盈利明星”中海,中期凈利潤率達到26.3%,位於龍頭房企的前列,但相比2013年同期仍大跌了8%;此外萬科為13.4%,保利為11%,恒大、碧桂園等多家房企則對凈利潤避而不談。

  融創中國執行總裁汪孟德在中期業績會上表示,上半年,融創中國的凈利潤率可能只有6%-7%,代表了多數內地房企凈利潤率的尷尬情況。

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