隨著“金九銀十”的到來，讓不少開發商紛紛亮出了“家底”。加大供應量的同時，對於項目的定價自然也成為能否保證銷量的絕對因素。

　　在目前已經確定入市的不少項目中，已有一些給出了具體的定價。而在這份定價表中，剛需的價格普遍偏低，而改善及高端類住宅的價格則“水漲船高”。

　　剛需盤 降價突圍

　　對於即將踏入的“金九”，北京的剛需盤已在8月開始了“以價換量”策略，按照亞豪數據機構提供的數據顯示，在8月最後一週入市的四大剛需盤的價格普遍較低。

　　據統計，位於房山區的中冶藍城上周以1.4萬元/平方米的均價入市，開盤價格與前一期持平，而位於大興區的首開熙悅春天將精裝改為毛坯入市，同時價格也下調至1.9萬元/平方米起，另一剛需項目合生濱江帝景以2.95萬元/平方米的均價入市，儘管相比前一期每平方米上漲了500元，但開盤當天推出的團購優惠，使該項目折後均價實際降至2.7萬元/平方米左右。而在亦莊合生·世界村以毛坯9800元/平方米，精裝1.28萬元/平方米起的均價入市，與三年前房價基本持平的開盤價、以及兩居現房的雙重優勢打破項目銷售僵局，開盤當天去化率超90%，而從商品住宅成交排行榜上看，該合生·世界村以成交273套位居排行榜首位，不難看出，剛需盤小幅的調整價格，對於成交的帶動效果明顯。

　　8月底剛需的走向也將繼續影響在9月入市的剛需新盤。

　　位於臺湖的東亞·尚品臺湖和東亞·印象臺湖對於9月入市的銷售方針便是“低價入市”。據了解，東亞·印象臺湖從2012年開始入市銷售，住宅一期房源均價為1.59萬元/平方米；項目住宅二期房源的預期售價為2.6萬元/平方米，為毛坯交房。不過，對於今年9月的銷售價格，入市的房源將以2.2萬元/平方米起的價格銷售，且含有2500元/平方米的精裝修。扣除2500元/平方米的精裝修費用後，其售價約為1.95萬元/平方米，和其去年9月份推出的商住産品實際售價持平。

　　另據賈玉鵬介紹，東亞位於此區域的另外一個項目東亞·尚品臺湖也將採取低價入市的策略，最早的預期售價為2.4萬元/平方米，現在將按照1.59萬元/平方米的起價銷售.。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，受後市判斷不明朗所形成的觀望情緒以及緊縮的信貸政策等多因素影響，如果價格沒有進行調整，那麼現階段北京樓市仍然難逃冷清局面。

　　“根據統計的數據顯示，截止到8月底，北京商品住宅共成交6660套，但扣除自住房和定向銷售的恒大城項目後，普通商品住宅實際成交4557套，與去年同期相比下降近3000套，慘澹的成交量使樓市庫存大增的同時也大幅增加了開發商的資金壓力，為衝刺全年銷售業績、加快回籠資金、佈局土地市場，‘舍價保量’將成為開發商普遍採取的行銷策略。”任啟鑫説道。

　　改善盤 蓄力入市

　　就在剛需項目普遍調整售價的同時，對於改善及高端項目而言，卻迎來了最好的銷售時機，不論是成交價還是銷售量都有所上漲。

　　近日，即將在9月入市的望京·金茂府將推出32套樓王房源，其價格定位在8萬元/平方米以上，相比上一期有了明顯的漲幅。而據該項目的負責人介紹，目前這32套房源已經吸引了200多位購房人，開盤即售罄的可能極大。

　　另外，位於北三環薊門橋的保利·海德公園預計在9月份試探性地入市，也讓高端市場在9月的表現備受期待。

　　據悉，該項目産品包括公館、城市別墅、五星級酒店和甲級寫字樓。目前住宅部分的樣板間已正式開放，主力戶型為約175—305平方米的平墅公館、約400—460平方米的城市院墅。

　　目前，保利·海德公園已經吸引了逾千組客戶諮詢，而該項目總共僅167套房源。對此，保利地産相關負責人曾表示：“三環之內的地段已經絕版，因此這個項目並不愁銷售，而是擔心去化太快。”

　　此外，位於房山的出新盤北京城建·勝茂廣場也將推出130余套大戶型，儘管價格屬於房山區較高的範圍，但從目前的蓄客情況來看，銷售應該不成問題。

　　對此，鴻坤集團北京區域銷售總監沈延表示，“以北京為例，高端市場的價格門檻在不斷上升，其主要原因是高端市場産品的稀缺性不斷顯現；其次，高端客群幾乎不會受到經濟層面的限制，而受政策影響較中低端客群更加明顯。作為北京等一線城市，其資源的集中性也造就了高端客群的不斷集中，促進了當地市場的向好發展。”

　　她同時表示，高端市場作為整個樓市的中流砥柱，資源集中與高端客群相互影響促進，高端市場目前良好的市場表現則是樓市回暖趨勢的導向，高端住宅市場的上行對於整體樓市的發展是利好的。